みなさんこんにちは、東京湾岸ライフです。首都圏大規模マンション向けのサービスを展開する会社を経営しております。
私向きの質問が来たのでお応えいたします。
差出人: サボテンマン
メッセージ本文:
はじめまして。最近修繕管理の記事をよく拝見するため、気になりメッセージお送りいたしました。
都内築10年以降のマンションの管理計画の判断軸について知りたいです。
中古マンションを探して1年以上たってしまいました。生活上立地にこだわりたいため予算上築浅だけだと厳しく、築10年～30年程度のマンションも視野にいれつつ探しております。
しかし良いなと思ったマンションでも長期修繕計画を見ると、一回目の大規模修繕以降は資金繰りが厳しいように見受けられるものも多々あり判断に困っています。
長期修繕計画が存在し、必要に応じた修繕費値上げなどもしっかりプランニングされつつ、50年後も順調に積み立てされている形がベストであることがわかるのですが、どこまでが妥協点なのでしょうか？
検索をすると、大規模修繕計画以降は破綻する物件が多くこれらは危険という記事はよくみかけるのですが、妥協ラインの記事を見つけることができませんでした。
回避すべきと理解していること
小規模物件、自主管理や巡回、管理費・修繕費が相場より極端に低い、現時点で多額の修繕・管理費未払い金や借入金がある
妥協点がわかっていない内容
・50年程度の安定計画が立てられているマンションであることは当たり前であり、そうではないマンション＝危険なのでしょうか。それとも、そうではないマンションが大半である前提で、安定計画のマンションは素晴らしいから優先して選ぶべきというお話なのでしょうか。
・長期修繕計画があっても、数年後に修繕積立金アップや修繕積立一時金徴収が提案されている物件も選んではいけない物件なのでしょうか。よく見かけるのはこのパターンです。こちらが大丈夫であれば、選択肢が広がる印象を持っています。
・長期修繕計画の項目名で、物件によって”修繕積立一時金””借入金”と異なる表記を見かけます。管理会社の意図として、シミュレーション上でこの二つの項目の使い分けルールはあるのでしょうか。修繕積立一時金と書けばいいのではないかと思うのですが、わざわざ借入金と書いている物件は何か裏の意図があるのか？それとも深い意図はないのか？と気になっています。
先日、国土交通省住宅局の方とお電話していたのですが、「住宅を買うときに管理面まで考慮に入れて買う方はどの程度いらっしゃるのですかね？」と聞かれましたので「せいぜい1%くらいじゃないでしょうか」と答えました。電話の向こう側も同じ認識で、それではいけないよね、ということで一致しました。
サボテンマンさんは、その１％に入られる方でとても素晴らしいなと思います。
その上で、お答えさせていただきます。
・50年程度の安定計画が立てられていないマンション＝危険なのでしょうか？
いえ、当たり前ではありませんし、危険とは思いません。特に築10年目くらいのマンションでそこまで安定計画をされているマンションのほうが少ないと感じます。終の棲家としてマンションを購入されるのであれば、お金を払ってくれる区分所有者が数十年後まで存在しそう、というのが大事です。人口急減が予測されている地方のマンションは、私は買いません。
・数年後に修繕積立金アップや修繕積立一時金徴収が提案されている物件も選んではいけない物件なのでしょうか？
いえ、修繕積立金アップが提案されているのであれば大丈夫だと思います。築20年を過ぎても修繕積立金が上がっていないマンションは選んではいけないと考えます。その後もずるずると判断を先延ばししそうです。
・物件によって”修繕積立一時金””借入金”と異なる表記を見かけます。管理会社の意図として、シミュレーション上でこの二つの項目の使い分けルールはあるのでしょうか。修繕積立一時金と書けばいいのではないかと思うのですが、わざわざ借入金と書いている物件は何か裏の意図があるのか？
大規模修繕はこれくらいかかりそうという見積もりがあり、このままでは足らないとなると、管理組合として必要な修繕をするために借金をする場合があります。大抵の場合、貯まった金額の中でなんとかしようとするのですが、必要な金額が本当に足りない場合は、一時金を徴収するか借金をするしかありません。一時金の徴収は難度が高いので、借金で賄うこともしばしば起こりえます。
というご回答となりますが、せっかくなので。
築10年くらいのマンションを購入して、サボテンマンさんが「中興の祖」として理事会内で辣腕を振るわれてはいかがでしょうか？管理面で満足するマンションがないと思われるのであれば、今までの人たちの努力に依存するのではなく、自分でなんとか道筋を付けてしまったほうが気持ち良いのではないかと思いました！私ならそうしてしまいます。
築30年くらいだと今から入っても、どう頑張っても難しいというのがありますが、築10年なら、修繕積立金が初期設定でもまだ間に合います！
形が箱型の方が修繕しやすいのは間違いないです。凸凹した場所が多いマンションは修繕がしづらく、コストがかかります。
公式サイトもチェックしよう！
- 東京都新宿区四谷４丁目
- 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前 駅徒歩4分 東京メトロ丸ノ内線 四谷三丁目 駅徒歩7分 東京メトロ副都心線 新宿三丁目 駅徒歩11分 都営地下鉄新宿線 新宿三丁目 駅徒歩11分 都営地下鉄大江戸線 国立競技場 駅徒歩13分 JR中央・総武線 千駄ヶ谷 駅徒歩15分 JR山手線・中央・総武線 新宿 駅徒歩17分
- 4億9900万円～25億円
- 2LDK～3LDK
- 97.68m2～211.4m2
- 3戸 / 280戸
東京湾岸ライフ様
こんにちは。質問させていただきましたサボテンマンです。
ダメ元でのメッセージ送信でしたので、大変明確なご回答をいただくことができて大変嬉しいです。ありがとうございます。
どんなに情報を探してもうまく見つからず、不動産仲介さんからも大丈夫ですとしか言われないので不安になっていました。
管理面での判断ポイントがとてもクリアになりました。
自分がかなり気にしているタイプだということも理解できましたので、正しい状況が把握できてよかったです。「中興の祖」になるべきというご回答、たしかにそちらを目指すことも重要ですね！マンション管理についてとても興味が出ていたので、前向きなご意見で元気も出てきました。
ご回答をもとに、幸せに住むことができるマンションを視野を広げて探したいと思います。ありがとうございました！