非提携ローンを利用するときの注意事項のお話

スポンサードリンク

おはようございます、やまちゃんです。来週、ボクシング井上尚弥選手の試合があるのですがPPVのみ視聴で高くてゲンナリしております。年末の村田 vs ゴロフキンのビッグマッチもオミクロン禍で流れてダブルゲンナリです。

さて、先日スムログに来たご相談で、マンマニ先生が回答されていたものがありました。

お便り返し その249「引き渡しが2年先の新築マンションを購入済み。住宅ローンの審査はいつする?」【マンションマニア】



主旨としてはこちらへの回答ではありませんが、ここから派生する話で1点お伝えしたいこと、非提携ローンを組む予定の方でも、提携ローンの仮審査を通しておいた方が良いかと思います。

(上の相談は買い替え案件で話はもっと複雑になります。以下ではシンプルに一次取得のケースを想定して書いています)

理由は主に2つ、

  1. 住宅ローン特約を付けられる
  2. 業者に信用してもらえる
私が営業をやっていた時は、プロパーで融資を引きたい(非提携ローンを使いたい)というお客さんがいても、提携ローンの打診(仮審査)はお勧めしていました。ローン特約を付けられますし、お客さんの正しい情報を得られてこちらも安心できるからです。

(1)住宅ローン特約を付けられる

説明不要と思いますが、住宅ローン特約とは、購入者の責任によらず本審査で落ちて融資を受けられなかった際に、売買契約をペナルティなし(手付放棄なし)で白紙解約できる特約です。

事前に提携ローンの打診を通しておくと、その提携ローンを使うつもりがないとしても、売買契約にローン特約を付けられますし(契約書にはどの金融機関のローンが特約対象になるか明記される)、非提携でコケたときの滑り止めにもなります。

担当の営業マンには「非提携ローンを使う」と伝えつつも、提携ローンも同時に打診してもらってください。

ここで例として、何らかの理由で非提携ローンの本審査が通らなかった場合を想定してみましょう。

ローン特約なし

  • 契約 → 非提携ローンが借りられない → 他のローンは借りられた → 決済可
  • 契約 → 非提携ローンが借りられない → 他のローンも借りられない → ドボン(手付没収)

提携ローンの特約あり

  • 契約 → 非提携ローンが借りられない → 提携ローンは借りられた → 決済可
  • 契約 → 非提携ローンが借りられない → 提携ローンも借りられない → ローン特約発動 → 白紙解約で手付金は戻る
受けるダメージが全然違いますよね。

 

(2)業者に信用してもらえる

非提携ローンで購入するお客って、広義には、キャッシュ買いと同じです。

決済時は金融機関から一度、契約者本人の口座に着金した後に売主に振り込みされます。

お客が自分でプロパーで融資を引いてくると言って、売主/販社/仲介業者がその中身に立ち入れないと、そもそも本当に借りられるかどうかわかんない。

転職したてかも知れない、年収が本当か分かんない、他に債務があるかも知れない、全然わかんない。「借りられると思ってたけどダメでした」って後から言われても、どうしようもない。

だから、ローン特約が付かない。

キャッシュで買うと言って契約書に印鑑ついたお客さんが、そもそも本当にキャッシュを用意できるかどうか分からないことと同じです。

そこでもし決済日にお金を用意できなかったらペナルティを課す(=手付没収する)ことで、信用の担保にしています。

(だから売主は、お客が出せる範囲内で手付金を多く取ろうとします。引き渡しが先なほど尚更です。新築だとMaxの2割取りたがる売主も多いですよね。互いにペナルティを大きくして約束を破らないでおきましょう、と。)

提携ローンだと本人証明も収入証明も信用照会ほか諸々の情報を直接、業者に渡すことになり、業者が融資可否を直接知ることができます。だからお客を信用できるとなりますし、ローン特約も付けられます。

検討初期には信用のあるなしで「表向きには」扱いは変わらないかも知れませんが、検討の過程で自分の情報はさっさと営業マンに渡してしまって、信用された方が何かといいですよ。

以前、のら先生が回答されたお便り返しがありましたが、このケースだとなぜ提携ローンの案内がなかったか不明で不親切ではあるものの、ネット銀行の仮審査は信用に足りなかったということで表向きの扱いが変わった例なのかな、と思いながら読んでいました。

「ネット銀行の事前審査はあてにならない」って言われたんだけど本当?


まとめ

転職したり、消費者金融つまんだり等、おかしなことしない限りはローンの仮審査が通って本審査でコケるなんてそう無いと思いますが、新築マンションで引き渡しが2年も3年も先になるなら悪いイベントが発生する可能性も上がります。

お給料が激減したとか、解雇されたとか、会社倒産したとか、大病したとか、大事故したとか、本人の責任によらないケースも考えられます。

ローン特約なしでそのような事態となり契約上は買主都合でキャンセル(=手付放棄)せざるを得なくなった場合に、白紙解約に出来るかどうかは事情を丁寧に説明しお涙ちょうだいして売主側の善意にゆだねる他ありません。

実際に提携ローンを利用するかどうかは別にして契約前に打診は通して特約を付けておいた方が無難かと思います。

本審査の有効期間は新築で半年~1年程度の金融機関が多いようですが、入居日が有効期間内に入り非提携ローンの本審査に出して通れば、とりあえず決済は大丈夫ということになり余裕をぶっこけます。

本審査を通しても、その金融機関で借りなければいけないことはありません。複数通してからどれにするか選んでもいいです。金銭消費貸借契約を結ぶまでは大丈夫です。

提携ローンを利用するつもりもないのに審査に手間をかけさせて申し訳ない、なんて思わないでください。

後になって提携ローンに心変わりするかも知れませんし、非提携ローンでコケて提携ローンが滑り止めになるかも知れません。きちんと取引可能性を与えてあげられており全然気にしなくていいです。

以上、参考になっておれば幸いです。

 
注釈:
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

ABOUTこの記事をかいた人

スムログ担当者です。その昔、某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。妻と子供5人(4歳双子、3歳、1歳、0歳)、7人家族の親父業をやってます。

こちらのサイトでも担当者やってます。
マンションコミュニティ
スムラボ