第2回対談「のらえもん&マンションマニアが語る、最近のけしからん新築マンションについて」その3

プロのマンション評論家に華麗な転身を遂げたマンションマニアさんとマンションオタク界の重鎮「のらえもん」さんに「最近のけしからん新築マンション」について対談していただきました。この二人が顔を合わせたら何かが起こる(怒る?)!マンション購入検討者必見のこの対談、たっぷりお楽しみ下さい。

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもんさん

マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします!
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マンションマニアさん

マンションブロガーのマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います!
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対談


大手寡占化の話。

のらえもん
他にこれはなんか最近ちょっとがっかりですねみたいなのあります?
マンションマニア
がっかりなのはそのぐらいですかね。どちらかというと売り方とかは昔よりソフトになってきたなって。
のらえもん
売り方が全体的にソフトになったというよりも、新興デベがバタバタつぶれたおかげで、強引な販売をしないお行儀の良い大手さんが生き残っただけでは?
マンションマニア
結果、そういうことなんですかね。
のらえもん
君の見てる郊外マンションですら大手の寡占率が高くなってきてる。
マンションマニア
確かに。ブログを自分で振り返っても最近大手ばっかりですね。大手しかやってないぐらいの感じになっちゃってます。
のらえもん
別に大手売主のを好んで選んでるわけじゃなくて、ほんとに見るマンションが小さいのか大きいのまで、大手がバンバン建ててるっていうか。
マンションマニア
そうなんですよね。だから情報の量も多いですし、買うには別に悪い時代じゃないと思うんですけど、ただ比較はぜひしてほしいっていうのが願いです。


住まいは背伸びしまくって買うものじゃない

のらえもん
あります。あとは、トレンドにとらわれすぎる買い方は良くないってことは言いたいですね。
マンションマニア
皆さんトレンドに目が行きすぎです。今のトレンドってどちらかというと、できるだけ都心。もしくは都心近辺の湾岸だとか、そういうとこで買うっていうのは、もちろんいいことだと思うんですね。時間を買うっていう意味で。ただ、そこを買うなりの収入も必要だと思うんです。
のらえもん
当然です、物件を買った後、長いことそこで住宅ローンを払いつつ生活していかないといけないから。
マンションマニア
でも背伸びして買っちゃう人が多い。
のらえもん
背伸びっていうのは、年収5~600万ぐらいで5,000万とかいっちゃうってこと?
マンションマニア
数日前のメール相談で年収の11倍ローンを借りようとしている人がいました。(相談者様に掲載の許可をいただきました)
のらえもん
11倍。ええ!?例えると、年収400万の人が4,400万の物件を買うってこと?
マンションマニア
もちろん年収は高い方でしたけど。年収×11倍のローン借り入れ。
のらえもん
ローン?つまり頭金含めずってことですよね。借りられるの?
マンションマニア
借りれます。年収の11倍、審査金利は実行金利。審査金利自体がもう実行金利でやってくれるんで。
のらえもん
それをGOしちゃうの?
マンションマニア
GOしそうです。自分はきちんとしたFPに見ていただいたほうがいいですよってもちろん言いますけど、自分はFPではないから、そこは駄目ですとは言い切れない。でも、世間的にはちょっと無理してるから「FPさんに相談したほうがいいですよ」って言ったら、いや、モデルルームで「大丈夫」って言われましたって。M物件。
のらえもん
いやあすごい。横浜で。買ったあと、お父さんユニクロすら買えない。そんな感じですね。
マンションマニア
また、もう一つ某M社の話で、それは年収の11倍ほどではなかったんですが、48年ローン。(相談者様に掲載の許可をいただきました)
のらえもん
え、35年以上の住宅ローンってあるんだ。
マンションマニア
実際50年ローンなんですけど、その方の年齢で48年ローン。
のらえもん
それはフラット50使うってこと? 親子ローン?
マンションマニア
いや、銀行ローンです。
のらえもん
銀行で48年ってあるんだ。
マンションマニア
某銀行で50年ローン取り扱ってるようです。でも、そんな年月のローンなんて、最初は全然残高減っていかないじゃないですか。
のらえもん
48年で元利均等なら全然減らないでしょ。
マンションマニア
今から少なくとも15年以上はずっと残債割れが続くんです。でも、某M社さん、その点については、ちゃんとお客さんに言ってました。しばらくはローンのほうが物件価値より上回っちゃいますと。
のらえもん
悪魔。
マンションマニア
で、GOしちゃってました。厳密に言うとGOしたあとの相談だったので、もうどにもならない。
のらえもん
そうですか。その人に宝くじが当たるといいですね。
マンションマニア
そうですね。もしかしたら手付けキャンセルするかもとは。相談で終わってたんで。もしかしたら手付け捨てたほうが良いかもしれない。(相談者様にはネタにして良いと許可貰ってます)
のらえもん
だからあんまりトレンドを追うっていうのもね、つまり「駅が近いほうがいい」「大規模のほうがいい」「東京に近いほうがいい」ってトレンドはもちろんあるんだけど、情報に踊らされすぎてそもそも何の住まいを買うかっていうのが分かんなくなってる人が結構多い。
マンションマニア
そうなんですよ。だから身の丈に合った買い物をしようって、なんで思わないのかなって。自分みたいに家が趣味の人は別です。マンションマニアとして、こういうの言っていいか分かんないすけど、そんな無理して高い家買わなくていいんじゃないかって。
のらえもん
俺もそう思うよ。気張る必要なないね。
マンションマニア
なんでそんなに頑張るんだろうって。なんでですかね。中古にすれば結構いいのあるじゃないすか。新築でもエリア変えれば良いだけ。
のらえもん
ありますよ。それこそ築浅と言える水準で新築から1000万とか1500万くらい下で。いろんなことに余裕ができるみたいな。
マンションマニア
はい。だって湾岸エリアでさえ、例えば東雲や有明とかの築10年ちょっとなると、2Lとかだったら4000万台も見ます。
のらえもん
確かに4000万台を見ないこともないです。
マンションマニア
そういうのを買うと価格維持率も高い。坪単価200万円台でも良質な築浅中古マンションはたくさんある。
のらえもん
ありますよ。豊洲もね、豊洲アドレスにこだわらなかったら、例えば豊洲駅徒歩圏内の塩浜とか枝川アドレスへ行くと、安くなる。要はそこまでトレンドにこだわらなくても、豊洲の利便性は享受できるし。そもそも、背伸びしてまで別に豊洲アドレスにこだわんなくてもいいじゃないって俺は思うんだ。
マンションマニア
そうそう。背伸びして新築を買うってのはあんまりお勧めできない。
のらえもん
お勧めできないですね。
マンションマニア
逆に普通の身の丈に合って新築が好きでっていうのなら、それは新築選んだほうがいいと思いますけど、無理して身の丈を越えてまで新築いくなら中古でいいんじゃないかなって思うんですけどね。
のらえもん
そうです。私相談メールではよく言いますよ、無理目の年収の人からのお便りだったら。「いや、これだったら辰巳の中古マンションのほうがいいんじゃないですか」って。どう見ても予算が1,000万以上足んない。青い鳥を探すような感じ。
マンションマニア
郊外でも同じですよ。
のらえもん
郊外もあるんでしたっけ。
マンションマニア
ありますあります。そこまでして衣・食・住の中で、住まいの部分にお金を注ぐ人が増えてるなっていう。トレンドどおりにいこうとすると、例え近郊郊外だって駅近へ行けば高くつきますから。背伸びして買うぐらいなら築浅中古でも良いような。人気エリアは別として一般的なエリアでバス便とかだときついですけど。
のらえもん
7分以内に買えとかですか。
マンションマニア
7分くらいだと個人的には駅近と思えます。


モデルルームでよく見るあのプレゼン

のらえもん
トレンドで思い出したけど、最近やたらと三角形のピラミッド構造のプレゼンをよく見ますね。
マンションマニア
ピラミッド。あれ、無理やりだなぁ~っていつも感じますね。
のらえもん
無理やり造ってくれる会社があるんだろうね。「首都圏でこんだけのマンション売れています」「何々県、何々区ではこんだけマンションあります」「駅から5分以内」「規模が100戸以上」・・・とか積み上げて、「この条件では過去に例がない!選ばれしこのマンション」みたいな。
モデルルームでよくあるプレゼンを再現しました。地名等は架空です。
マンションマニア
例えば川口市どころか、そこからさらに町名で絞ってるとか。
のらえもん
町名。
マンションマニア
川口での実例ではないですけど、例えばで。
のらえもん
その町名で探す人、地元の人とか小学校区ならともかく他地域の人はいないですよ。
マンションマニア
町名までやっちゃうのは酷い。
のらえもん
とにかく、選ばれし1物件になるまで条件絞ったろうと。最近やたらと見んだよね。あのピラミッド構造。それで、このマンション、トレンドに合ってますよ~って説得をしている。
マンションマニア
そんな、ばかなって。凄い世界ですよね。でもあれつくる人すごい(笑)


コンセプト押しのマンションはトレンドから外れた大規模マンションが多い

のらえもん
マンションのスローガンとかキーフレーズとかコンセプトを全面に押し出してくる新築マンションってあるじゃない。そういう物件は、だいたい商品性がちょっとトレンドと外れてるかなって。売り方が必死こいてギャグっぽくなってるところはある。
マンションマニア
そうですね。ギャグっぽいときありますよね。そういうとこも好きなんですけどね。
のらえもん
そうなん。君は好きなん。
マンションマニア
最近でいうと、南Sのキ☆リ☆ナだとか。
のらえもん
キ☆リ☆ナ。
マンションマニア
キラキラした生活を。
のらえもん
あそこ別に都心でも駅近でもないですよね。キラキラした生活って何?水面に反射した日のことでしょうか、でも、あそこ川沿いではないですね。
マンションマニア
全然面してないですよ。線路のほうが近いですよ。
のらえもん
線路のそばにキラキラ感はないですね。
マンションマニア
全然キラキラしてないですけどね。だけど、そういう広告を好きな自分もいます。
のらえもん
他あります?
マンションマニア
最近で一番好きなのはM郷中央で『WOW!365DAYS HAPPY』っていうキャッチフレーズで。
のらえもん
ワオ!ってのダイハツの車のCMっぽいね。
マンションマニア
(笑)『WOW!365DAYS HAPPY』日本語に訳すと恥ずかしいですね。
のらえもん
うーん、これを恥ずかしく無く言えるのは、トータス松本だけですね。もうスローガンみたいですね、「この一年無事故無違反」みたいな。
マンションマニア
そうそう。さっきのA瀬の物件のキャッチフレーズは、『0番から1番へ』
のらえもん
ちょっと何言ってるかわからない。
マンションマニア
現状、千代田線が0番線なんですね。それと引っかけてはいるフレーズで。これから直通になるから0番から1番になる。そういう、ちょっと捻った感じ。
のらえもん
広告代理店がパッと思いついて、勢いでコンペ通っちゃった感じですね~。あ、K菅の大規模マンションって、なんてキャッチフレーズなんだ?
マンションマニア
『KOSUGEeee!!』すよね。
のらえもん
え、ほんと?『KOSUGEeee!!』なの?
マンションマニア
ちゃんとVTR付きで、外人のお姉さんが言ってます。
のらえもん
(動画再生中)お姉さんがいいですね。
マンションマニア
語尾が全部小菅になるんです。これだけで1日笑えますから。
のらえもん
あ、KOSUGEeee!!って言ってる。かわいい美人だ。


マンションマニア
こういう飛び抜けたのは好きです。これ結構有名ですよね。
のらえもん
物件自体が有名というか、場所が有名ですよね。A原S晃とかH真S美とご近所に。
マンションマニア
逆に警備員が常に回ってるんで安心っちゃ安心。物件の近くに行ったら、ずっと自転車で警備員が回ってましたから。逆にこれだと事件の起きようがないなぁ~と。
のらえもん
脱獄しないなら安全ですね。ホームページでロケーション見てますけど、隣のすごいでかい緑地帯が、なんの文字も入ってないっていう。ロックですね。
マンションマニア
文字も入ってない。これはすごいですよ。
のらえもん
頑張っていただきたい。T武?Sライエは。
マンションマニア
そうです。T武さんの物件です。でも割り切ればいいんじゃないですか。
のらえもん
割り切ればね。あ、これもA瀬ですね、うん。
マンションマニア
そうですね。飛び抜けた感、個人的には好きですね。
のらえもん
あ、マンマニ先生がノリにのってた、レッツ、ディスカバ!もありましたね。
マンションマニア
そうそう。あれもすごかったですね。こちらは提携企業様経由ですがお仕事でお邪魔させてもらったのですけどもテンションMAXになりました!販売もスタートダッシュ成功のようです。
のらえもん
そうなの?ディスカバテラス?
マンションマニア
はい。第一期でそこそこな戸数を供給しました。
のらえもん
ちょっと今話を聞きながらホームページ開いてますけど。なんかマンションのホームページっぽくない。
マンションマニア
湾岸エリアのパークタワー晴海みたいにコンセプト推しですね。
のらえもん
なるほどね。
マンションマニア
はい。コンセプトをすごく気に入った人が買うっていう。自分もそういうマンション好きなので。新築マンションが高い時代だからこそ面白い新築マンションならおすすめもしやすいです。
のらえもん
これ、西武線の小川駅だっけ。
マンションマニア
そうです。提携企業のスペシャルレポートに出演させてもらってるんですけど、いい意味で軽い感じのレポートになりました。もちろん高い買い物なので軽すぎたり砕けすぎたりするのは良くないですけど、でもマンションのコンセプト的に少し砕いたほうが面白いかなっていうのがありました。
のらえもん
ブロガー上がりの評論家しかできないこともありますね。
マンションマニア
はい。それは他の評論家の方々と違うウリですから。他の評論家の方々はレッツ、ディスカバ!とかやらないでしょう(笑)
のらえもん
うーん、レッツ、ディスカバ!は普通の住宅評論家はしないでしょうね。
マンションマニア
普通はしないと思いますね。
のらえもん
あと『TOKYO ALOHA PROJECT』ってありましたよ。
マンションマニア
こちらも個人的にヒットでした。
のらえもん
訪問記見たけど、寒い日にアロハシャツ着て行ってたよね、客として行ったの?
マンションマニア
寒かったですよ~。前日に除毛もして足もきれいに。(笑)訪問した時は、なぜかスタッフか業者かって間違われました。
のらえもん
確か、ALOHA PROJECT、ホームページの宣伝ではマンションの庭でなぜかアロハダンスやってる人がいたはず。
マンションマニア
実際にやる人はいないかと。
のらえもん
やる人いないでしょ。絶対いないでしょ。(ホームページ見ながら)

※物件のイメージイラストを忠実に再現しています


マンションマニア
ちょいと恥ずかしいですね。ここの芝生に立って踊ると大通りから見える場所なので余計に。そんなとこでフラダンスするかは疑問。
のらえもん
絶対しない。
マンションマニア
でも、そういう突き抜けた広告の仕方好きですよ。
のらえもん
ああ。突き抜けてますね。場所を改めて確認すると、アリオ葛西にホームズ葛西と大規模ショッピングモールが近い。
マンションマニア
駅から遠いからトレンドとは全く逆ですけどね。大型商業施設が近いので生活利便性はいいですよ。
のらえもん
たしかに。バス便マンションですね。
マンションマニア
そうなんです。で、ここはさっき言ってた”退化した”マンションじゃなかったです。ちゃんと頑張ってはいました。ただ、立地が今のトレンドとは違うので即完売とはならないはず。
のらえもん
この物件は平置き駐車場ですね。
マンションマニア
そうです。
のらえもん
平置きってさ、いいとこと悪いとこがあって、いいところは単純に維持コストがかからないのと、車出す時に時間がかからないこと。これはでかいんだけど、デメリットはマンションの敷地がほとんどアスファルトで覆われてる感が出ちゃうんですよ。空地はあるんだけど、その中の緑地面積が極端に少なくなるっていうか。だから2階建てでもいいから自走式の立駐化してくれれば、単純計算で平置き駐車場の面積半分は公園とか緑地なりにできたのになと思いますね。最近平置き化してますね。
マンションマニア
確かにそうなんですね。自分も完成したのを見ると確かにそう思うことも。
のらえもん
完成したの見て、あ、維持費かからないってメリット以外は平置きってそんなにいいもんじゃねえぞっていうか。マンションって特に300戸クラスになってくると、戸数のパワーを使ってなんかいろいろなものができるでしょっていうのが大規模マンションの売りだと思うんだけど、平置きにしちゃうと、全体的に黒くなっちゃって良さが失われていく。
マンションマニア
確かに、自走式にしてほかの土地を緑化したほうが見栄えは良いかも。自走式駐車場の屋上を庭園にしたらさらに素晴らしい。
のらえもん
見栄えいいし、あと平置きの方がコストダウンになるんだよね、ぶっちゃけね。駐車場を造るだけだから。植栽、特に高い木をいっぱい植えるよりも安く済むんですよ。そんな感じですかね。あ、マンションマニアさんも、こんな時代ですが新築を買われたそうで。おめでとうございます。


実は我々買ってます(笑)

マンションマニア
ありがとうございます。新築マンション買いましたけどまぁどこを買ったか読者様にバレバレ(笑)
のらえもん
隠し切れてないよね。
マンションマニア
オプションの記事でよりバレバレに。
のらえもん
オプション、なんかいっぱい入れるって聞いたけど。
マンションマニア
売主オプションだけですでに三百万円オーバーです。
のらえもん
マンションマニアの買い替え旅は終了ですか。
マンションマニア
いや、終わってないですよ。
のらえもん
オプションを山ほど入れたら、だって、もう売れないですよ。
マンションマニア
でも、それを試すのが自分じゃないですか。
のらえもん
まあ、そうですね。
マンションマニア
どれだけ取り返せるか。すぐには売らないですけどいつか売却したときにそのオプション代がどれだけ取り戻せるか。
のらえもん
そこまでやり切った。
マンションマニア
やります。
のらえもん
言っていいのかな、三井って。
マンションマニア
三井が売主のマンションということはすでに公開しています。
のらえもん
ホニャララタワーって、オプション設定が安いの?
マンションマニア
割と安くてびっくりしました。洗濯機のつり戸棚とかも5万円ぐらいでしたよ。
のらえもん
安っ。
マンションマニア
はい。三井のオプション価格って結構良心的ですね。
のらえもん
良心的だね。
マンションマニア
マンションの新築時の売主オプションってすごく盛られた価格なんじゃないかなと思ってたんです。実際そんな話も聞いてますし過去に購入した他社の新築マンションでは表を見てびっくりした記憶がありますから。
のらえもん
そうなんだ。それもありかもね、だからね。オプション部分をめちゃくちゃ盛るデベもいて、なんか仕様変更を何やるにしても高いっていう。
マンションマニア
今回購入したマンション、食器棚も20万円くらいですからね。
のらえもん
それも安いですね。
マンションマニア
はい。天板さえ普通ので良ければその価格です。だから三井さんのオプションお安かったです。
のらえもん
めっちゃ盛ってるとこ聞きますね。オプションが安いから買うっていうのはちょっと本末転倒な気がしますけど、買ったあとで気付くとこかもしんないですね、それ。
マンションマニア
そうですね。オプション料金表を見てあら安いって買う人ってたぶんほとんどいないでしょうね。
のらえもん
いないですよ。いないでしょ。ぜひ、モデルルーム仕様の部屋が完成した時に私に見せてください。
マンションマニア
はい、もちろん。ぜひ見ていただきたいですね。でも、のらえもんさんも最近新築を購入されましたよね。
のらえもん
え?それ、言っちゃうの?
マンションマニア
言っちゃいますよ。なんだかんだのらえもんさんも最近新築マンションを購入済みと。
のらえもん
そうそう。購入済みです。
マンションマニア
今回この座談会でこれだけ新築マンションのことボロクソ言っておいて、なんで二人とも買ってるんだと。(笑)
のらえもん
身バレが怖いのであんまり明かしてませんけど、私もマンマニ先生と同じく、新築・中古とも物件購入経験ありです。今回も、新築と中古を横一線で自分なりに比較した上で、いろんな理由の元に新築物件を買いました。本当はとある某マンションの出物を待ってたんですけどね。あ、買うにあたって妥協はつきものですけど、60平米3LDKとか退化した物件は買ってません。
マンションマニア
少なくとも我々が購入した新築マンションは退化はしてないですね。のらえもんさんが購入した夢の・・・
のらえもん
じゃあ、この辺で!みなさんありがとうございました。またどこかでお会いしましょう。
マンションマニア
唐突に切られた(笑)。ありがとうございました。


対談を終えて

のらえもん
いや話した話した。3回シリーズでお届けした内容は、実時間で言うと1時間ちょいだったんですが(普段のマンコミュ座談会は2時間)、距離が近いこともあり、お互いかなり早口で密度濃く(?)話せたと思います。むしろ、逐次的にそのまま出すと読みにくくなるので、発言をいくつかまとめたりとか副題を付けたりなどの編集作業のほうが時間がかかりました。マンションマニアさんは、最近取材慣れしているのか、NG部分をほとんど無く淀み無く喋られますから、テキストの撮れ高としては9割越しているんじゃないですか、今回掲載スレスレの話題をずっとしているはずなのに驚異的ですね。

話していてつくづく思ったのは、マンマニ先生の勉強熱心さ。僕はポイントポイントでしか見ていないのですが、彼は連続的にずっと見続けていますから、その知識量から抽出されたお話は貴重なものがあります。読み返しても今のライブ感というものがとても良く出てますね。正直同じマンションブロガーとして同時期にスタートしていたはずなのに、もうかなわないなぁと。知識量の差が有りすぎて対談というより、インタビュー記事に近いものがありますね。これからもコバンザメさせてください。お願いいたします。

さて、今回の対談に当たり、我々2人が出演したイラストも新規で作成いただきました。気前よくイラスト作成費を出していただいた、マンションコミュニティさんには心より感謝を申し上げてこの項を締めたいと思います。
マンションマニア
お忙しいなか対談に時間を割いていただいた(しかも津田沼で!)のらえもん師匠に感謝いたします。対談を終えて改めて感じたことは師匠も私もやはりマンションが好きだと言うこと。ブログ記事やTwitterなどで辛口なコメントも多いのには「愛」があるからこそ。

対談記事をお読みいただいた皆様なら感じとっていただけたかと思いますが我々はただ悪口を言っているのではなくマンションが好きだからこそ住まう人がもっと感動するようなマンションができてほしいと願って「こんなマンションはけしからん!」と言っているのです。

最後のオチにあるようにこんな時代でも2人とも新築マンションを購入しています。新築マンションを購入してはいけない時代ではありません。ただ、苦しい新築マンションを選んでほしくないのです。

この対談記事が読者様のより良い住まい選びの道しるべになれば幸いです。
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