こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 豊洲検討者
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, ふじふじ太
メッセージ本文:
豊洲で中古マンションを検討中です。
状況:30代、Dinks、副業での副収入あり
希望:2LDKまたは3ldk、〜1億1,000万円
先日、東京ガス社の発表もありましたが、
・ブランズタワー豊洲
・パークホームズ豊洲ザ・レジデンス
・ザ・豊洲タワー
の順番で気になっております。
予算若干オーバーで気になる部屋はあるのですが、中古の割引交渉価格を調べると最大でも5%程度かと推測します。
もちろん家主の方針によると思うのですが、予算を超えている場合でも内見はいってみるべきでしょうか。
また、例えばですが、
内見いく→希望額ではなかったため買うのをやめる→家主が値段下げる→希望額を下回る→再び買えないか家主へ交渉、などもあり得るのでしょうか。
（※編集部追記：[掲示板] ブランズタワー豊洲、パークホームズ豊洲ザ・レジデンス、ザ・豊洲タワー）
お便り頂き有難う御座います。
豊洲いいですね！
どちらのマンションも自信を持ってお勧めできるマンションです。
予算を超えている場合でも内見に行ってみるべきかということですが、程度にもよりますが、物件を知るという意味でもどんどん内見すべきだと思います。
今までの上昇相場に乗る形で強気で募集をされているお部屋が多いため、相場通りに募集している物件の方が少ないですね。
割安で募集をしているお部屋は大体裏があります。
例えば引渡しが1年以上先か、お部屋に何かしら瑕疵があるか、おとり広告か、もしくは売主仲介業者に囲い込まれているか。
売主さんもチャレンジ価格であることは認識しており、ある程度の交渉幅を想定して募集をされている方がほとんどです。
※一銭もまけないという方も稀におりますが。。
よって、募集価格をそこまで過剰に気にする必要はありません。
気にすべきは募集価格の裏に秘められた売主さんの募集背景とお気持ちです。
気になるスペックの物件があるけど予算より高い、相場より高いと感じるのであれば、懇意にしている仲介担当者さんに価格交渉の余地があるのか事前に確認してみましょう。
※相場より下げようとするのはなかなか難しいです。
内見前に仲介担当者に交渉幅の感触を聞くことは特に失礼なことではありません。
そうすると、以下のような返答例があると思います。
※実務上は買い側仲介が、売り側仲介の担当者に確認をします。
・いくらいくらの値引きなら可能性があるかもしれません。
・売り出したばかりで交渉はかなり厳しいです
・売り急いでいるので価格交渉には前向きな方です
・端数くらいならお話しもっていけます
・価格下げたばかりで値下げは厳しいです
・全く売り急いでいないので大幅な交渉は難しいです
・実際やってみないと全くわかりませんねー←やる気のない非協力的な担当者はこんな感じです
などなど、
価格を明言されないまでも、募集背景含めなんとなく交渉が通りそうか、全く交渉の余地がないかくらいなら内見前に判断できることが多いです。
その感触をもって内見するかどうかご判断されても遅くはありません。
箸にも棒にも掛からないのであれば見る必要はありません。
注意点はあくまで、仲介担当者の感触を聞くことに留めることです。
稀にこんな方がおります。
「いくらいくらまで価格が下がるなら内見してもいいと思っているので、売主さんに事前に確認してその確約を取ってください」と、時短なのか内見前に売主さん直にアプローチをしようとしてくる方です。
これはあまりお勧めしません。
売主買主間は本来対等であるべきと思うものの、東京湾岸エリアの人気物件の場合は売手市場が継続しているので、残念ながらパワーバランスは買主さんよりも売主さんの方が強いのです。
そのパワーバランスを読み違えて売主さんにマウントを取りに行くのはやめましょう。
※買手市場になればこれが逆転します。
よほど困っている売主さんなら別ですが、安売りしたいという売主さんはいませんので、どんな人かもわからない・物件を気に入るかもわからない人に、売主さんもいきなり自分の懐を見せるようなことはしません。
売主さんの立場で、内見もしていない人から「いくらになんの？」と聞かれて答えるはずもありませんよね。
むしろ嫌な気分になるでしょう。
その時点でアウトです。
売主さんも人ですので、価格交渉を受けるかどうかは相手次第で変わってきます。
売主さんへの条件交渉は、あくまで内見してからが原則です。
このブログでは詳しく書きませんが、本気で売主さんに交渉したいと思っているなら、内見依頼の時からすでに交渉は始まっていると考えてください。
この人になら売ってあげたいと売主さんに思ってもらうことが重要なのです。
※詳しい交渉術についてニーズがあるなら別のブログでまとめます。
「内見いく→希望額ではなかったため買うのをやめる→家主が値段下げる→希望額を下回る→再び買えないか家主へ交渉、などもあり得るのでしょうか。」
というご質問ですが、大いにあり得ます。
全く問題ありません。
何度も経験あります。
売主さんも募集をしていく中で考え方が変わったり、状況が変わったりということはよくあります。
募集当初は粘って高値で募集をしたけど、募集期間が長引いてきて不安になったり、そもそも内見対応に疲れてしまったりということも珍しくありません。
上記ご参考にして頂き、豊洲検討者さんが素敵な物件に出会えることを願っております！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
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