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2026年3月、JR東日本が推進する「広域品川圏」構想の大きな柱、大井町トラックス（OIMACHI TRACKS）」がいよいよ2026年3月28日にグランドオープンを迎えます。
さらに、先行してまちびらきを行った高輪ゲートウェイシティも完成形へと近づき、いよいよ次は、本丸品川駅の開発とかなり盛り上がっております。
今回は、この品川の巨大再開発が、隣接する品川区の天王洲アイル、品川シーサイドにどのような変化をもたらしたのか。
現場のマーケットを織り交ぜながら解説していきます。
値上りの波
不動産価格の上昇には明確な「波」があります。その波は都心部から東、そして南へと広がっていくのがマーケットの原則です。
2025年3月、港区港南の「リビオタワー品川」が坪単価750万円（一期一次中央値）という衝撃的な価格で登場し、最高倍率139倍を記録しました。
それを受けて、コスモポリス品川など近隣物件の相場が坪単価450万円程度から現在の650万円程度まで上昇。
その後、パークタワー品川天王洲が発表され、品川区の天王洲アイルと品川シーサイドに値上がりの波が波及していきました。
2025年のこのエリアの価格上昇は凄まじいものがありました。
天王洲アイルのエリアナンバーワン物件である品川イーストシティタワーは、2025年の1年間だけで約3割という驚異的な値上がりを見せました。
これは都内のタワーマンションの中でもトップクラスの上昇率であり、再開発の期待値がいかに構造的な価格上昇を招いているかを証明しています。
王洲アイル アートと水辺の街
天王洲アイルは、かつての倉庫街から「アートと水辺の街」へと変貌を遂げた、品川区を代表するオフィス街です。
羽田空港アクセス線新駅ができる計画もあります。
T.Y. HARBORを中心にゆとりを感じられる街並みです。
エリア内の物件を見ていきましょう。
・品川イーストシティタワー（東品川5丁目）
港区との境界に位置し、品川駅へのアクセスも良好。
2025年の急騰により、先行して購入していた層は多大な含み益を抱えることになりました。
西向きは運河ビュー、中層化以上の北向きはレインボーブリッジビューと、眺望がすばらしいお部屋が多いです。
隣接するシティテラス品川イーストとは共用部を共有しており、品川インターシティタワーは内廊下、シティテラス品川イーストは外廊下と仕様が異なるため、坪単価は50万円程度品川イーストシティタワーの方が高いです。
・ラグナタワー（東品川3丁目）
私が注目するのはこちらの物件です。
周辺の品川イーストシティタワーやプライムパークス品川シーサイドザタワーに比べ、坪単価は150万円程度低く、今後のアップサイドに期待がもてます。
タワーらしい充実した共用施設や東側に広がる公園と運河で永久眺望となり、これからが楽しみな物件です。
品川シーサイド 生活利便性を享受するする街
一方の品川シーサイドは、イオンという圧倒的な生活利便性を備えたエリアです。
また、京浜急行線の青物横丁も近く、商店街も利用できます。
それでは物件を見ていきましょう。
・グランドメゾン品川シーサイドの杜（東品川4丁目）
2019年築、積水ハウス施工。
敷地の約27%を緑化するという「森」のような住環境とスケール感が素晴らしい物件です。
2025年初頭では東品川アドレスで最も坪単価が高い物件でした。
・プライムパークス品川シーサイドザタワー（東品川4丁目）
29階建て、全817戸のシンボルタワー。
ペデストリアンデッキで駅とイオンモールに直結という強みは今後の資産価値維持に期待がもてます。
これらの物件も、品川駅西口（高輪口）のトヨタ本社移転（2029年予定）や、品川浦（北品川）の13.5ヘクタールに及ぶ巨大再開発といった、今後10年以上品川エリアの再開発の恩恵を中長期的に受けていくと考えられます。
2026年3月、大井町トラックス開業がもたらす「最後の一押し」
そして今月、2026年3月28日に開業する「大井町トラックス」が、品川区の不動産マーケットに最後の一押しを与えてくれそうです。
大井町トラックスは、オフィス、ホテル、そして「TOHOシネマズ」を含む巨大なアウトモール型商業施設が融合した、品川区の新たな「核」です。
JR東日本はここを、Suicaを活用した次世代都市システムの実験場として位置づけています。
この開業により、これまで「品川の隣」という認識だった大井町が、「広域品川圏」という一つの巨大経済圏として統合されました。
大井町のシティタワー大井町、クレヴィアタワー大井町ザレジデンス、ブリリア大井町ラヴィアンタワーは2025年初頭坪単価750万円程度から現在は950万円程度まで上昇しており、大崎や五反田と並ぶ品川区最高水準まで到達しております。
大井町は現状価格上昇の天井を迎え、隣接エリアに波及しております。
・シティタワー品川パークフロント（南大井2丁目）
私がYouYubeチャンネル東京不動産大学で「2026年に買うべきマンション1位」に挙げた物件です。
東向きは品川区民公園に隣接しており永久眺望となります。
品川・大井町の再開発の恩恵を享受できる立地です。
また、改めて特集記事にしようと考えておりますが、品川区勝島も品質の良い、まだ低価格の物件が多いので大変オススメです。
まとめ
高輪ゲートウェイシティの開業、そして大井町トラックスの誕生。
これらは始まりにすぎません。
この先には、東京メトロ南北線の品川延伸（2030年代半ば）や、リニア中央新幹線の開通といった、東京の都市構造を根本から変えるイベントが控えています。
天王洲アイルや品川シーサイド、そして大井町の物件がこれほど動いているのは、購入層の高い期待の表れです。
「高値掴み」を懸念する声もありますが、再開発とリニア中央新幹線などの交通の進化が組み合わさった場所の強さは、歴史が証明しています。
品川区の天王洲アイルや品川シーサイド周辺は、今まさに東京で最もエネルギーに満ちた場所と言えます。
この変化の波に乗り、資産価値を最大化させるチャンスは、まだ残されています。
皆さまがこの歴史的な街の変貌を楽しみながら、最高の住まいを掴み取れるよう、私はこれからも発信を続けていきます。
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