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お便り返しとなります。
差出人：M
誰に答えて欲しいですか？
全員
相場調整局面での買い替えの考え方に関して相談させてください。
基本情報は以下の通りです。
・32歳夫婦
・世帯年収2,000万円
→夫:1,300万円 妻：700万円
・子供は2人おります。
・世帯金融資産4,500万円程度
・1次取得で城北地区に3LDKのマンションを取得済み。取得価格9,000万円程度。
・頭金含めローンは2,500万円程度返済済み。
・1次取得時は、賃貸で住んでいた都心地区にて物件を探していましたが、昇給前であったこともあり予算が伸びず、城北地区でマンションを取得しました。
・今の地域も非常に気に入っており、満足度の高い生活を送れていますが、職場への距離を含めると都心部への未練も捨て難い状況です。
・そのような中で、昇給や保有していた株価の上昇、都心地区の相場調整などもあり、いい物件があればいつでも動けるようにしたいと考えています。
・このようなケースの場合、取得済みのマンションの売却価格はどのように見積もり予算設定するのが良いでしょうか？
・また、1次物件と2次物件の売買タイミングの差による価格変動リスクは皆さんどのようにヘッジしておりますでしょうか？
・素人質問ですがご教示いただけますと幸いです。
M様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
現居に住んでから数年経過している状況でしょうか？
ローン残債が減っていますし、おそらく当時の購入価格よりかは高く売れるのかと思いますので買い替え自体はいつでもできるはずです。
現在お住いの街も気に入っているとのことですから無理に住み替える必要はないでしょう。
ただ、職場に近づきたいということを優先されるなら住み替えたほうが満足度高まりますから前向きに考えても良いでしょう。
子育て環境含めて家族でお話合いください。
相場調整局面での買い替えの考え方ですが基本的には3つの方法があります。
無難なのは売りと買いの引き渡し時期をできる限り近づけることです。
例えば2027年1月に新居購入、同時期に売却活動スタート、2027年4月に新居引き渡し、同時期に購入者へ引き渡し、というような流れです。
売るのが厳しい時期となれば買うのも少し買いやすい価格帯になっているわけで相場調整局面だろうと損得で考えると±0になりやすいですね。
もう一つはリスクも大きいですが底値で購入からの回復期で売却という流れです。
例えば底値が2028年1月と予測するのであればその時期に引き渡しが数年先の新築マンションを購入、2030年3月には相場が回復しており含み益ある状態で引き渡しを受ける、現居も高値で売却できるという流れです。
底値と回復期の予測に自信があるのであればこのパターンも使えます。(そんなことを計算通りできる方はほぼいないでしょうけども…一応ご紹介)
比較的最近ですとコロナ渦の2020年に後売りローンで新築マンションを購入、2024年くらいに引き渡しを受けたという方は美味しい思いをしましたね。
まぁこれはリスクも大きいため私から勧めることはありませんが自信があるならどうぞチャレンジしてみてください。
もしくはシンプルに先売りですね。
こちらは賃貸を挟むことになるのが基本なため、その費用はけっこう重たいですが精神衛生上は一番楽かと思います。
そもそも住み替えることで満足度がどれだけ変わるのか、そこが肝ですからお金のことは一旦忘れて家族会議されてください。
相場が良い時も悪い時も、住み替えの本質は「今の住まいへの不満を解消し、生活の満足度を上げること」にあります。
城北地区での生活も満足されているとのことですが、職場への距離や都心での生活は、若いうちに享受することで得られる「時間の価値」が非常に大きいです。
もし「これは！」という都心近接エリアの出物があれば、あまり値上がり期待を突き詰めすぎず「資産性の維持（大崩れしない立地）」を優先して動かれるのが吉かと思います。M様の資産背景なら多少の調整局面は十分に耐え抜けます。
素敵な住み替えになるよう応援しております！
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