自宅マンションを査定してみた!~入居開始から3ヶ月編~【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

購入した新築マンションの引き渡しを受けて約3ヶ月が経過しました。

とても気に入っていますからもちのろん「買ってよかった!!」と思っています。こりゃ長く保有することになりそうだ!(ほんとか?!笑)

新築マンションというのは入居した瞬間に価値が下がる(いわゆる新築プレミアム)と言われていますがしっかりと吟味して選べば入居して新築から中古になっても価格が大きく下がることもないですし、新築の契約は引き渡しまで時間があることも多く、その間に相場が上がれば値上がります。

私は14年の間に8件(内2件は中古)購入して買い替えてきていますが手出し金(残債割れ)なしで買い替えができているのはしっかりと物件を選んでいるからです。とはいえ長年の読者様であればご存知かと思いますが私は投資家ではなく実需で満足度(利益よりも好きなエリア、好きなマンションを買う)を重視していますからめちゃ儲かっているかと言えばそうではないのですがしっかりとバランスを取っているためこけたことはありません。

さて、今はマンション高値市況です。私自身が購入した新築マンションも時代を感じる単価でしたからこの先どうなっていくのかはわかりませんがひとまず新築プレミアムが剥がれた時点での価値を調べてみました。

自分自身の保有物とはいえ甘ちゃん査定にならないよう他メンバー(マンションカウンター)の意見も取り入れつつリアルにおこないました。

新築購入価格:8000万円 ※わかりやすく実際の価格に近しい8000万円としています

・即売れる販売価格=8000万円(新築時購入価格±0)

・三ヶ月あれば売れる販売価格=8400万円(新築時購入価格+5%)

・チャレンジ価格=8800万円(新築時購入価格+10%)

このような結果となりました。なお、机上査定のため購入時のオプションは無視しています。

※下記で述べる売却時の手数料は物件価格により大きく異なります

即売れる価格というのはその名の通りで中古として世に出したときに数日ないしは1・2週間あれば決まるであろう弱気な価格設定です。この価格で売り出す方はよほど売り急いでいる場合で、買い手にとってはミスプライスみたいなものなのでラッキーですが滅多に見かけないですね。先日Twitter等で話題に上がりサクッと申し込みが入ったパークタワー晴海の新築未入居がまさに即売れる価格での販売であったと言えるでしょう。あちらも三ヶ月くらいかければあと5%くらい高くても売れたはずです。

私の場合即売れる価格で売却活動をするとローン残債割れはないものの新築購入時の手数料・売却時の手数料(手持ち金から手出し)を捨てることになってしまう査定結果となりました。新築時購入時の手数料がざっくり200万円(オプション除く)、売却時にかかる手数料がざっくり260万円、合わせて460万円を捨てることになります。。。

次に三ヶ月あれば売れる販売価格です。最初からこの価格で出すというよりかはチャレンジしつつダメならここを着地点にするべく動いていくことが一般的です。私の場合は新築時より約5%ほど上がっていますから売却すると400万円ほど戻ってくることになります。ただし、先に述べた購入時と売却時の手数料がありますから実質マイナス約60万円となります。

次にチャレンジ価格ですがこれは強気な価格設定でこれで売れたらラッキーという値付けです。多くの方がこの価格で世に出してみますがそうは簡単に決まりません。徐々に下げつつ様子を見てチャレンジ価格と三ヶ月あれば売れる価格の間で決まることもあれば着地点となる三ヶ月あれば売れる価格で落ち着くこともあります。よほど物件に魅力がなかったりタイミングが悪すぎない限りは三ヶ月あれば売れる価格以下になることはありません。私の場合チャレンジ価格で売れた場合は購入時と売却時の手数料を差し引いて340万円戻りますから利益が340万円ということになり、特別控除を使える方なら税金かからず(3000万円まで)フルに戻ってきます。

ただし、チャレンジ価格で決まる物件というのは底力(欲しいと思う人が多い物件)がある物件に限ります。底力のないマンションでチャレンジ価格で挑戦してもそれはただの無謀とも言えるのです。

高値市況の中で販売されていた新築マンションらしい結果ですが現状では悪く見てもマイナス60万円なので良いほうでしょうか。

なんだかリアルすぎる結果ですけどこれでも良いほうだと思います。北仲高崎のような物件は話が別ですが一般的なマンションでは引き渡されて入居した後の即売却で+5%というのはなかなか難しいのでけして目利きがないわけではなく(笑)、満足度と資産性のバランスを選んだ私らしい結果であるとご理解いただければ幸いです。

頭金を入れないかつ購入後の預貯金が少ない場合には最低でも今回のパターンくらいとなる物件としておかないと詰んでしまうためご注意ください。逆に預貯金が多ければもう少し価格維持率が低くても対応できますから選べる物件は増えてきます。

あとはこの先の価格維持率ですね。ローン残債も減っていきますからそれ以上に資産価値が下落していかなければ売却時に戻るお金が増えていきます。

マンションの購入は購入時と売却時の手数料に加えて税金とも付き合っていかなければなりませんから投資と言える利益を取るのであれば新築時の価格から10%の値上がり(今回の例だとチャレンジ価格)での成約が最低ラインと言えるでしょうか。

売却だけでなく賃料査定もしてみました!

自宅を貸した場合は月額27万円という結果になりました。利回りとしては4%ちょいですからこちらも現実的な結果となりました。

今回のW査定結果のまとめとしては

・新築購入時より5%ほど値上がりしているが購入時と売却時の手数料を考慮するとマイナス60万円、チャレンジ価格で動けば約340万円の利益

・貸した場合の利回りは4%ちょい

となりました。

相場的にこれ以上のワッショイは難しいと思いますが周辺の開発で底堅く動いてくれればいいなぁ~と考えています。

何より気に入っているので買ってよかったという気持ちはたしかです!皆様も買ってよかったと思える物件に出会っていただければ幸いです。

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