第358回 「価格維持率という概念。物件差が大きい騰落率」

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リセールバリューの高いマンションを選びたいと思いながら、選択を誤ってしまう人は少なくないと想像しています。

今日は、「価格維持率」の話をしたいと思います。

 

価格維持率とは?

購入価格から見て「どのくらい値下がりしたか」、または「値上がりしたか」を意味する言葉です。 RVすなわちResale Valueと言います。

5000万円で買った新築マンションが10年経過で4000万円になれば、下落率20%=RV80%ということになります。

逆に、1億円で購入した中古マンションが、10年後に1億2000万円になれば。RVは120%=20%上昇ということになります。

 

古くなってマンションが値下りするのは当然のようでも、10年の間に市場が全体的に底上げされれば、値上がりすることもあるのです。 ただし、上がり方は0~20%程度の幅があります。同期間に、マイナス10%になってしまう物件もあるのです。

 

首都圏では、人口の集中が続いてきたために、住宅(マンション)需要も増え続きました。 賃貸住宅でもよいはずですが、賃料が驚くほど高いため、ローン金利の低い昨今は計算してみると、返済金額と大差がなく、買った方が得だという結論に達する人が大半です。

 

首都圏では人口の増加に伴って購入ニーズが膨大に生まれ、それが何十年と続いてきたのです。

 

需要ボリュームが大きければ、供給も大きくなりそうなものですが、一般消費財と異なり、建設するための土地がなければ需要に見合うだけの供給を増やすことはできません。

一戸建ても選択肢の一つですが、価格が高過ぎますし、手が届く物件は不便なものばかりのため、マンションに目向ける人が多いのが実態です。

 

また、新築マンションだけでは、需要を賄うことができず、いきおい中古マンションに目を向ける人も現れます。 新築と中古の合計が首都圏のマンション需要と供給をバランスさせていることになります。

 

ただ、需要ボリュームは変動します。人口・世帯数の増減と無関係に、購入者が減ることがあります。 これは、価格の上昇や下落といった市場の変化に敏感に反応する買い手が多いだけではなく、景気変動、言い換えれば、勤務先の経営状況によって個人所得の不安を招くことによると考えられます。

 

マンションの買い手には、若い単身層から30代・40代の中心ファミリー世帯、50代以上のシニア世帯まで幅が広く、かつ賃貸マンション住まいの人だけでなく、持ち家世帯もあります。

 

貯蓄高が多い人・少ない人、所得の高い人・低い人があり、それぞれの家庭の金銭事情によっても行動は変わります。 経済の変動も影響します。 コロナ禍に見舞われてからは、様子見に転じた人、もしくは購入を断念せざるを得なくなった人もあります。

 

その結果、地域差はあるものの、需要が減り、買い手がなかなか現れず、売れない物件も増えています。 このような物件は、やがて価格の引き下げに動くことになります。

 

しかし、今も高い人気を誇り、売れ行きが良い状態が続く物件もあるようです。 足元でも、値上がり傾向が続いている人気の中古マンションも存在します。

 

購入時は安くても、価格が維持できない物件

安値のマンションは、将来の売却価格に期待できない物件である場合が多いのです。

都心部は全体的にどれも高値ではあるものの、比較的安いと感じる物件が存在します。

 

しかしながら、単純比較で安い物件も、精査すると安くない物件があります。 何らかの欠点・弱点があって、安くせざるを得ない物件の場合、売り手の感覚と買い手の感覚には開きがあって、買い手には安いと感じられない物があります。

 

反対に「これは安い」と飛びついてしまう人が多い物件もあります。

ところが、何年か先に売手に立場が変わったとき、安くはなかったのだと気付かされるのです。 もともと安く買った物件なのだから、高望みしなければ損はないだろう・・・こんなふうに思っていたところ、買い手が付いたとき、その価格は大きな期待外れに終わるのです。

 

価値があって高値のマンションは、将来価格も高いものです。 反対に、お得と思って手に入れたマンションの多くは、将来の売値が「まさか」の低額になってしまうものです。

 

単にラッキーなケース

物件格差ではなく、市場全体が底上げされれば、どんなマンションも驚くほどの高値になるということがあります。 あったと言いなおすべきかもしれません。

というのも、そんな特別な急騰時代は何十年も、ひょっとして100年は来ないかもしれないからです。

 

バブル期のことをイメージしながら、述べたのですが、今後も例外がないほどの値上がり期がやってくるかもしれません。今も、一部の例外を除けば「みんな値上がりしていて、ラッキー」と感じている所有者は少なくないようです。

 

ともあれ、これから購入する人は、選択を誤れば、逆のパターン、すなわち大きく値下がりしてしまう憂き目になるかもしれません。

その意味で、今後はますます厳選するよう努めなければなりません。 少なくとも損をしないマンションを選択する目を養うことが必須と言えるのです。

 

購入価格は高くても値下がりしないマンション

では、購入時に高値のマンションも、10年後に売却しようとしたら、まさかの高値で査定がなされ、売り出すと値引きもなく短期間で買い手が付いたと喜ぶ所有者――このケースを筆者はこれまで数えきれないほど見て来ました。

(無論、反対のケースも少なくないのですが・・・)

 

値下りしなかったマンションとは、どのようなマンションだったのでしょうか?

東京23区の中でも、人気の高いのは都心5区や目黒区、世田谷区など、人気の高い横浜では西区と中区、埼玉県では浦和・北浦和、大宮などでは、期待以上の高値になったマンションが少なくありません。

 

人気エリアは、10年経ても高い人気が続き、新築の分譲価格は高く、中古マンションの価格も高く維持されています。 ただ、物件格差は大きく、例えば人気の東京港区や千代田区、文京区であっても、物件による価格差は大きいのです。

 

高値が維持されるマンションと、そうでもないマンションの差は、最寄り駅からの距離の差、環境の差、生活利便施設の良し悪しといったものですが、人気があるとされる世田谷区と目黒区などは、駅から10分を超えるマンションも少なくないので、比較すると価格差は大きいのです。

 

マンションの価値判断、人気の差異は立地条件の差によるところが大きいのですが、それだけではありません。 スケール感・高さ、ブランドなどでも価格差は現れます。

 

将来の売却価値を考えるときは、「変わる要素と、変わらない要素は何か」と考えてみましょう。 駅からの距離は変わらないはずです。建物規模も変わりません。

従って、駅に近く、かつ大規模であるマンションは10年後も変わらず高い価値を保っていると期待できます。

 

マンションの価格要素を場所の価値と建物の価値と分けて考えてみると、建物は老朽化の進行と見た目の印象から低く評価されるものがありますが、場所の価値は何年たっても変化しないどころか、経年優化ということもあるのです。

 

経年優化とは何か、それを理解するためには、建物を樹木が覆うような姿を想像してみると良いでしょう。

 

敷地内に植樹した木々が育つとマンションの形が変わるのです。建物は劣化しても、建物の周りを覆う樹木が補います。大きく育った樹木がマンションの足元を隠し、顔を挙げると建物は見え隠れしているといった景観は美しいものです。

 

買おうとしている新築マンションでは実感がないはずですが、中古マンションなら既に建物の劣化を覆い隠していることでしょう。そのような物件なら築40年になっても古ぼけた印象を放つことはないかもしれません。

 

「美しく年を取る」をマンションに当てはめると、こういうことかもしれないと思います。

そのようなマンションであれば、値下がりがしにくいかもしれません。 樹木に注意と覚えておきましょう。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は5日後の予定です。

 

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