こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 品川らへん
誰に答えて欲しいですか？
全員、マンションマニア、ふじふじ太、すまいよみ
メッセージ本文:
属性：40代半ば、4人家族（これ以上増える予定なし）
年収：現在は2,000万円代半ば～4,000万円ほどだが、将来的な保証は無い職種
金融資産：1億以上あるものの、雇用保証が無い職種のため手元にある程度は残しておきたい
持ち家：見込で5,000万円～ほどの売却益が取り出せそう（上記金融資産とは別）
質問よろしくお願いします。
ファミリー（家族4人）で、10年前後ほど住むことを考えた住み替えを検討中です。
間取り・広さ（80㎡～）を重視しつつも、資産性・リセールも気にする前提で、
築年数はどの程度まで妥協するのが現実的でしょうか？
例えば、品川・大崎辺りのエリアは築浅の物件が少なく、
ワールドシティタワーズ、パークタワーグランスカイ、大崎ウエストシティタワーズなど、
エリアの中でも人気が高いと思われるマンションは、築15-20年程度のものが多いです。
この様な物件の広め3LDK（80㎡～）だと、裕に2億を超えるケースもめずらしくありません。
今なら35年フルローン可能な状態ですが、
その様な部屋を買って10-15年住み、築20-30年となった時、
資産価値の点、住替え時の選択肢に不安があります。
（子供の中学入学等、10年前後で可能なら住み替え検討したい）
エリア内で人気・大規模マンションであれば、築年数はそれほど気にしなくてもよいのか、
広さを妥協してでも築浅を狙う、エリアを変えてでも築浅を狙う、という戦略を取るべきなのか。
年齢的に10年後の再住み替え時は住宅ローンが35年引けないので、
手元資金や保有物件の売却益充当なども含めて考える事になると思われるため、
気持ちとしては広さは妥協したくないが、リセール・資産性は気になります。
アドバイスいただきたくよろしくお願いします。
お便り頂きありがとうございます。
凄まじいご与信ですね！
それだけのご年収、自己資金、含み益があれば、もはや次のマンションの資産性を気にするレベルでもないような気もしますが、やはりどうしても資産性も気になるところでしょう。
結論、「エリア内で人気・大規模マンションであれば、築年数はそれほど気にしなくてもよい」と個人的に思っております。
※異論は認めます。
他のブログでも申し上げておりますが、資産性で重要なのは「エリア←マンション←お部屋」です。
資産性を気にするのであれば、まず第一に優先すべきは、今後の発展の見込みがあるエリア、再開発が行われるエリア、人口が減らないエリアのマンションを買うことです。
再開発エリアで築浅の広いお部屋を買うのが資産価値の点でも当然100点満点だとは思うのですが、かなり価格も上がっておりますし、ご予算の兼ね合いもあるのでなかなか難しいという方も多いと思います。
そこで次に妥協すべきものの筆頭はやはり「築年数」かなと。
ご提示頂いている中古マンションの「ワールドシティタワーズ、パークタワーグランスカイ、大崎ウエストシティタワーズ」の資産性の高さについて疑う余地はありません。
築15年~20年前後のタワーマンションを今買って、10〜15年住み、築30年超えとなった時に大きく価格が下がらないかをご心配されているのだと思いますが、上記レベルのブランド大規模マンションであればそれほど心配する必要はないと思います。
とういかむしろまだ伸びしろがあると思っています。
湾岸エリアのタワマンも築20年超えのものも増えてきておりますが、今のところ価格が下がっているマンションはひとつもありません。
築浅マンションほどではないですが、じわじわ着実に価格が上がってきております。
そもそもなぜ築年数が古いマンションが敬遠されるのかというと、「耐震性」「建物の強度の不安」が根本にあるからだと思います。
日本は地震大国であることも大きいでしょう。
それは日本人に刷り込まれた本能とも言えるかもしれません。
専有部は古くなったとしてもリフォームすれば良いだけです。
建物の強度というとコンクリートの強度が論点になってくるのですが、「100年コンクリート（＝超高耐久コンクリート）」が日本のマンションで使われはじめたのは 1990年代後半〜2000年代初頭と言われております。
ということは2000年前後より新しい大規模マンションであれば、耐震性について、つまり築年数についてさほど過度に心配する必要はないと個人的に思っております。
※すべてのマンションがそうだとは限りません。
また、ご質問者様のライフステージの観点でも、エリアと広さを妥協すべきではないと思います。
ご家族4人暮らしということで、お子様の住環境・子育て環境が最も重要だと思われるので、築浅に捉われすぎずに、住みたいエリアで広いお部屋を購入してほしいと思います。
築浅を優先してエリアをガラッとと変えたり、狭いお部屋を買うと、後からご家族から文句を言われたりなんてこともあり得ます。
確かに今の資産性トレンドで「築浅」も捨てがたいのですが、築浅優先でエリアを変えたり、狭い部屋を買ったと想定して、10年後にさほど価格が上がっていなかったとしたら、かなり後悔が大きい気がします。
冒頭でも述べましたが、すでに含み益も5000万円ということで羨ましいほどの相当なアドバンテージがありますので、資産性云々はもはや気にされなくても良いレベルですよ！
早期に良いマンションを買われた自分を讃えつつ、次に買うマンションは居住性（広さ）優先で物件探しをしてほしいと思います！
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。
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