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お便り返しとなります。
差出人：わんがんすみかえ
誰に答えて欲しいですか？
全員
湾岸内で住み替えを再来年ぐらいにします。
今の売却市場はあまり良くないため、住宅ローンから投資ローンへ切り替えして賃貸に出したいと思っております。今の住まいは住宅ローンで、新居も住宅ローンの予定。新居は抽選に当たったため
1、新居の住宅ローン開始後に、旧居を投資ローンに切り替え可能でしょうか？
2、投資ローン年収で評価されるのでしょうか？例えば旧居半分が自己資金のため、建物に対しての評価されるか
わんがんすみかえ様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
新築マンションの購入おめでとうございます！
似たようなご相談は個別相談会においても頻繁にございます。
その中でも「売却」を選ぶ方が多いです。
そもそもとして新居の住宅ローンにおいて「旧居を売却するならお金を貸しますよ」といういわゆる売却条件がつくことがほとんどとなります。
わんがんすみかえ様はいかがでしょうか？
もしも「売却することが条件」なのであれば基本的には売却することになります。
ただ、旧居の住宅ローンを手持ち金で一括返済できるのであればその限りではありません。
売却してしまえば自由ですからね。
ただ、その際も新居の住宅ローンを組む金融機関へ「売却ではなく全額繰り上げ返済でも良いですか」と確認が必要です。
要は「全額繰り上げ返済してしまえばその後は賃貸に出そうが自由なのか」ということの確認です。
繰り上げ返済して賃貸運用した後に金融機関から「いやいや、売却が条件であって一括返済して賃貸運用して良いとは言ってないですけど…」となればオーナーチェンジで売却となり最悪ですからね。
ただ、残債にもよりますが一括返済してまで賃貸運用しようとする方は稀です。
それならば売却して3000万円特別控除など税制優遇を使いつつ手元に大金を戻し、そのお金で別の投資をしたほうが効率的と考える方が多いのでしょう。
また、切り離しできたとしても投資用ローンのハードルの高さは住宅ローンとは比べ物になりません。個人属性はもちろん物件力（利回り）も見られます。金利も高いです。
そのため現在の残債と物件価値との差が相当程度ないと残債と同じ額を投資用ローンで借りることができないことが多いです。
あくまで一例ですが豊洲のスカイズみたくファーストオーナーさんの残債がとても少なく、かつ利回り8%近いとなれば話は別ですが。
その辺りはわんがんすみかえ様の所有物件を教えていただかないとなんともです。
個別相談会へお越しいただければしっかりとサポートいたしますのでぜひご参加ください！
参考になれば幸いでございます。
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引き続きよろしくお願いいたします。
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