【お便り返し_6】10年後に売却する前提で、マンションを購入する際の注意点

 すまいよみです。

新築マンションのモデルルームも再開し、中古マンションの売出しも増えて市場に活気が戻りつつありますね。

 

さて、お便りをいただきました。ご指名いただき、ありがとうございます!

お世話になります。
ガンガーダラと申します。

バウス瑞江マンションは凄く気になっているんですが、確認したいことがあります。
①間違いなく良いマンションであるんでしょうか
②3LDK物件で6000万ぐらいですが、高いと思いました。どう思いますか。
③10年後に売るので、Resale価値はどうでしょうか
④金額の調整したいと思いますが、通常は調整可能でしょうか、

@sumaiyomiさんが書いた記事を読みました。

回答宜しくお願い致します。
他にも情報があれば連携して頂ければ助かります。

(原文のまま)

ありがとうございました。

 

イシューを以下とした上で、ご返答いたします。

10年後の売却を前提にした時、マンションを選ぶ際に注意すべき点とは?

10年後の売却を前提にした時、マンションを選ぶ際に注意すべき点とは?

 

売却しやすいマンションを選ぶ

永住せず、10年後の売却を前提とするのであれば、売却しやすいマンションを選ぶことは言うまでもありません。2020年コロナショック前まで、マンション価格は高騰しきっており、今購入するとしたら、どのマンションを購入しても多かれ少なかれリセール(%)は下がるでしょうから、売却しやすいマンションを念頭に置くことが大事です。つまり、希少で人気があり、売り出したらすぐ売れるので、価格も下がりにくいマンションであること。

 

最低限、駅前再開発のマンションや、駅徒歩5分以内の立地であることです。

 

リセールが少しでも高そうな部屋、売りやすそうな住戸位置などの視点も大事です。

  

詳しい選び方は、三井さんやマンションマニアさんなどの指南をご参考にしてください。

 

私の元にも、東京イーストエリアで、「○○マンションが気にいっているのですが、リセールはどうでしょうか?」と、徒歩12分や15分のマンションを気にいって、それでもリセールを気にされている方から質問が届きます。ご返答すると、びっくりされて、再考される方が何人かいらっしゃいました。煌びやかなマンションギャラリーを見学に行くと、意外と盲目になってしまうんだなあと思わされます。

 

誤解して欲しくありませんが、駅から遠いマンションが悪いのではありません。売却しやすい、リセールが少しでも良いマンションは、駅に近い事は自明でしょう。永住するのであれば、無理なく住宅ローンを組んで好きになったマンションを購入すれば良いだけです。リセールは、実際売却しなければあくまで含み益。自己満足的な部分も多いのですから。

 

江東5区でいえば、売却しやすく、リセールも悪くなさそうな新築マンションは以下です

 

サンウッド錦糸町フラッツ
イーストエリアで人気ナンバー1エリアの駅近
サンウッド錦糸町フラッツ、価格・間取り

 

プラウドタワー金町
現状で相場は低く、駅前再開発に建つタワーマンション
プラウドタワー金町、価格・間取り

 

「瑞江」と同じ沿線でお勧めしたいエリアは「船堀」になります。

先日、船堀エリア再開発のニュースが流れてきました。


 

江戸川区役所移転とともに街の再開発で、将来的な期待感があります。

 

「スカイツリータウン」「有明ガーデン」といった、発表された当初よりも、新しい施設が形になるにつれ、人気がうなぎ登りになって、後からマンション相場が上がってくるエリアも少なくありません。船堀も、そうなる可能性を秘めています。

 

直近の売出しでは、駅近3分のマンションが、1馬力でも検討できるような相場になっており、コロナの影響下でも動きは良かったです。今後、現状の相場観で売りに出されればお勧めできるエリアとなります。(関連記事)。江東5区、コロナ自粛解禁後のマンション動向は?!

  

将来の売却額が残債を十分に上回りそうか?

上記の視点に加え、リセールより大事であるのは、購入した10年後に、売却額が住宅ローンの残債をしっかり上回るかです。

 

10年後に売却した金額が残債を下回るか、ギリギリであるような計画であれば、住宅ローンを組んで購入に踏み切るべきではありません。

 

売却額と残債の関係を見るのは簡単です。金融機関サイトの住宅ローンシュミレーションページで算定できます。

 

例えば、5,000万円を350.5%で借りると総支払額が約5,450万円となります。10年後に売却するのであれば、5,450万円の10/35が残債で残るので、10年後の残債は約3,900万円になります。いくらのマンションを購入するかにもよりますが、最低でも売却相場が4,500万円は見込めないと厳しいですね。

 

10年返済前提であれば、変動の最低金利で借りても問題ないと私なら考えます。

 

10年後の住み替えを考えておく

10年後に売却する前提であるならば、売りやすくするための計画、努力を怠らないようにしましょう。

 

10年はあっという間です。専有面積と需要がある間取りにギャップがあるリフォームは避ける(例:80㎡で3LDKから2LDKにリフォームするなど)、購入時の書類、マンションのパンフレットを綺麗に保管する、部屋の状態を綺麗に保つなど、売却しやすい努力を怠らないようにしましょう。

 

当然ですが、10年後の家族のあり方、住み替え先の確保と資金繰りも事前に考えておく必要があります。質問者の意図としては、「10年後に売却するので」と断定していることから、家族の節目の年であることや、実家に帰るなどの選択肢があり、経済的にも見通しが立っているのでしょう。

 

 



 

ガンガーダラさんへお便り返し

最後に、ガンガーダラさんへ。

この「バウス瑞江」について、参考になるかわかりませんが、個別のご返答をさせていただきます。

 

私の記事を読んだ上での質問ではありましたが、当時から記事を修正していませんので、再度読み返していただければ、ご質問に対する答えは書いてあると思っています。
バウス瑞江、価格・間取り

 

その上で、

『本当に良いマンションでしょうか?』『リセールは?』

との疑問が消えないのであれば、このマンションは見送った方が無難かもしれません。

 

私がこのマンションに価値を見出したのは、無形の価値が大きいです。それは、江東5区では珍しい東西に敷地を贅沢に取った全戸南向きの5階建て低層の上質なマンションであること。

 

住む誇り、こんなマンションに永住したいと思わせてくれる無形の価値。江東5区の高さ制限がある地域で、贅沢に敷地を使ったこの低層レジデンスは希少な存在です。

 

個人的には、年をとっても住まいに対する誇りを充分に維持できる価値の高いマンションだと思っているので、10年後に売る前提で購入するマンションとは考えていません。

 

リセールについても、記事内で触れている「プレシス瑞江パークサイドコート」(既に完売)と、周辺の中古相場から想像できると思います。

 

特に瑞江については、低層の閑静な住宅街で一戸建てを選ぶ選択肢もあります。

 

加えて言うと、江東5区エリアで竣工後話題となった「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」のように、将来的にヴィンテージマンションになって周辺相場より価値が高まるかは、未知数かもしれません。

 

最後に、値引きの話ですが、東京イーストエリアで、値引きをし始めたマンションはあります。読者の方からの情報だったり、匂わせるDMだったりですが、「バウス瑞江」については、そのような情報はありません。ただ、コロナショックによるモデルルーム閉鎖により販売が進まない中、すでに建物自体は竣工しており、本気で欲しいのであれば、本気で値引き交渉はしてみるべきです。

 

以上です。

私個人は、購入の決定に至りませんでしたが、東京イーストエリアで見てきたマンションの中では、この「バウス瑞江」をかなり気にいりました。

ガンガーダラさんが、素敵なマンションを選ばれることを祈念しております!
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ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログ 「すまいよみ」東京イーストマンションブログ

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