東池袋駅直結の南池袋二丁目C地区を待つべきか。周辺タワマンにするべきか。【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

池袋が住む街として評価されてきたわけですが出物が少ないですね…スローペースでの開発である池袋らしいのですが需要と供給が合っていません。

将来的には西口側も大きな開発がありますからイメージは大きく変わるはずです。そういった意味では光文社跡地もとても楽しみです!

※記事作成後に公式HPがオープンしました!!

ブリリアタワー池袋ウエストという物件名になりましたね!!

画像出典:ブリリアタワー池袋ウエスト公式HP


関連記事 ブリリアタワー池袋West(ウエスト) 池袋駅西口、要町駅近くの光文社跡地はタワマンで確定!!(2020.09.20)

当初の記事では坪単価約450万円と予想しましたが相場も上昇していますから坪単価500万円に近い価格での販売もあり得なくはない状況です。要町物件とはいえ池袋駅も十分近いですからいいとこどり感はあります。(価格が少しでも要町感あると良いですね。笑)

西口は駅前(駅上や駅中)の開発だけでなくマルイ跡地もあるわけですがどうなるか。もしもマルイ跡地が商業&タワマンなら池袋駅直結となるわけですが。

ただ、現状では山手線の内側の東池袋側のほうが人気であることもたしかです。どうしても池袋は西と東でイメージが大きく異なりますからね…(将来的には西口も追いついてきそうではあります)

画像出典:広報としま


広報としま特別号

池袋駅の東側では東池袋駅直結のツインタワーとなる南池袋二丁目C地区の解体工事が始まっています。住友不動産と野村不動産による商業等と一体の複合開発でおそらくスーパーマーケットも入るはずです。現状でも西友やマルエツ、成城石井などはありますが新しめのスーパーマーケットがもう一つ欲しいと思う方も多いでしょうからC地区を買わない周辺住民の方にも恩恵がありそうです。

関連記事 東池袋駅直結ツインタワーマンション 価格は?! 建設地を見てきました! ~南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業~(2021.07.29)

ただ、C地区は入居が2026年になる予定です。今から4年半は長い…

じゃ~中古で!!となっても東池袋って中古が出ないのですよね…。

エリア柄「池袋が好き」で買うため中長期的に住まう方が多いですし、池袋が好きではなく利便性で買った方も同じ単価でどこへ住み替えるの?という話になってしまいます。周辺新築も少ないですからエリア内買い替えも少なく、タワマン乱立エリアにしては中古での売り出しは少ないです。一方で池袋に住みたい人が増えているとなれば需要と供給が合わず待てば待つほど出物の価格が高くなると…

高くても中古を買うべきなのか、それともC地区など入居が遠い新築マンションを待つのか、悩みますよね。

私のアドバイスとしては

「今買える状況にあるなら買っておくべき」

となります。

もちろん個人の事情は加味していないので基本的なアドバイスということです。事情次第ではC地区を待つようアドバイスしています。

C地区は総戸数1500戸(地権者住戸含む)近くありますからちゃんと売れる価格で出してくるとは思います。販売がまだ先のため坪単価550万円、600万円出せば買える部屋もあるはずです。お隣のブリリアタワー池袋の現在の中古のほうがお高いのに待たずに買えと?と思うかもしれないのですが5年弱という時間は長いです。

新着で出たブリリアタワー池袋を見てみましょう。

画像出典:スーモ


画像出典:スーモ


※仲介会社の掲載ミスか向きは東向きのはずです

こちらの坪単価は約660万円です。

将来C地区が若干被るものの首都高や雑司ケ谷霊園から先の都心のビル群ビューはたまらないですね。池袋のタワマンは東京都心よりグラウンドレベルが高いため眺望に魅力のある住戸が多いです。

内廊下ながら行燈部屋もなく間取りもきれいですよね。

でも…まぁ正直高いですよね。でも私はおすすめします。

もう2年くらい待てばC地区の価格も出てくるわけでそこで一旦周辺中古の価格も落ち着くかもしれないという可能性はあるのですが忘れてはいけないのは再開発があった際に得するのは誰か?ということです。

これはどんなエリアでもそうですが再開発があり街の魅力が高まれば周辺の価値も高まります。もちろんマンションの価格は市況次第ではありますから高値維持が約束されたものではないのですがどこもかしこも高いのであれば「今後より評価が高まる街の中で評価が高いマンションを買う」というのはリスクヘッジの一つでもあります。

ご予算届き支払いに無理がないなら(この価格検討する方にそんなこと言う必要もないのですが。)買うべき出物だと思います。

15200万円をフルローンで購入したとしてもC地区の入居時点では残債が13000万円まで減っています。坪単価564万円ほどです。仮にC地区が坪単価550万円での販売だったとしても追いつけますね。築年数の差はあれどC地区ができたからブリリアタワー池袋の評価が下がるわけではないですし、なによりご自身たちの利便性も高まります。

エリア柄「資産性!資産性!」という方は少ないもののこれだけ高価格になると不安に思う方も多いでしょうから私なりのアドバイスでした。参考になれば幸いでございます!!

関連記事 山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋(2019.01.16)

~新築時、2019年、現在の相場比較~

・ライオンズタワー池袋 2001年築
新築時:坪単価約240万円
2019年:坪単価約300万円
現在:坪単価約375万円

シティタワー池袋 2003年築
新築時:坪単価約250万円
2019年:坪単価約300万円
現在:坪単価約365万円

エアライズタワー 2007年築
新築時:坪単価約245万円
2019年:坪単価約375万円
現在:坪単価約475万円

パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築
新築時:坪単価約295万円
2019年:坪単価約330万円
現在:坪単価約385万円

アウルタワー 2010年築
新築時:坪単価約330万円
2019年:坪単価約435万円
現在;坪単価約545万円

・ブリリアタワー池袋 2015年築
新築時:坪単価約350万円
2019年:坪単価約480万円
現在:坪単価約630万円

・グランドミレーニア 2015年築
新築時:坪単価約390万円
2019年:坪単価約440万円
現在:坪単価約530万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築
新築時:坪単価約425万円
現在:坪単価約495万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年竣工予定
新築時:坪単価約520万円
現在:坪単価約580万円

最近の新築としてはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナは買いでしたね~…

関連記事 プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 価格と間取り ファイナルチャンス(2021.01.22)

なお、若干池袋感は薄れますが東池袋に寄り添える大塚物件の【ルフォン ザ・タワー大塚】はおすすめできる新築マンションです!!

記事にあるようにステアリの後なので「スペックが…」ではあるのですが立地が良いため不動産としては強くおすすめです!!

関連記事

ルフォン ザ・タワー大塚 予定価格と間取り モデルルーム訪問




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