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第2回対談「のらえもん&マンションマニアが語る、最近のけしからん新築マンションについて」その3

プロのマンション評論家に華麗な転身を遂げたマンションマニアさんとマンションオタク界の重鎮「のらえもん」さんに「最近のけしからん新築マンション」について対談していただきました。この二人が顔を合わせたら何かが起こる(怒る?)!マンション購入検討者必見のこの対談、たっぷりお楽しみ下さい。

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

座談会


大手寡占化の話。

他にこれはなんか最近ちょっとがっかりですねみたいなのあります?

がっかりなのはそのぐらいですかね。どちらかというと売り方とかは昔よりソフトになってきたなって。

売り方が全体的にソフトになったというよりも、新興デベがバタバタつぶれたおかげで、強引な販売をしないお行儀の良い大手さんが生き残っただけでは?

結果、そういうことなんですかね。

君の見てる郊外マンションですら大手の寡占率が高くなってきてる。

確かに。ブログを自分で振り返っても最近大手ばっかりですね。大手しかやってないぐらいの感じになっちゃってます。

別に大手売主のを好んで選んでるわけじゃなくて、ほんとに見るマンションが小さいのか大きいのまで、大手がバンバン建ててるっていうか。

そうなんですよね。だから情報の量も多いですし、買うには別に悪い時代じゃないと思うんですけど、ただ比較はぜひしてほしいっていうのが願いです。



住まいは背伸びしまくって買うものじゃない

あります。あとは、トレンドにとらわれすぎる買い方は良くないってことは言いたいですね。

皆さんトレンドに目が行きすぎです。今のトレンドってどちらかというと、できるだけ都心。もしくは都心近辺の湾岸だとか、そういうとこで買うっていうのは、もちろんいいことだと思うんですね。時間を買うっていう意味で。ただ、そこを買うなりの収入も必要だと思うんです。

当然です、物件を買った後、長いことそこで住宅ローンを払いつつ生活していかないといけないから。

でも背伸びして買っちゃう人が多い。

背伸びっていうのは、年収5~600万ぐらいで5,000万とかいっちゃうってこと?

数日前のメール相談で年収の11倍ローンを借りようとしている人がいました。(相談者様に掲載の許可をいただきました)

11倍。ええ!?例えると、年収400万の人が4,400万の物件を買うってこと?

もちろん年収は高い方でしたけど。年収×11倍のローン借り入れ。

ローン?つまり頭金含めずってことですよね。借りられるの?

借りれます。年収の11倍、審査金利は実行金利。審査金利自体がもう実行金利でやってくれるんで。

それをGOしちゃうの?

GOしそうです。自分はきちんとしたFPに見ていただいたほうがいいですよってもちろん言いますけど、自分はFPではないから、そこは駄目ですとは言い切れない。でも、世間的にはちょっと無理してるから「FPさんに相談したほうがいいですよ」って言ったら、いや、モデルルームで「大丈夫」って言われましたって。M物件。

いやあすごい。横浜で。買ったあと、お父さんユニクロすら買えない。そんな感じですね。

また、もう一つ某M社の話で、それは年収の11倍ほどではなかったんですが、48年ローン。(相談者様に掲載の許可をいただきました)

え、35年以上の住宅ローンってあるんだ。

実際50年ローンなんですけど、その方の年齢で48年ローン。

それはフラット50使うってこと? 親子ローン?

いや、銀行ローンです。

銀行で48年ってあるんだ。

某銀行で50年ローン取り扱ってるようです。でも、そんな年月のローンなんて、最初は全然残高減っていかないじゃないですか。

48年で元利均等なら全然減らないでしょ。

今から少なくとも15年以上はずっと残債割れが続くんです。でも、某M社さん、その点については、ちゃんとお客さんに言ってました。しばらくはローンのほうが物件価値より上回っちゃいますと。

悪魔。

で、GOしちゃってました。厳密に言うとGOしたあとの相談だったので、もうどにもならない。

そうですか。その人に宝くじが当たるといいですね。

そうですね。もしかしたら手付けキャンセルするかもとは。相談で終わってたんで。もしかしたら手付け捨てたほうが良いかもしれない。(相談者様にはネタにして良いと許可貰ってます)

だからあんまりトレンドを追うっていうのもね、つまり「駅が近いほうがいい」「大規模のほうがいい」「東京に近いほうがいい」ってトレンドはもちろんあるんだけど、情報に踊らされすぎてそもそも何の住まいを買うかっていうのが分かんなくなってる人が結構多い。

そうなんですよ。だから身の丈に合った買い物をしようって、なんで思わないのかなって。自分みたいに家が趣味の人は別です。マンションマニアとして、こういうの言っていいか分かんないすけど、そんな無理して高い家買わなくていいんじゃないかって。

俺もそう思うよ。気張る必要なないね。

なんでそんなに頑張るんだろうって。なんでですかね。中古にすれば結構いいのあるじゃないすか。新築でもエリア変えれば良いだけ。

ありますよ。それこそ築浅と言える水準で新築から1000万とか1500万くらい下で。いろんなことに余裕ができるみたいな。

はい。だって湾岸エリアでさえ、例えば東雲や有明とかの築10年ちょっとなると、2Lとかだったら4000万台も見ます。

確かに4000万台を見ないこともないです。

そういうのを買うと価格維持率も高い。坪単価200万円台でも良質な築浅中古マンションはたくさんある。

ありますよ。豊洲もね、豊洲アドレスにこだわらなかったら、例えば豊洲駅徒歩圏内の塩浜とか枝川アドレスへ行くと、安くなる。要はそこまでトレンドにこだわらなくても、豊洲の利便性は享受できるし。そもそも、背伸びしてまで別に豊洲アドレスにこだわんなくてもいいじゃないって俺は思うんだ。

そうそう。背伸びして新築を買うってのはあんまりお勧めできない。

お勧めできないですね。

逆に普通の身の丈に合って新築が好きでっていうのなら、それは新築選んだほうがいいと思いますけど、無理して身の丈を越えてまで新築いくなら中古でいいんじゃないかなって思うんですけどね。

そうです。私相談メールではよく言いますよ、無理目の年収の人からのお便りだったら。「いや、これだったら辰巳の中古マンションのほうがいいんじゃないですか」って。どう見ても予算が1,000万以上足んない。青い鳥を探すような感じ。

郊外でも同じですよ。

郊外もあるんでしたっけ。

ありますあります。そこまでして衣・食・住の中で、住まいの部分にお金を注ぐ人が増えてるなっていう。トレンドどおりにいこうとすると、例え近郊郊外だって駅近へ行けば高くつきますから。背伸びして買うぐらいなら築浅中古でも良いような。人気エリアは別として一般的なエリアでバス便とかだときついですけど。

7分以内に買えとかですか。

7分くらいだと個人的には駅近と思えます。



モデルルームでよく見るあのプレゼン

トレンドで思い出したけど、最近やたらと三角形のピラミッド構造のプレゼンをよく見ますね。

ピラミッド。あれ、無理やりだなぁ~っていつも感じますね。

無理やり造ってくれる会社があるんだろうね。「首都圏でこんだけのマンション売れています」「何々県、何々区ではこんだけマンションあります」「駅から5分以内」「規模が100戸以上」・・・とか積み上げて、「この条件では過去に例がない!選ばれしこのマンション」みたいな。
モデルルームでよくあるプレゼンを再現しました。地名等は架空です。

例えば川口市どころか、そこからさらに町名で絞ってるとか。

町名。

川口での実例ではないですけど、例えばで。

その町名で探す人、地元の人とか小学校区ならともかく他地域の人はいないですよ。

町名までやっちゃうのは酷い。

とにかく、選ばれし1物件になるまで条件絞ったろうと。最近やたらと見んだよね。あのピラミッド構造。それで、このマンション、トレンドに合ってますよ~って説得をしている。

そんな、ばかなって。凄い世界ですよね。でもあれつくる人すごい(笑)



コンセプト押しのマンションはトレンドから外れた大規模マンションが多い

マンションのスローガンとかキーフレーズとかコンセプトを全面に押し出してくる新築マンションってあるじゃない。そういう物件は、だいたい商品性がちょっとトレンドと外れてるかなって。売り方が必死こいてギャグっぽくなってるところはある。

そうですね。ギャグっぽいときありますよね。そういうとこも好きなんですけどね。

そうなん。君は好きなん。

最近でいうと、南Sのキ☆リ☆ナだとか。

キ☆リ☆ナ。

キラキラした生活を。

あそこ別に都心でも駅近でもないですよね。キラキラした生活って何?水面に反射した日のことでしょうか、でも、あそこ川沿いではないですね。

全然面してないですよ。線路のほうが近いですよ。

線路のそばにキラキラ感はないですね。

全然キラキラしてないですけどね。だけど、そういう広告を好きな自分もいます。

他あります?

最近で一番好きなのはM郷中央で『WOW!365DAYS HAPPY』っていうキャッチフレーズで。

ワオ!ってのダイハツの車のCMっぽいね。

(笑)『WOW!365DAYS HAPPY』日本語に訳すと恥ずかしいですね。

うーん、これを恥ずかしく無く言えるのは、トータス松本だけですね。もうスローガンみたいですね、「この一年無事故無違反」みたいな。

そうそう。さっきのA瀬の物件のキャッチフレーズは、『0番から1番へ』

ちょっと何言ってるかわからない。

現状、千代田線が0番線なんですね。それと引っかけてはいるフレーズで。これから直通になるから0番から1番になる。そういう、ちょっと捻った感じ。

広告代理店がパッと思いついて、勢いでコンペ通っちゃった感じですね~。あ、K菅の大規模マンションって、なんてキャッチフレーズなんだ?

『KOSUGEeee!!』すよね。

え、ほんと?『KOSUGEeee!!』なの?

ちゃんとVTR付きで、外人のお姉さんが言ってます。

(動画再生中)お姉さんがいいですね。

語尾が全部小菅になるんです。これだけで1日笑えますから。

あ、KOSUGEeee!!って言ってる。かわいい美人だ。



こういう飛び抜けたのは好きです。これ結構有名ですよね。

物件自体が有名というか、場所が有名ですよね。A原S晃とかH真S美とご近所に。

逆に警備員が常に回ってるんで安心っちゃ安心。物件の近くに行ったら、ずっと自転車で警備員が回ってましたから。逆にこれだと事件の起きようがないなぁ~と。

脱獄しないなら安全ですね。ホームページでロケーション見てますけど、隣のすごいでかい緑地帯が、なんの文字も入ってないっていう。ロックですね。

文字も入ってない。これはすごいですよ。

頑張っていただきたい。T武?Sライエは。

そうです。T武さんの物件です。でも割り切ればいいんじゃないですか。

割り切ればね。あ、これもA瀬ですね、うん。

そうですね。飛び抜けた感、個人的には好きですね。

あ、マンマニ先生がノリにのってた、レッツ、ディスカバ!もありましたね。

そうそう。あれもすごかったですね。こちらは提携企業様経由ですがお仕事でお邪魔させてもらったのですけどもテンションMAXになりました!販売もスタートダッシュ成功のようです。

そうなの?ディスカバテラス?

はい。第一期でそこそこな戸数を供給しました。

ちょっと今話を聞きながらホームページ開いてますけど。なんかマンションのホームページっぽくない。

湾岸エリアのパークタワー晴海みたいにコンセプト推しですね。

なるほどね。

はい。コンセプトをすごく気に入った人が買うっていう。自分もそういうマンション好きなので。新築マンションが高い時代だからこそ面白い新築マンションならおすすめもしやすいです。

これ、西武線の小川駅だっけ。

そうです。提携企業のスペシャルレポートに出演させてもらってるんですけど、いい意味で軽い感じのレポートになりました。もちろん高い買い物なので軽すぎたり砕けすぎたりするのは良くないですけど、でもマンションのコンセプト的に少し砕いたほうが面白いかなっていうのがありました。

ブロガー上がりの評論家しかできないこともありますね。

はい。それは他の評論家の方々と違うウリですから。他の評論家の方々はレッツ、ディスカバ!とかやらないでしょう(笑)

うーん、レッツ、ディスカバ!は普通の住宅評論家はしないでしょうね。

普通はしないと思いますね。

あと『TOKYO ALOHA PROJECT』ってありましたよ。

こちらも個人的にヒットでした。

訪問記見たけど、寒い日にアロハシャツ着て行ってたよね、客として行ったの?

寒かったですよ~。前日に除毛もして足もきれいに。(笑)訪問した時は、なぜかスタッフか業者かって間違われました。

確か、ALOHA PROJECT、ホームページの宣伝ではマンションの庭でなぜかアロハダンスやってる人がいたはず。

実際にやる人はいないかと。

やる人いないでしょ。絶対いないでしょ。(ホームページ見ながら)


※物件のイメージイラストを忠実に再現しています


ちょいと恥ずかしいですね。ここの芝生に立って踊ると大通りから見える場所なので余計に。そんなとこでフラダンスするかは疑問。

絶対しない。

でも、そういう突き抜けた広告の仕方好きですよ。

ああ。突き抜けてますね。場所を改めて確認すると、アリオ葛西にホームズ葛西と大規模ショッピングモールが近い。

駅から遠いからトレンドとは全く逆ですけどね。大型商業施設が近いので生活利便性はいいですよ。

たしかに。バス便マンションですね。

そうなんです。で、ここはさっき言ってた”退化した”マンションじゃなかったです。ちゃんと頑張ってはいました。ただ、立地が今のトレンドとは違うので即完売とはならないはず。

この物件は平置き駐車場ですね。

そうです。

平置きってさ、いいとこと悪いとこがあって、いいところは単純に維持コストがかからないのと、車出す時に時間がかからないこと。これはでかいんだけど、デメリットはマンションの敷地がほとんどアスファルトで覆われてる感が出ちゃうんですよ。空地はあるんだけど、その中の緑地面積が極端に少なくなるっていうか。だから2階建てでもいいから自走式の立駐化してくれれば、単純計算で平置き駐車場の面積半分は公園とか緑地なりにできたのになと思いますね。最近平置き化してますね。

確かにそうなんですね。自分も完成したのを見ると確かにそう思うことも。

完成したの見て、あ、維持費かからないってメリット以外は平置きってそんなにいいもんじゃねえぞっていうか。マンションって特に300戸クラスになってくると、戸数のパワーを使ってなんかいろいろなものができるでしょっていうのが大規模マンションの売りだと思うんだけど、平置きにしちゃうと、全体的に黒くなっちゃって良さが失われていく。

確かに、自走式にしてほかの土地を緑化したほうが見栄えは良いかも。自走式駐車場の屋上を庭園にしたらさらに素晴らしい。

見栄えいいし、あと平置きの方がコストダウンになるんだよね、ぶっちゃけね。駐車場を造るだけだから。植栽、特に高い木をいっぱい植えるよりも安く済むんですよ。そんな感じですかね。あ、マンションマニアさんも、こんな時代ですが新築を買われたそうで。おめでとうございます。



実は我々買ってます(笑)

ありがとうございます。新築マンション買いましたけどまぁどこを買ったか読者様にバレバレ(笑)

隠し切れてないよね。

オプションの記事でよりバレバレに。

オプション、なんかいっぱい入れるって聞いたけど。

売主オプションだけですでに三百万円オーバーです。

マンションマニアの買い替え旅は終了ですか。

いや、終わってないですよ。

オプションを山ほど入れたら、だって、もう売れないですよ。

でも、それを試すのが自分じゃないですか。

まあ、そうですね。

どれだけ取り返せるか。すぐには売らないですけどいつか売却したときにそのオプション代がどれだけ取り戻せるか。

そこまでやり切った。

やります。

言っていいのかな、三井って。

三井が売主のマンションということはすでに公開しています。

ホニャララタワーって、オプション設定が安いの?

割と安くてびっくりしました。洗濯機のつり戸棚とかも5万円ぐらいでしたよ。

安っ。

はい。三井のオプション価格って結構良心的ですね。

良心的だね。

マンションの新築時の売主オプションってすごく盛られた価格なんじゃないかなと思ってたんです。実際そんな話も聞いてますし過去に購入した他社の新築マンションでは表を見てびっくりした記憶がありますから。

そうなんだ。それもありかもね、だからね。オプション部分をめちゃくちゃ盛るデベもいて、なんか仕様変更を何やるにしても高いっていう。

今回購入したマンション、食器棚も20万円くらいですからね。

それも安いですね。

はい。天板さえ普通ので良ければその価格です。だから三井さんのオプションお安かったです。

めっちゃ盛ってるとこ聞きますね。オプションが安いから買うっていうのはちょっと本末転倒な気がしますけど、買ったあとで気付くとこかもしんないですね、それ。

そうですね。オプション料金表を見てあら安いって買う人ってたぶんほとんどいないでしょうね。

いないですよ。いないでしょ。ぜひ、モデルルーム仕様の部屋が完成した時に私に見せてください。

はい、もちろん。ぜひ見ていただきたいですね。でも、のらえもんさんも最近新築を購入されましたよね。

え?それ、言っちゃうの?

言っちゃいますよ。なんだかんだのらえもんさんも最近新築マンションを購入済みと。

そうそう。購入済みです。

今回この座談会でこれだけ新築マンションのことボロクソ言っておいて、なんで二人とも買ってるんだと。(笑)

身バレが怖いのであんまり明かしてませんけど、私もマンマニ先生と同じく、新築・中古とも物件購入経験ありです。今回も、新築と中古を横一線で自分なりに比較した上で、いろんな理由の元に新築物件を買いました。本当はとある某マンションの出物を待ってたんですけどね。あ、買うにあたって妥協はつきものですけど、60平米3LDKとか退化した物件は買ってません。

少なくとも我々が購入した新築マンションは退化はしてないですね。のらえもんさんが購入した夢の・・・

じゃあ、この辺で!みなさんありがとうございました。またどこかでお会いしましょう。

唐突に切られた(笑)。ありがとうございました。



対談を終えて

いや話した話した。3回シリーズでお届けした内容は、実時間で言うと1時間ちょいだったんですが(普段のマンコミュ座談会は2時間)、距離が近いこともあり、お互いかなり早口で密度濃く(?)話せたと思います。むしろ、逐次的にそのまま出すと読みにくくなるので、発言をいくつかまとめたりとか副題を付けたりなどの編集作業のほうが時間がかかりました。マンションマニアさんは、最近取材慣れしているのか、NG部分をほとんど無く淀み無く喋られますから、テキストの撮れ高としては9割越しているんじゃないですか、今回掲載スレスレの話題をずっとしているはずなのに驚異的ですね。

話していてつくづく思ったのは、マンマニ先生の勉強熱心さ。僕はポイントポイントでしか見ていないのですが、彼は連続的にずっと見続けていますから、その知識量から抽出されたお話は貴重なものがあります。読み返しても今のライブ感というものがとても良く出てますね。正直同じマンションブロガーとして同時期にスタートしていたはずなのに、もうかなわないなぁと。知識量の差が有りすぎて対談というより、インタビュー記事に近いものがありますね。これからもコバンザメさせてください。お願いいたします。

さて、今回の対談に当たり、我々2人が出演したイラストも新規で作成いただきました。気前よくイラスト作成費を出していただいた、マンションコミュニティさんには心より感謝を申し上げてこの項を締めたいと思います。

お忙しいなか対談に時間を割いていただいた(しかも津田沼で!)のらえもん師匠に感謝いたします。対談を終えて改めて感じたことは師匠も私もやはりマンションが好きだと言うこと。ブログ記事やTwitterなどで辛口なコメントも多いのには「愛」があるからこそ。

対談記事をお読みいただいた皆様なら感じとっていただけたかと思いますが我々はただ悪口を言っているのではなくマンションが好きだからこそ住まう人がもっと感動するようなマンションができてほしいと願って「こんなマンションはけしからん!」と言っているのです。

最後のオチにあるようにこんな時代でも2人とも新築マンションを購入しています。新築マンションを購入してはいけない時代ではありません。ただ、苦しい新築マンションを選んでほしくないのです。

この対談記事が読者様のより良い住まい選びの道しるべになれば幸いです。

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