不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」から、2026年2月の注目トピックを凝縮して届ける。
価格は動く。だが市場を決めるのは価格ではない。
今月の図表から見えるのは、需給・コスト・商品構成といった「構造」の変化である。
数字の裏側にある市場の形を、順に整理する。
目次
新築
首都圏新築分譲マンション市場動向（25年12月）
23区の新築分譲は、ついに億ション比率56％に達した。戸数が増えたわけではない。価格帯の重心が上方へ移動したのである。
下図が示すのは供給不足というよりも、市場そのものの構造変化だ。
マンションはなぜ高くなったのか
価格上昇の理由は単純ではない。- 需要が爆発したわけではない
- 金利が決定打でもない
- 供給そのものが縮小した
平均価格は本当に「相場」なのか？
平均価格は市場を歪めて見せる。中央値で見ると、都心の実態はさらに鮮明になる。
23区の中央値はついに1億円を突破した。
平均と中央値の差は、市場の二極化そのものを示している。
中古
首都圏中古マンション市場動向（2026年1月）
異変は価格ではない。取引量は高水準、需給は締まったままだ。
だが都心3区では在庫が反転した。
構造の変化は、まず数量の動きに表れる。
新築vs中古、単価推移の全体像【東京23区】
新築は高い。だが中古も上がっている。問題は価格そのものではない。
新築と中古の距離が広がり続けている点にある。
この差が広がるほど、市場の選択肢は実質的に減っていく。
新築vs中古、単価推移の全体像【神奈川・埼玉・千葉】
「郊外なら現実的」という前提は揺らいでいる。県内でも新築と中古の単価差は拡大している。
同じエリアでも、商品としての位置づけは完全に別物になりつつある。
ほか
晴海フラッグ転売市場に何が起きているのか
価格は崩れていない。だが転売希望件数と上乗せ率の推移を見ると、市場の温度は明らかに変わっている。
過熱から定常状態への移行。その過程が数字に出始めた。
マンション建築費はどこまで上がったのか
価格の前に、コストを見るべきである。- 建築費は下がっていない
- 上昇は再加速している
- 東京だけの現象ではない
マンションの雪かきは誰の仕事か
雪が降ると必ず生じる実務上の疑問がある。雪かきは善意か業務か。
管理規約・委託契約の観点から整理した。
不動産情報サイト、結局どこが使えるのか
探し方もまた市場構造の一部である。Gomezランキングは、SUUMOとLIFULLの2強構造が続いていることを示す。
今月の図表を並べると、見えてくるのは価格の動きではない。
市場の形そのものが変わり続けているという事実である。
数字は未来を語らない。だが、選択の前提を整えてくれる。
その材料として活用してほしい。
では、また来月！
市場の形そのものが変わり続けているという事実である。
数字は未来を語らない。だが、選択の前提を整えてくれる。
その材料として活用してほしい。
では、また来月！
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