【お便り返し】普通借家契約にすべきか定期借家契約にすべきか迷っています。定期なら何年程度が良いでしょうか。

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: おトキちゃん

誰に答えて欲しいですか？

全員

メッセージ本文:

はじめまして。いつも楽しく、興味深く拝見しています。

○属性

30代前半、3人家族、世帯年収1,600万円

自宅マンション一次取得済み、2LDK

投資用マンション契約済み、3LDK

◯相談内容

投資用マンションを貸し出す際に、普通借家契約にすべきか定期借家契約にすべきか迷っています。理由は、将来的に自宅の買い替えをする可能性があるためです。自宅買い替えのローン審査の際に、引渡までに投資用マンション（+現居）の売却が必要とされる可能性があると思います。売却時期は長期譲渡所得が適用となる5年後+αくらいが程よいと考えています。本当はなるべく売らずに長く保有したいですが・・・

普通借家契約で貸し出していると、売却可能時期が読めなくなり、自宅買い替え、例えば新築マンションの審査に支障をきたすことを心配しています。一方、定期借家契約は賃料ディスカウントや、入居者が普通借家よりも決まりにくい側面もあると思います。普通借家（3LDK）でも何だかんだで3-5年程度で退去の申し出があるのでは、と思ったりもします。

普通or定期、定期なら何年程度が良いでしょうか。ご意見お聞かせいただけたら嬉しいです。

お便り頂きありがとうございます。

早速結論ですが、今のご時世なら少々条件が悪くなったとしても「定期借家契約」がおすすめです。

ご懸念の通り、普通借家契約で賃貸に出してしまうと、万が一賃借人が長く住んでしまった場合に原則追い出すことができず、自宅を買い替えるタイミングで足枷になる可能性が高いです。

それで後悔しているオーナーさんが周りにたくさんいらっしゃいます。

特にご質問者様の場合、エリアは不明ですが投資用のお部屋が3LDKということですので、おそらく入居者はファミリーです。
ファミリーはお子様の学校の関係で、それほど高頻度で引越しはしないので、5年以上入居するケースもよくあります。

普通借家契約で賃貸中の物件を無理やり売ろうとすると、相場よりも10%以上安くなるケースもあるので注意が必要です。

しかも、今は家賃もインフレしています。
23区でも家賃も10.6%上昇しているというデータもありますね。

弊社は主に湾岸エリアのタワーマンションの賃貸募集をしておりますが、家賃の上昇を現場でも実感しています。
※一部エリアは新築引渡し直後の供給過多でなかなか決まらないお部屋もありますが。。

定期借家で確実に入居者を追い出せるお部屋なら買うけど、普通借家はNG、もしくは著しく査定額が下がるという投資家、買取業者も多いくらいです。

もっというと、インフレ下で長く貸せば貸すほど、新規賃料と原賃料の乖離が生まれる一方でマンション価格は上がり、結果としてライバル物件より利回りがどんどん下がっていき、なおさら買い叩かれるという悪循環に陥りますのでご注意ください。

上記のリスク回避と本格的にインフレに転換してきているという点でも、普通借家契約は借地借家法であまりにも借主が守られてしまうという背景から、現場でも普通借家はあまりおすすめしていません。

かといって、インフレを享受したいがあまりに、極端に契約期間を短くして定期借家1年毎に区切って貸し出そうとするオーナー様もおりますが、それもおすすめしていません。

なぜなら定期借家契約で期間が短いと、相場より大幅に賃料が下がってしまうからです。

中には定期借家契約で「更新可能」と表記されている募集もたまに見かけます。
意図は何となくわかるものの、貸主が大手法人の場合はまだ信憑性はありますが、個人オーナー貸主で左記表記をする効果はあまりなく、トラブルの元になるのでやめた方が良いです。

「更新可能と謳っていて定借満了とは何事だ！」とクレームになるとかならないとか。

では契約期間な何年が適切か。
定期借家でもなるべく相場で貸したいということであれば、おすすめは「定期借家4年以上」です。

私の経験則ですが、定期借家の期間と賃料のマイナスは以下のようなイメージです。

◼︎定期借家4年以上：相場（普通借の場合）とほぼ同じ

◼︎定期借家3年：相場（普通借の場合）とほぼ同じ〜5%賃料ダウン

◼︎定期借家2年：相場（普通借の場合）より5%〜10%賃料ダウン

◼︎定期借家1年：相場（普通借の場合）より10%〜20%賃料ダウン

◼︎定期借家1年未満：相場（普通借の場合）より20%〜40%賃料ダウン

定期借家4年以上にすれば、賃借人からすると、普通借であれば2年毎に発生する更新料1ヶ月分がまるっとかからないと思えばそれはそれでメリットがあります。

長期譲渡所得税のこともありますし、5年以内に自宅を買い替える可能性がないのであれば、定期借家5年でも問題はありません。

5年間賃料が固定されてインフレを享受できないという意見もありますが、入居者が何度も入れ替わる方が投資効率という点ではマイナスです。

相場より賃料1万円、2万円高く貸すことにこだわって、3ヶ月以上空室というパターンもありますが、3ヶ月空室にしておく方がよっぽど損です。
賃料30万円であれば、それだけで100万円近い損害と同じです。

しかも入居者が入れ替わるタイミングで、室内状況によっては原状回復費用の一部をオーナーさんの方で負担となることもありますし、再契約手数料も発生します。

それであれば、多少安くても長く借りてくれた方がよっぽど良いのです。

高値成約に長期間こだわってチャレンジ募集で粘り、結果的に損をしてしまっているという事例も散見されるのでご注意ください。

もしも5年以内に自宅を買い替える可能性があるのであれば、多少賃料は下がってでも身軽でいることを優先された方が良いので、私なら一旦「定期借家3年」で募集をします。

お部屋のスペックや市況によっては、定期借家3年でも相場とほぼ変わらない賃料で貸せることもあります。
3年後の定期借家満了時に、その時の状況をみてまた判断しましょう。

この定借期間については、ご自身のライフプランやリスク許容度によっても異なりますので、もし詳しく相談したいということであれば、是非個別相談もお待ちしております！

弊社は独自の賃貸管理サービスも提供しておりますので、是非合わせてご検討くださいませ。