こんにちは、稲垣ヨシクニです。
2026年を迎え、都心不動産マーケットは新たな局面に入っています。
2024年に25％、2025年には10％程度上昇したマンション価格ですが、2026年現在の上昇幅は鈍化しつつあります。
しかし、港区などの超都心部では坪単価1500万円以上、白金高輪や麻布十番エリアでも1300万円以上が当たり前という、極めて高い水準で推移しています。
今回は、2026年の不動産マーケットを語る上で外せない、注目の再開発プロジェクトと新築マンションについて、私の視点で詳しく解説します。
ディベロッパーの「確信」を読み解く
まずお伝えしたいのは、新築マンションとは「デベロッパーによるマーケティングの結晶」であるということです。
莫大な資金と数十年の歳月を投じて超高額な物件を建てるということは、そのエリアに長期的な成長性があるというデベロッパーの判断を意味します。
現在のマーケットは、建築コストの上昇を価格に転嫁できるエリアと、そうでないエリアの「二極化」が明確になっています。
新築が建築されるエリアの中古物件は新築に牽引され価格上昇を、新築が建築されないエリアは経年劣化に伴い価格の下落という構図になるでしょう。
また、港区や千代田区の中心部については坪単価2000万円（70㎡42000万円程度）でも耐えられると考えられますが、中央区、江東区湾岸エリアや港区湾岸はメインターゲットがパワーカップルであるため、賃金上昇が伴わない限り、坪単価は1000万円（70㎡21000万円）程度が天井と考えるのが妥当です。
2026年大注目の新築マンション選
あらためて注目の新築計画を整理致します。
① パークコート麻布十番ザ タワー（三田小山町西地区）
麻布十番駅から徒歩2分という希少な立地に誕生する、総戸数1342個の超大規模プロジェクトです。42階建ての「ノース」と31階建ての「サウス」などで構成され、三井不動産レジデンシャルら4社によるジョイントベンチャー物件です。
最大の特徴は、「アーバンフォレスト（都心に森を作る）」というコンセプトと、圧倒的な体験価値にフォーカスした共用部です。
各地の料理人が腕を振るう「キュレーションレストラン」やサウナ、東京タワーを望むルーフトップなど、単なる「住まい」を超えた付加価値が提供されます。
価格は、中央値で坪単価1800万円程度と予想しており、プレミアムプランでは2500万円に達する可能性もあります。
② 泉岳寺地区 第2種市街地再開発事業
泉岳寺駅に直結し、さらにJR山手線の「高輪ゲートウェイ」駅ともペデストリアンデッキで結ばれる、「交通利便性において東京最強」と目される物件です。
30階建て、約350個の規模で、東急不動産と京浜急行電鉄が手掛けます。
高輪ゲートウェイシティの全面開業による恩恵をダイレクトに受ける立地であり、資産性の高さは折り紙付きです。
③ セントラルガーデン月島ザ タワー
中央区月島3丁目に誕生する48階建て、総戸数774戸のタワーマンションです。
湾岸エリアに森を作るというコンセプトを持ち、最上階にスカイパーティーラウンジやスカイデッキなどの共用部を集中させた贅沢な作りが特徴です。
特筆すべきは、その「ぎりぎり目に優しい価格設定」です。
平均坪単価は当初の予想を下回る水準で発表され、周辺の中古相場（キャピタルゲートプレイスなど）と比較しても割安感が強く、激しい抽選倍率となっております。
④ パークタワー品川天王洲
水辺に調和した波打つような外観デザインが特徴の34階建てタワーです。
TYハーバーと一体となったランドスケープは唯一無二の魅力を放ちます。
品川エリアの広域再開発や羽田空港アクセス線の構想など、将来的な発展性が極めて高いエリアです。
一期一次の抽選では最高18倍という人気を記録し、市場からは非常に合理的な価格であると評価されています。
⑤ シティタワー東京田町 / シティタワー・ザ・レインボー
住友不動産が手掛ける、芝浦・海岸エリアの注目物件です。東京田町が坪1100万円程度、ザ・レインボーが坪1000万円程度という強気な価格設定ですが、住友不動産の物件は先着順で購入できるのが特徴です。
特にレインボーブリッジの麓に立つ「ザ・レインボー」の眺望は圧巻です。
購入検討者への戦略的アドバイス
現在、一歩引いてマーケット全体を見ると、「新築価格と周辺の中古価格の歪み」が見えてきます。
例えば、今回挙げた新築マンションの周辺エリアには、まだ狙い目の中古物件が残っています。
特に一次取得を検討されている方は、新築の抽選に一本勝負するのはリスクが高いと言わざるを得ません。
新築の販売価格を基準として、周辺の中古マンションで先にポジションをセットしたうえで、新築の抽選に参加するというのが合理的な選択となります。
白金高輪エリアなどは、南北線の延伸によって品川へのアクセスが向上し、麻布十番と同等の評価まで相場が是正される可能性があります。
芝浦エリアも坪単価700万円台で購入できる物件は港区×山手線という価値を考えるとまだまだ「買い」と言えます。
10年後を先回りして買う視点が、今の相場では重要です。
最後に
2026年の都心マンション市場は、単なるスペック競争ではなく、「エリアの将来性」と「そこで得られる体験価値」をいかに読み解くかが問われています。
新築物件の情報を、単なる検討対象としてだけでなく、マーケットを読み解く「教材」として活用してください。
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最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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