お便り返しとなります。
差出人:ちはや
メッセージ本文:
いつも貴重な情報をいただいています。
ありがとうございます。
質問したいのはマンション買い替えの際の、住宅ローン事前審査についてです。
□ 属性
職業 公務員
年齢 30代前半
年収 600万円
□ 居住中のマンション
住宅ローン残債 2,900万円
査定額 5,000万円
□ 住み替え先新築マンション予算
6,000万円（物件価格のみ）
このような状況下で新築マンションに申し込む場合、事前審査の借入希望額は物件価格の6,000万円で審査が必要なのでしょうか。
もしくは自己資金予定の2,000万円（居住中マンション売却益＋預金）を差し引いた4,000万円で審査をすればいいのでしょうか。
私の年収で物件価格満額（6,000万円）の住宅ローン審査は厳しいのではと考えています。
自ら行う事前審査については、自由に資金計画を組む事ができることは承知しておりますが、デベロッパーの営業の方から金額について、指示されることがあるのか教えていただきたいです。
本来、モデルルームで営業の方に質問すればいい内容とは存じてますが、現在希望物件がなく、今後の資金計画の参考とさせていただきたく、ご質問させていただきました。
どうぞよろしくお願いします。
ちはや様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
まず、年収600万円で6000万円借りれるか？というご質問ですが「ぎりぎりですが借りれる可能性もある」となります。
フラット35のローンシミュレーションにおいても「5902万円借り入れ可能」と出てきます。
画像出典：フラット35公式HP
もちろん上記シミュレーションは簡易的なものですし、属性次第で大きく変わってはきますが年収の10倍はいけなくはない数字です。
そのためちはや様が買い替え先の6000万円のマンションをフルローンで購入されたいのであれば借入希望額を物件価格の100％で申し込まれてください。金融機関からの結果として借入希望額に届かない可能性もありますが年収からすれば最初から諦めるような借入希望額ではありません。自己資金を入れたいのであれば差し引いた希望額で審査すれば良いのですが売却して戻るお金を新居の自己資金に充てたい場合には先売りとなり仮住まいが必要です。
ご自宅に関しては住宅ローン残債があるものの物件価値に対してローン残債がグッと低いですから「新居に引っ越した後に売却してくれるなら現居のローン残債はないものとして審査しますよ～」となる金融機関が多いでしょう。
残債に対しての物件価値がどれくらいあれば良いのかは金融機関によって異なりますが120％の価値があれば後売りOKとなるパターンが多いと感じています。(物件価値が5000万円の場合、ローン残債が4000万円ほど。あくまで参考値として。)
ちはや様の買い替え計画としては
①新居で6000万円の住宅ローンを組む。新居引っ越し後に現居を売却する。手元に2000万円残る。
②現居を先に売却して仮住まいする。新居で4000万円の住宅ローンを組む。手元にお金はほぼ残らない(別の預貯金除く)。
のどちらかとなりますね。
いずれにしても資金ショートを避けるために満額の6000万円で住宅ローン審査を受けておいたほうが無難です。先に売却することができた際には後から借入額を減額すれば良いわけですから。自己資金ありきの審査で万が一新居引き渡し(ローン実行)までに現居が売却できないとなれば住宅ローンの再審査となり場合によっては資金ショートして手付金没収となりかねません。
結果として手元に2000万円残る(戻ってくる)とはいえ年収600万円に対して6000万円のローンはなかなか重たいですからそのあたりはFPの先生に相談されたほうが良いかもしれません。
私であれば低金利を活かして借りれるだけ借りたいのと仮住まいは避けたいため①を選択しますが、ちはや様にどちらが合っているかは相談の文面だけではわかりません。
現居を超えるような新築マンションを購入しようと思えば現居を購入された頃と異なり予算をグッと伸ばす必要があることでしょう。
住み替えの事情はわかりかねますが、現居に大きな不満がないのであればそのまま住み続けるという選択肢もありかとは思いますよ。もちろん満足度がプラスになる買い替えなら応援したいです！！
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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