バブル崩壊の凄惨な記憶。それを知る世代ほど、今の高騰に「同じ匂い」を感じるのは当然の危機管理だ。
ご指名をいただいたので、「みんみ」さんからのご質問にお答えします。
質問：都心マンションの暴落リスクはバブル崩壊時より高いのか
いつも大変参考になる記事をありがとうございます。
昨今、マンション価格が急騰していますが、一方で2極化が進み、都心3区などの超好立地以外は将来の資産価値が保てないと言われています。
しかしかつてバブルが崩壊した際はむしろ都心の好立地の方が実需よりも投資で価格が高騰した分、大きく値下がりしたと記憶しています。
今、都心の高級マンションを買っている層は外国人の割合も高いと言いますし、値崩れし始めたら大暴落するリスクは相対的に都心の方が高いのではと思うのですがどうなのでしょう？
1990年と今、決定的に違う「筋肉の質」
当時と現在。市場を支える「筋肉の質」は、根底から別物だ。1990年前後は金利8％の狂乱。法人が「土地転がし」に走り、誰も住まない虚飾のビルが乱立した。
対する今は、歴史的な低金利が土台にある。
もちろん、都心の超一等地は投資家や海外勢が主役の「金融商品」市場と化している。
ただ、少し視野を広げれば、1億円超のローンを背負う共働き世帯、いわゆるパワーカップルの実需が価格を支えている現実に突き当たる。
供給が極端に絞られている点も、当時とは正反対の構図だろう。
都心3区に漂い始めた「出口の渋滞」
ただ、無条件の楽観は危うい。データを見ると、都心3区（千代田・中央・港）だけが別の重力圏へ飛んでいってしまった。
もはや「住まい」というより「金融商品」に近い。
実は、このエリアには不気味な変化が起きている。
在庫増減率（前年差）が急増しているのである。
「23区マンション市場の『分断』」より
値崩れが現実のものとなるかは神のみぞ知る領域だ。
ただ、目の前のデータが示す「高値維持の限界」というサインをどう受け止めるか。
少なくとも、楽観一辺倒で飛び込むには、少々ノイズの多い局面に来ているのではないか。
城東・城北エリアという「最後の砦」
一方で、城東や城北エリアはどうだろうか。ここは一次取得者が「息ができる最後の砦」として機能している。
データによれば、城東地区の成約率は過去平均を大きく上回り、在庫は減少傾向にある。
「値上がりで儲けよう」という投機心ではなく、「ここに住まねばならない」という切実な実需が、価格をガッチリと下支えしているのだ。
「東京23区「成約率×在庫」完全マップ」より
仮にバブルが弾けるとしたら、それは実需の手が届かない「浮世離れした場所」からではないか。
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