【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ(東京都江東区)

プレミスト有明ガーデンズ、モデルルーム訪問してきました(今回の記事は、5分ほどで読めます)。

最新の売出し住戸、まもなく竣工の現地訪問と、主に最新の状況について共有しますので、物件概要、マンションの特徴などは、過去の記事をご覧ください。プレミスト有明ガーデンズ モデルルーム訪問しました!

こんなことを書きました。




 

モデルルーム訪問 売出し住戸

全258戸中195戸(75%)が申し込み、もしくは売約済みだったのですが、内訳を見ると以下になります(2019年11月24日現在)。
東棟、112戸中66戸、約59%が済。
西棟、146戸中129戸、約90%が済。

以下、最新の売出し住戸と価格です。
(東棟)

(西棟)


価格を下げてから、来年に控えたオリンピックイヤーの雰囲気も後押ししてか、販売は好調に推移しているようで、営業さんからも余裕が感じられました。ここまで来たら、竣工後、数戸残っても、再度の値引き無しで売り切るのではないでしょうか。

ただし、西向きは条件が厳しめの低層階も含め、ほとんど完売状態なのですが、単価が更に低い東棟はまだ充分に選べる状況です。

前回の記事で気がつかなかった点をいくつか。営業さんから聞いた話です。

コンシュルジュのサービス対応は、平日はお昼前後~21時、土日は午前中から21時頃を予定しています。それに伴ってか、共用施設の利用時間を、ゲストルームなど一部を除いて9時~21時にするとのことでした。

プレミスト有明の魅力の1つは、充実した共用施設にあるのですが、スタディゾーンもライブラリーゾーンもカフェゾーンも、平日でも休日でも、1人の時間を大切にするような早朝か夜半に利用したいと思うのは僕だけでしょうか。9時~21時だと専業主婦か、仕事をしている人であれば、ほぼ休日しか使えそうもありません。平日のコアな時間は会社に行ってますし、このマンションは圧倒的にファミリーの実需向けだと思うので、休日のコアな時間は、共用施設で過ごすというよりは、僕なら家族と外に出かけて湾岸エリアの魅力を堪能したいですね。

それに合わせて、共用施設に隣接しているリラックスガーデンに入れるのも同時間に限られるということです。制約が多そうなので、この辺は、入居後、管理規約の見直しを求めてみるという手もありかと思います。

それと、屋上テラスで東京タワーやレインボーブリッジが見れるのも良いと思っていたのですが、このスペースを利用できるのは、屋上にあるゲストルームを予約して利用する人に限られるというのが少し残念なところ。

また、屋上のレンタルスペース、18区画ある「ハーベストガーデン」は、今後、申込者から抽選をしていくとのことでした。

 

竣工直前、現地訪問しての感想

少し前ですが、別の日に現地も訪れました。かなり出来上がっていて、格好良かったです!最後の仕上げでしょうか、婉曲デザインのエントランス部分を造っている所でした。


近接の複合商業施設も箱物はほぼ出来上がっている感じ。これから賑やかな一帯になりそうですね♪ 非常に楽しみです!


何より「有明テニスの森」駅から徒歩2分は魅力だと感じました。「所詮ゆりかもめ」、「されどゆりかもめ」です。


そもそも、りんかい線の「国際展示場」まで10分で歩け、雨の日やちょっと荷物があるときなどは、ゆりかもめも利用できるという便利さです。有明の地において、複合商業施設や、ゆりかもめの駅まで徒歩2分というのは恵まれた立地です。

住環境面ですが、西向きは意外と日が当たるという印象で、冬至に近い11月下旬で午後2時頃でも低層階からしっかり陽が当たっていました。


低層階はごく限られた時間になるとは思うのですが、5階以上は一定の時間の日当たりを期待できそうです。更に春先から9月頃にかけては、十分な日当たりが期待できるのではないでしょうか。もちろん、夏場の西日がキツイのは覚悟しなければなりません。

また、中庭のガーデンについてですが、詰まった環境なので、日陰、暗めの時間帯が多そうな印象を受けました。


コンセプトの1つでもある、「快適な中庭での時間」を実際に過ごせるかは微妙なところだと思います。

どんな人にオススメのマンションか

プレミスト有明ガーデンズは、有明という将来性があるエリアで、立地も良く、価格が安いマンションです。

ただし、この地ならタワーマンションの方が、快適な湾岸ライフに向いているかも知れません。湾岸エリアで手に入れたい開放感や眺望は犠牲にしなければならない、この地に珍しい15階建ての板状型マンションです。特に、立地の良さと引き換えに、東向きは、最上階でも眺望は抜けそうも無く、西向きは、眺望を拝める住戸が半分ほどです。

「何を重要視するか」だと思うのですが、このマンションにおいて住環境は捨てましょう。中国人などの投資用は少なく、ご主人1馬力でも手が届きそうな、ファミリー層の実需向きマンションです。価格の安さ、街の将来性、有明界隈での立地の良さに重きを置いて、憧れの湾岸の地で、このマンションのコンセプト「ヒュッゲ」の通り、さほど生活も背伸びせず、片意地張らずに、暖かい生活を送りたいファミリー向けだと思います。



 

現時点でオススメの住戸

現時点の販売住戸でならどこを選ぶかですが、西向き、目の前「神田倉庫」の頭上を抜ける、Iタイプの10階(6,120万円)が第一候補でしょうか。日当たりも良く、東京タワー、レインボーブリッジという、ザ・湾岸の夜景が手に入ります。クローゼット、特に主寝室の収納力に難はありますが。


それと、もう一つ、個人的に一番オススメなのが、Jタイプの7階(6,010万円)です。西向き倉庫前の眺望が抜けない7階、しかも一番奥の詰まった環境ということで、デベロッパーは少し安めの価格設定をしたと思うのですが、西南角のため、南側に関しては、眺望は望めませんが、周辺は結構抜けているので、7階であれば、お昼から夕方にかけて、南側の窓から西側バルコニー側の窓まで、冬場でも日当たりは充分に良さそうでした。


またバルコニー前面は、神田倉庫の壁を見ることにはなるのですが、僕の経験上、朝は、東からの太陽光が倉庫の壁に反射して、住戸の中まで間接光として降り注ぐ、朝食の時間から明るい住環境になるのではと思っています。そして間取りですが、LD隣の洋室を開けなくてもLD単体で十分な広さを確保できる72㎡強のゆとりがあり、更にアイランドキッチンを採用した面白い部屋です。


ですから、デベロッパーが思い描いていた以上に良好な住環境でありながら価格が抑えられている角住戸だと個人的に評価していて、南、西側共に眺望だけ犠牲にできるのであれば、積極的に選びたい住戸になります。

Cの5階(6,070万円)も、バルコニー前面に倉庫の存在が無く、眺望が抜けていて採光も良さそう、2WAY動線のキッチンなど面白い間取りなので悪くないと思います。バルコニーの手すりがコンクリとか、南西向きは倉庫の壁に覆われているとか、窓枠が狭いとか、ちょっと気になるところもあります。


まあ、あまり枝葉末節に陥らないようにしましょう、、、。



 

近隣の相場、気になるマンション

このエリアにおいて、70㎡以上のゆったり3LDKが5,000万円後半~6,000前半で購入できる新築マンションは皆無です。住環境のハンデ以上に、正直安いと思います。
下記は一例ですが、70㎡換算したときの価格です。
プレミスト有明、以外の購入者は、おそらく共働き層のパワーカップルや、富裕層が多く、プレミスト有明の住人とはライフスタイルもずいぶんと違ってくるでしょう。

プレミスト有明ガーデンズ
70㎡、5,930万円(坪単価280万円)
シティタワーズ東京ベイ
70㎡、7,624万円(坪単価360万円)
プラウドシティ東雲キャナルマークス
70㎡、6,999万円(坪単価330万円)
ブランズタワー豊洲
70㎡、8,472万円(坪単価400万円)

 

少しでも安く、湾岸、眺望、タワーを選びたい人は、以下のような中古の売出しがあります。

ブリリア有明シティタワー
築2014年
「有明テニスの森」駅徒歩8分
「国際展示場」駅徒歩13分
南、15階、70.63㎡、5,980万円

ブリリア有明スカイタワー
築2010年
「有明テニスの森」駅徒歩5分
「国際展示場」駅徒歩9分
北、13階、71.52㎡、5,980万円

ブリリアマーレ有明
築2008年
「有明テニスの森」駅徒歩3分
「国際展示場」駅徒歩8分
北、18階、70.79㎡、6,480万円

シティタワー有明
築2009年
「有明テニスの森」駅徒歩8分
「国際展示場」駅徒歩15分
北、15階、76.44㎡、6,380万円

ガレリアグランデ
築2006年
「有明テニスの森」駅徒歩7分
「国際展示場」駅徒歩13分
西、19階、71.39㎡、5,380万円
(2019年11月24日現在)

売出しは豊富なので、たくさんの中から選ぶ事ができます。

現在、販売を延期していますが、「ブリリア有明ミッドクロス」の販売が控えているのも気になりますので、予算に余裕があって、タワマンが好みで、眺望など住環境重視の人は、少し待ってみても良いかも知れません。

以上になります。



 

最後に

僕は、「プレミスト有明ガーデンズ」が好きです。1馬力でも手が届く価格設定、街の将来性、有明界隈における立地の良さ、充実した共用施設、長谷工に依存しない大和ハウス主導の住空間作り。一部の住戸を除いて、眺望、日当たり、採光といった住環境を犠牲にしても良い人なら好条件が揃った板状マンションだと思うからです。販売もそろそろ終盤戦です。湾岸では希少な板状マンション、タワマンに少し抵抗感がある人は、再度、検討してみてはいかがでしょうか。

ABOUTこの記事をかいた人

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログ 「すまいよみ」東京イーストマンションブログ

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