「毎月の返済に無理がないだろうか?」はもちろん「物件の将来価値」も気にするべき【マンションマニア】

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「毎月の返済に無理がないだろうか?」このような心配は住宅購入においてつきものですし、その道のプロであるFPに相談して解決することをおすすめしています。

しかしながらもっと気にしなければならないことは物件の価値です。

もちろんすべての方に値上がるような投資性の高い物件をおすすめするつもりはありませんが少なくとも残債割れは避けてほしいのです。

私の相談者様から物件のせいで破綻する人は1人も出したくないからです。

では物件のせいで破綻しないようにするにはどうすればよいのか?答えは簡単です。常に「物件価値ーローン残債=200万円」を維持できていればよいのです。

200万円という数字は売却時の仲介手数料と引っ越し代とお考えください。(仲介手数料は売却価格により異なります。ざっくりですが3000万円なら100万円、5000万円なら160万円ほどです)

資産性が厳しい物件を検討されている方から「私たちの収入から支払いに問題はないでしょうか?」と質問された際には「その道のプロであるFPに相談されることをおすすめいたします。」と同時に「失礼ですが総資産を教えてください。」と聞くことも多々あります。

その際の回答が「300万円ほどですが諸費用や引っ越し代に使います。」だったとすれば全力で購入することを止めます。

それはなぜか?家を買うことで詰んでしまうからです。

一概には言えないのですが価値が低い物件を検討されている方のほうが手持ち資金に余裕がないことが多いです。

いくら新築時に物件価格が低く買いやすかったとしても「物件価値ーローン残債=△数百万円」では詰むことになります。

例えば4000万円の物件が10年後に2800万円になるとします。フルローンで購入していた場合にはローン残債が約3000万円。売却するためには200万円の追金と仲介手数料、引っ越し代の約400万円が必要となりますが貯金がそれ以下だとしたらどうなるか?詰むことになります。

残債割れしている以上の貯金がない場合にはいわゆる住宅ローン破綻予備軍であると認識していただければと思います。

物件購入時に貯金が300万円ほどしかなかった方が住宅ローンを払いながら10年間で400万円貯めることができるでしょうか?もちろん収入や家族構成にもよりますが簡単ではありません。

自己資金に余裕がない方ほど物件の価値を気にするべきなのです。言葉は悪いですが支払えなくなったら売るなり貸すなりすればよいのですから。

では価値が低い物件を買うことはダメなのか?そんなことはありません。預貯金が豊富であったりといつでも売れる状態で、値下がりやすい物件だと理解しているなら購入して問題ないでしょう。

物件価値が厳しいほど預貯金など資産がないと購入してはならず、逆に物件価値が高ければ無理のない範囲で背伸びして購入してよいというわけです。

今後、不動産は二極化がより激しくなっていくでしょう。10年、20年、30年しても売る、貸すに困らない物件もあれば年数が経過すればするほど価値が落ちて最後は捨て値でも買い手が見つかるかどうかという物件も増えていくでしょう。

私自身が物件価値にこだわりすぎない選択をしているように、読者様にも「好きな街」の「好きな物件」を購入して楽しく暮らしていただきたいと思っています。ただ、それ以上に家を購入したことで人生を詰んでほしくないと思っています。

毎月の返済に無理がないかはもちろん、物件の価値も気にすることをおすすめしています。

検討されているマンションの将来価値を判断するのが難しい場合にはお気軽にお知らせください。将来の市況まではわかりませんが今の相場で割高か?適正か?割安か?はアドバイス可能です。

また、ご自身でも客観的に物件を見てみると良いでしょう。

例えばAという新築マンションの101号室を検討していたとします。仮にその新築マンションが今時点で築10年だったとするならば101号室をいくらなら買いますか?周辺物件の売り出し情報はポータルサイトで確認できます。客観的に検討してる新築マンションが今現在築10年だとしたらいくらなら買うのか?売却予定が5年先なら築10年ではなく築5年だと仮定しても良いでしょう。

これをするだけでも納得度の高い購入に近づくことでしょう。

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