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どうも！マンションマニアです！
今年も多くのご相談をいただきましてありがとうございました！！
買いのエージェント、売りのエージェントどちらも多くのお手伝いをさせていただきました。
今回は買いのエージェントとしてご相談者様へアドバイスする際にお伝えしていることを共有できればと思います！
まずはしっかりとヒアリングをしてその方に合ったご予算内で狙える街、マンションをご提案します。
見過ぎは良くないものの比較検討は大事です。複数の街とマンションを新築と中古合わせてご提案することが多いです。
中古マンションであれば実際の部屋を内見して買うか買わないかを決めることになるのですが価格交渉も大事になってきます。
当然ながら少しでもお得に買いたいですよね。
でも、現実問題としてお得に買うことは難しいです。
私が目指していただくのは『気に入った街』の『気に入ったマンション(部屋)』を『適正価格で買う』ことです。
その場面で見た際に高値掴みはしてほしくないのです。
同一マンション、周辺マンションの相場をしっかりとお調べして『このお部屋、○○万円くらいなら買いです』とお伝えします。もちろん最終的なアドバイスは室内状態を確認してからとなるためある程度目安を知った上で見学したほうが決断がしやすくなります。
そこでポイントになってくるのが『売り出し価格で諦めない』ということ。
例えばご予算が7000万円だとします。
気になる部屋が7300万円で売り出されていたとします。
ローンが伸びずどうしても予算を上げることはできない…300万円の頭金は厳しい…
でも、そのお部屋の適正価格が7000万円程度となれば私は見学することをおすすめします。
ケースバイケースではありますが適正価格程度までであれば交渉次第で値下がる可能性があるからです。
売り手側からしても『7300万円で売れたら嬉しいけど7000万円までなら売ろうかな』と考えているかもしれません。
実際に売り出し価格と成約価格では基本的に成約価格のほうが下値となります。
一例ではありますがここ半年くらいの動きを見てみましょう。(あくまで把握できる範囲です)
■三田ガーデンヒルズ
平均売出価格：約11億5120万円
平均成約価格：約10億3400万円
■ワールドタワーレジデンス
平均売出価格：約3億8580万円
平均成約価格：約3億7060万円
■ブランズタワー豊洲
平均売出価格：約2憶1800万円
平均成約価格：約1億9950万円
■シティタワーズ東京ベイ
平均売出価格：約1億4410万円
平均成約価格：約1億3990万円
■パークタワー東雲
平均売出価格：約1億1950万円
平均成約価格：約1億1950万円
■晴海フラッグT棟
平均売出価格：約1億7950万円
平均成約価格：約1億7870万円
■パークタワー勝どき
平均売出価格：約2憶640万円
平均成約価格：約2憶390万円
■芝浦アイランド ケープタワー/グローヴタワー
平均売出価格：約1億9530万円
平均成約価格：約1億8320万円
■パークタワー西新宿
平均売出価格：約1億7330万円
平均成約価格：約1億7090万円
■シントシティ
平均売出価格：約7600万円
平均成約価格：約7530万円
■幕張ベイパーク クロス/スカイ/ミッド/ライズ
平均売出価格：約7310万円
平均成約価格：約7230万円
■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト/ウエスト
平均売出価格：約1億3640万円
平均成約価格：約1億3560万円
平均値のため一つの事例で振れ幅が大きくなってはしまうもののサンプル数が多い物件のため少しは参考になる数字かと思います。
売出時点で適正価格であったりお得感があると現金一括組や業者に持っていかれてしまうことが多いですが売り出し価格がチャレンジの場合には一般的な検討者にもチャンスがあります。
仲介手数料にはこういった交渉代も入っているわけですからご遠慮なくサポートを受けるべきでしょう。
もちろん満額でないと買えない、場合によっては定価より買い上げしないと買えないパターンもあるため必ず値引きできるわけではないのですが交渉すること自体はなんら問題ないのです。
ポータルサイトで物件を検索する際も予算7000万円であろうと8000万円で検索してみても良いでしょう。その中には交渉すれば7000万円に近づく部屋があるかもしれないわけですから。(ご相談いただけましたら私の方で選定可能です)
参考になれば幸いでございます。
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