こんにちは！
ふじふじ太です！
今回は「【買い替えのテクニック】先に売却してからマンションを買いたい！買い替え特約とは？」というテーマで解説していきます。
マンションの買い替えにおいて、「先に今の家を売ってから次を買いたい」という流れは、資金計画の面で非常に堅実な選択です。
というのも、今湾岸エリアにおいては「SKYDUOを発端にした空前の供給過多」・「アメリカ/イラン戦争による混乱」・「金利上昇」・「ここぞとばかりの暴落論とメディアによる湾岸dis」・「外国人層の購買減少」などによる複数要因が同時期に重なったことで、一時的に売却の難易度が高まっている状況です。
だからこそ、買い手にとっては相場または割安で買える千載一遇の大チャンスでもあると個人的には思っています。戦争の終結がみえて、日経平均がまた上昇傾向になれば、アービトラージは徐々に解消されて少なくとも割安物件は消滅すると思っております。
※あくまで個人の感想です。
さて、買い替えに伴う資金計画を練る上で、自宅がいくらで売れるかは重要な指標です。
思ったより高く売れないかもしれないという可能性も考慮すると、先に売却をして手元資金を確定させた方がより堅実です。
売却想定価格を高く見込んでしまい、先に購入して、その後にやっぱり希望価格で売れなかったとなるとなかなかしんどいです。
逆に先に売ることで、もし希望価格より高く売れたとすると、次に買う物件の予算も上げられるというメリットもあります。
以前、ブログで、「含み益を活用したダイレクト買い替え」をスムーズに成功させるためのコツ5選という記事を書きました。
そのブログでは、当時は「圧倒的な売り手市場」という背景もあり、「売り手に不利な特約を付けるのはほぼ不可能」でした。
※買い替え特約は売り手にとって非常に不利な特約です。
そこで、買い替え先の購入時に「買い替え特約なし」を前提とした買い替えの方法論についてまとめたものです。
ですが今は売り手と買い手の需給バランスが拮抗してきた、エリアや一部マンションによっては買い手有利ということもあり、今回のブログでは「買い替え特約あり」の考え方とテクニックについてまとめていきます。
「買い替え特約」が必要な方の特徴
買い替え特約ありで買い替えが必要になる方は以下のような方です。
・購入先行（後売り条件）でローンが通らず、先に売らないと買えない方、または予算に届かない方
・自宅の売却益の一部を使って、次の家を買いたい方
・仮住まいでも賃貸には引っ越したくない
・いくらで売れるかわからないと次の購入先の予算が決められない
※この場合、自宅の売却時に「引き渡し猶予特約」は念の為付与させた方がおすすめです。
自宅を売らなくても次のマンションを買えるという方は、買い替え特約も引き渡し猶予も不要です。
買い替え特約ってなに？
さて、そもそも買い替え特約とはどういうものか。
あまり馴染みがない言葉だと思います。
簡潔にいうと、
「自宅の売却契約が解除されてしまった場合、新居の購入契約も白紙に戻せる」
というものです。
新居の契約で支払った手付金を没収されることなく、ノーペナルティで契約解除ができるという、非常に買い手にとってありがたい内容です。
逆にこの特約がないと、もし旧自宅の売却契約が解除されると、購入契約の方で手付解除か違約金解除のどちらになり、買い手にとっては大きな痛手となります。
当事者になって考えてみると、買い替え特約は買い手にとっては非常に安心感がある特約である一方で、売り手にとってはいきなり契約解除される可能性があるので大変不都合な特約となります。
よって、買い替え特約をつけるなら、売主さん側の承諾が必須ということになります。
売り手に「買い替え特約」を承諾してもらいやすい条件4選
実務上、買い替え特約を受けてくれる売主さんは少ないのですが、ある一定の条件を満たしている場合は、承諾を得やすいです。
買い替え特約は、単にお願いするだけでは通りません。
売主さんが「それなら待ってもいいかな」と思える材料をこちらから提示する必要があります。
その条件とは、以下の通りです。
買い替え特約が通りそうなお部屋を探すに当たっての参考にしてください。
①空室であること
売主さんが居住中のお部屋であった場合、引き渡しの準備に向けて売主さんは引っ越しをしなければなりません。もし引っ越しをした後に買い替え特約を行使されて契約が白紙になると、売主さんとしては余計な出費が増えるという点で非常にデメリットが大きくなります。
元々空室のお部屋であれば、「売却が決まったから引っ越す」という負担はそもそもないため、買い替え特約が受け入れられやすくなります。
②売主が法人（買取再販業者）であること
売主さんが個人に比べて法人さんであれば不動産取引に慣れている、リスク許容度が高いという点で、買い替え特約等の交渉も柔軟に対応してくれることが多いです。③売却期間が長引いている（早めに成約させたい）
新着物件では強気な売主も、数ヶ月内覧が少なかったり、なかなか成約に至らなかったり、相場より高めに募集していたりすると、「買い替え特約付きでも、この価格で買ってくれる人がいるなら前向きに検討したい」という心理が働きます。よって、やや売主さんに不都合な交渉をしても通りやすくなります、
逆に、「新着で申し込みが重なるような人気マンションを割安価格で買おうとする」場合は、買い替え特約はほぼ承認されないものと考えましょう。
④特約の期限（決済期日）を短く設定する
特約の期限、つまり決済期日が先であればあるほど売主さんにとってはリスクが高まります。その場合は、なるべく決済期日を短く設定するのです。
例えば、契約調印後2ヶ月以内くらいのイメージです。
特約の期限が短ければ、売主さん的には「2ヶ月だけだったら、まあいいか」となりやすいです。
これが、決済期日が半年先だったりすると「そんな先まで不安定なまま待てない！」となる訳です。
経験上、この4つの内の2つ以上当てはまっていると承諾されやすいイメージです。
ややマニアックな内容でしたが、買い替え特約付きで買い替えをご検討される際は、上記ポイントを参考してみてください！
この特約付きで買い替えるのはややテクニカルな方法です。
売る時にも買う時にも一定の制約が生まれてしまうのは避けられず、取引に慣れた玄人向けの方法論と言えます。
時間に縛られず落ち着いて確実に買い替えるなら、売却と購入は切り離すことがおすすめです。
つまり、一度仮住まいの賃貸に入り、その後ゆっくり購入先を探す流れです。
仮住まいのコストはかかるものの一番安全です。
本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！
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