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品川エリアの勢力図を塗り替える巨大プロジェクト「大井町トラックス（OIMACHI TRACKS）」のグランドオープンが2026年3月28日に決定しまたね。
これは単なる駅ビル開発の枠を超え、浜松町から大井町までを一本の線でつなぐ「広域品川圏」構想のいったんの仕上げともいえる歴史的イベントです。
今回は、大井町トラックスの全貌から、品川駅周辺の「えげつない」再開発、資産価値を牽引する大井町の「御三家」タワーマンションに至るまで、徹底的に深掘り解説していきます。
大井町トラックス テクノロジーとエンタメが融合する「次世代の街」
まずは、2026年3月にまちびらきを迎える「大井町トラックス」について整理しましょう。
ここはかつてJR東日本の車両基地や社宅があった広大な跡地（約26万平米）を活用した、都内最大級の複合開発です。
・ビジネスタワー（23階建）
ワンフロア約5,000平米という都内最大級のオフィスを擁し、低層部には「TOHOシネマズ」が入居します。
ここには都内初となるドルビーシネマなどが導入され、大井町のエンタメ性が飛躍的に向上します。
また、サウナシュラン2022で全国1位を獲得した「スパメッツァおおたか」などを手掛ける竜泉寺の湯の新業態、サウナメッツァ大井町トラックスも開業します。
「鉄道のまち」大井町にちなみ、路面電車をモチーフにしたサウナ室が導入されます。
サウナクリエイティブ集団「TTNE」が監修するここにしかないサウナ体験が提供されます。
・ホテル＆レジデンスタワー（26階建）
「ホテルメトロポリタン 大井町トラックス」に加え、長期滞在向けのサービスレジデンス「オークウッド」が入ります。
・商業施設 アウトモール型の開放的な空間に、約80店舗が出店します。
さらに、JR東日本はここで「Suicaを活用した地域連携」という実証実験を行います。
オフィス入館時にSuicaをタッチすると、近隣の商店街で使えるクーポンが届くなど、巨大施設と既存の街をデジタルでつなぐ試みです。
大井町は、まさにテクノロジーによる都市イノベーションの最前線となるのです。
大井町の資産価値を牽引する「タワーマンション御三家」を狙え
大井町トラックスの開業により、最も恩恵を受けるのは駅近の既存タワーマンションです。ここでは、私が注目する「大井町御三家」のポテンシャルを分析します。
①シティタワー大井町
2019年築、地上29階建、全635戸を誇るエリア最大級のランドマークです。
住友不動産らしい黒を基調としたスタイリッシュな外観は、存在感が抜群です。
現状の相場は、
売出坪単価で1000万円程度、成約坪単価で910万円程度
となります。
②ブリリア大井町ラヴィアンタワー
2012年築、地上28階建、269戸。
東京建物が手掛けた、大井町を代表する大型商業施設を有するシンボルタワーマンションです。
現状の相場は、
売出坪単価で1000万円程度、成約坪単価で850万円程度
となります。
③ クレヴィアタワー大井町ザレジデンス
2020年築、地上21階建、138戸。
御三家の中では最も新しく、共用部は無い分、レーモンド設計事務所が設計を手掛け、低層階と最上階で色合いを変え、デザイン性に富んだタワーとなっています。
現状の相場は、
売出坪単価で1000万円程度、成約坪単価で700万円程度（成約事例が少ないため低い）
となります。
品川駅周辺 100年に1度の「えげつない」大改造の全貌
次に、「広域品川圏」の心臓部である品川駅周辺に目を向けましょう。
ここでは、東京の都市構造を根本から変える開発が同時並行で進んでいます。
① 品川駅西口（高輪口） トヨタ本社移転と高さ150ｍの船の形をした超高層ビル
長年、駅前の顔だった「品川グース（旧ホテルパシフィック）」跡地を中心とした再開発は、まさに圧巻です。
・トヨタ自動車の東京本社移転
京急とトヨタが共同開発する29階建ての複合ビル（2029年度開業予定）には、トヨタの東京本社機能が移転してきます。
数千人規模の就労者の流入は、周辺マンションの住宅需要を強力に下支えします。
・品川街区地区
京急の新しい品川駅を飲み込むような「巨大な船」を彷彿とさせるビルが建設され、品川の新しいシンボルとなります。
② 品川駅北口の改良と「国道上空デッキ」
品川駅の弱点だった「東西の分断」と「高輪口の歩行者環境」が解消されます。
・人工地盤の構築
線路上に広大な人工地盤を作り、現在のコンコースを幅7mから18mへと拡張。
ここに新改札や駅ビルが誕生します。
・巨大デッキの出現
国道15号（第一京浜）の上空に巨大な歩行者デッキが整備され、駅から高輪エリアへ信号待ちなしでアクセス可能になります。
③ 品川浦（北品川）再開発
品川駅の南東、屋形船が浮かぶ風情あるエリアも、2030年代に向けて一変します。
約13.5haという広大な敷地に、業務・商業・住宅の3地区が整備され、水辺の魅力を生かした国際的な観光・交流拠点へと進化します。
高輪ゲートウェイシティ 世界を迎え入れる「グローバル・ゲートウェイ」
大井町トラックスの開業と歩調を合わせるように、2025年3月27日には「高輪ゲートウェイシティ」が先行開業しました。
・THE LINKPILLAR 1&2
ルミネ史上最大規模の「ニュウマン高輪」や、日本初上陸の最上級ホテル「JWマリオット・ホテル東京」がオープンし、大変話題になりました。
・国際化の拠点
高輪ゲートウェイシティレジデンスという外国人ビジネスワーカーをターゲットにした国際水準の宅高級賃貸住宅やインターナショナルスクールも開業を予定しており、「日本を代表する玄関口」としての機能を果たします。
交通インフラの「革命」が資産価値を確実にする
品川エリアが「買い」である最大の理由は、将来の交通インフラの目覚ましい発展が約束されている点です。
・リニア中央新幹線
品川を始発駅として名古屋・大阪へ直結。
2030年代には、東京・大阪間がわずか67分で結ばれます。
・東京メトロ南北線の延伸
白金高輪駅から品川駅まで地下鉄が乗り入れます（2030年代半ば予定）。
これにより、品川から六本木や赤坂、飯田橋方面へのアクセスが劇的に改善されます。
・環状4号線の開通
港南エリアから線路をまたいで高輪、白金方面へ抜ける橋（品川駅横断橋）が整備され、長年の課題だった既存の八ツ山アンダーパスしかなかった東西の移動がスムーズになります。
今、本当に狙うべき物件
これだけの開発材料が揃っているエリアで、私たちはどのマンションに注目すべきでしょうか。
【注目の新築】
・泉岳寺駅直結タワー（仮称）
東急不動産が手掛ける約350戸の分譲マンション計画（泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業）。
高輪ゲートウェイシティにペデストリアンデッキで、泉岳寺にはエレベーターで駅直結という最強のスペックを持ちます。
【中古の狙い目】
・品川Vタワー
品川駅ペデストリアンデッキ直結という唯一無二の価値。
築年数を感じさせない行き届いた管理と充実の共用部が魅力的です。
現在坪単価850万円程度ですが、再開発完了後は港区中心部の超一等立地物件に並ぶ相場になると予想します。
・コスモポリス品川
リビオタワー品川の登場により、周辺相場が一気に押し上げられました。
現状は坪単価650万円程度で購入可能なので芝浦や湾岸エリアで手が届かない方にもオススメです。
特にコスモポリス品川は、大規模で共用部が多く、品川駅10分の立地なため今後のアップサイドにも期待が持てます。
・品川タワーレジデンス
高輪口唯一のタワーマンションです。
泉岳寺の新築はかなり高い坪単価になると予想されますのでアップサイド期待が持てます。
現状は坪単価1000万円程度で購入可能です。
まとめ
大井町トラックスの開業日が決まった今、広域品川圏のパズルが次々と埋まっていきます。
「価格が高騰しすぎている」という声も聞こえますし、事実私も現状については同意致します。
しかし、リニア、地下鉄延伸、トヨタ本社移転、そして大井町トラックス。
これほどまでに「値上がりの根拠」が明確で、かつ多層的に重なっているエリアは、日本中探しても他にありません。
不動産価格は「期待値」で動きます。
すべての再開発が完成する2030年代半ば、今の価格は「あの時買っておけばよかった」と振り返る通過点に過ぎないかもしれません。
大井町のタワーマンションを拠点に、進化し続ける広域品川圏の発展による果実を享受する。
あるいは港南、高輪の再開発ど真ん中のポジションを取る。
皆さんのライフスタイルと資産戦略に合わせ、この「100年に1度のチャンス」を掴み取ってください。
皆さまの素晴らしいマンション選びを、私は心から応援しています！
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