お便り返し(5) 変動金利と固定金利のミックスローン

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差出人:スムログファン様

ブログ、いつも参考にしております。
住宅ローンについての質問です。変動、10年固定、全期間固定などのメリット・デメリットはあちこちで語られていますが、たいていはどれか一択の結論になっているように思います。

今くらいの金利水準なら全期間固定で金利をロックしてしまう方針でよいかなと考える一方で、変動とのミックスもありなのかなと考えています。ミックスローンを推奨する記事もあまり見かけないように思いますが、実際の使い勝手はどうなのでしょうか?


ご質問ありがとうございます。ご回答させて頂きます。

結論から申しますと、返済率に応じてミックスローンを検討されれば良いと思います。

実際に、シミュレーションしてみましょう。

前提条件として、物件価格6000万円、自己資金1000万円、ローンは差引き5000万円分組むとします。借入期間は35年、元利均等、ボーナス返済なし、ミックスの場合はすべて同じ銀行からローンを半々で借りるものとします。

次に、実行金利は以下を適用するとします。
①変動 0.6%
②10年固定 0.8%
③35年固定 1.4%
(※都市銀の優遇金利適用後とします。実行金利は実態に近いと思いますが、銀行によりまちまちなので、実際にはご自身の資金計算書の数字を当てはめて下さい。)

まず、一本で借りる場合を見てみましょう。
簡単のため、数字を丸めています。

①変動 5000万ローン → 13.2万円/月
②10年固定 5000万ローン → 13.6万円/月
③35年固定 5000万ローン → 15.0万円/月

次にミックスローンを借りる場合を見てみましょう。
①2500万②2500万 → 13.4万円/月
①2500万③2500万 → 14.1万円/月
②2500万③2500万 → 14.3万円/月

①一本②一本で借りる場合と、をミックスで借りる場合は支払い額に大差ありません。、またはのミックスは一考の余地あるかも知れませんね。

10年固定のローンは、10年が過ぎたらその時の実行金利を基準にして新たに変動に移行するか固定金利を継続するかを選択することが出来ます。

今の変動金利と10年固定の金利差を比較すると、10年固定とか意外といいかも知れませんが、少なくとも過去30年に限って言えば、変動一本を選択した方のローン負担が少なかったですね。

ちなみに住宅ローン5000万円くらいを無理なく借りられる所得水準について考えてみます。

一般的に、返済率20%以内が適正とされており、
(返済率=ローン返済年額÷額面年収)

この数字を信じるとすると、
ローン支払い15万円/月×12ヶ月=180万円/年
180万円÷20%=900万円

つまり額面年収900万円くらいの方が無理なく借りて5000万円くらいになります。

年収900万円の人の手取り月収は、家族構成にもよりますがだいたい55万円くらいです。
55万円/月 - ローン15万円/月 = 40万円/月

仮に管理修繕費が計3万円/月、固定資産税を月あたり2万円とすると、差し引き35万円/月。

この35万円/月が生活原資ということになりますが、これくらい生活に充てられる資金力の人が、将来のローン金利変動リスクを回避するためのコストとして、月1万円とか2万円とか余計に支払いするか?1万でも2万でもケチりたいか?という話になります。

 

ローン金利はこの先どうなるのでしょうね。
もちろん、分かりません(笑)

分からないなりに、私の意見を言わせて頂きますと、借り入れた金額が、ご自身の返済率と照らし合わせて十分に適正範囲(返済率20%未満)なら、変動一本で良いと思います。金利が上がって支払いが増えれば、さっさと繰り上げ返済すれば良いのですから。

一方、返済率が30%に近いとかそれ以上とか、ゴリゴリに攻めた資金プランなら、全期間固定を選択するのが無難だと思います。下手に変動一本で借り入れして、ちょっと返済額が増えただけでアップアップして溺れてしまいそうになると困りますからね。ローンが支払えなくなって大事な我が家が抵当流れ、みたいな事態は避けたいところです。

その中間、20%台中盤くらいなら変動金利が実態として多いでしょうが、全期間固定とのミックスもありだと思います。

なお販売現場では最初の資金計算書の勢いで、返済率が厳しい人ほど余裕で変動金利をぶっこんでくると思いますが、それでOKかどうかは消費者側が自己防衛するほかありません。私だったら回避します。(変動金利で無理ない返済率に収まるよう、予算を下げると思います)

ここまででお分かり頂けると思いますが、資金に余裕のある人は変動一本で安い金利で余裕をぶっこける一方で、カツカツで借りてる人はリスク回避のため余分な金利コストをかける必要が出てきて余計にカツカツになります。

住宅ローンを紹介する営業マンの立場で言いますと、お客さんが買ってくれさえすれば変動だろうが固定だろうがミックスだろうが、ぶっちゃけ何でもいいというのが本音です。

ただ、営業マンの方から自主的にミックスで資金計算を作ると数字がややこしいし、地味に事務手数料や印紙代、抵当権の設定費用などダブルでかかるコストがあって諸費用が上がりますので、お客さんから言われない限りは出てきません。ミックスローンについて相談されたいようでしたら、担当の営業マンに聞いてみてくださいね。親切に回答して頂けることと思います。

、、、ということで、ご参考になれば幸いです^^

 

注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンション専門ブログ「スムログ」担当者です。某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。
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