お便り返し その185「売却益は手元に残す?頭金にする?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:肉まんレジデンス

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア

メッセージ本文:

いつも記事を楽しみにしております。
また、ブログやYouTubeも拝見しております。
先日、マンションマニアさんが回答されていた資産形成について聞きたいことがあります。

マンション購入から売却の繰り返しで予算1億円に届くようになったとの事ですが、この場合出た利益を毎度購入の度に頭金等に充当されているのでしょうか?それとも今は低金利なので頭金は入れず、毎月の支払いは高額になるが売却で得た利益から支払いをするイメージでローンを組まれているのでしょうか?

現在含み益が1000万程度あるため今後もし住み替えするとなった場合の参考にしたいと思っています。宜しくお願い致します。





肉まんレジデンス様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

旧居を売却して得た利益をどう使うかは人それぞれ異なりますが一番多いパターンを共有できればと思います!

前回の記事の「予算は6000万円だけど売却益が4000万円あるので8000万円から1億円のマンションも検討している」というパターンでお話進めさせていただきます。

※自分たちにどんな方法が合うのかはお金のプロであるFPさんに相談されることをおすすめいたします

■予算は6000万円だけども8000万円から1億円の住宅ローンを組んでしまう

これが一番多いですね。今は低金利ですから長く多く借りたほうが有利と考える方が多いでしょう。「予算6000万円なのになんで8000万円~1億円もローン組めるの?」と思われるかもですが一概には言えませんが自分たちが支払えると考える額よりも多く借りれてしまうことが多いのです。

例えばAさん夫婦が年収700万円&600万円の世帯年収1300万円だったとします。奥様が正社員からパートになることや正社員のまま育休に入る可能性を考慮して予算を6000万円にしていたとしてもこの世帯年収だと1億円でも引けちゃったりします。もちろん属性などにもよりますが少なくとも8000万円は借りれちゃうでしょうね。

このパターンの場合には借りれるだけ借りてしまい売却益は手元に残すこととなります。なぜなら現状では8000万円~1億円組んでも支払えるからです。もし育休や転職などで組んだローン分を支払えなくなっても売却益を繰り上げ返済すれば支払える額まで落とせるという精神衛生上の安心感は大きいでしょう。(税の優遇などを考慮すると繰り上げすることが得とは限らないですがわかりやすく)

圧倒的に多いのが上記となります。

今は後売りに対応している金融機関も多いですから含み益が新居入居後に戻るパターンが多いことも影響しているでしょう。

あとは手元に残してどうするかですね。普通預金では全然増えていかないですし。センスがあれば無理のない範囲で投資してみると良いと思います。

ちなみに私も上記のパターンです。

本来の予算は6000万円ですが当時の含み益を考慮して現居は約8000万円です。でも約8000万円のローンをなんとか通してもらいフルローンです。(何か特別なことをしてもらったということはなく、新築の提携だと想像以上に頑張ってくれることが多いです。とくにローンに強いデベだと信じられない金額まで借りれます。)

売却益に関しては普通預金に残しておいても増えない(手元に残っていると20代の頃みたくすぐに使っちゃうと正直言いなさい!w)ので都内でシングル向け住戸を現金一括で購入して回しています。

私みたく手元に残して無駄に使っちゃう性格ならば頭金にしちゃうか投資に回すかしたほうが良いでしょう。

以上が回答となります。

ここ最近お金の話、マンションの買い替えの話が続いていますがけして買い替え推奨派というわけではありません。

マンションを何度も売買してすごろくを楽しむも良し、最初に買ったマンションに長く住むのも良しでしょう。

なんなら私は一つのマンションに長く住む人に憧れているくらいです。自分にはそれができなかったですからね。

21歳で武蔵浦和のマンションを購入して36歳になった今でも住み続けているM男、都内のマンションを20代前半で購入して長く住み続けているマンションウナギさん、秋葉原のマンションを若い頃に購入して長く住み続けているしげのさん(マンションカウンターのゴージャスしげのさんではありません)、初購入ではなかったかもですが足立区のマンションを購入して新築時から管理組合で活躍、マンションをより魅力あるものへと経年優化させているはるぶーさんなどなど、本当に心から憧れています。

ただ、誤解していただきたくないこととしては私が買い替え派だからと言ってマンション愛がないわけではありません。めちゃくちゃマンションが好きでこれまで買ってきたマンション全部好きです!!(浮気者とでもなんでも言ってくださいwこれまで抱いたすべてのマンション、今でも愛しています。)

確実に言えることとしてはM男もウナギさんもしげのさんもはるぶーさんも私も、仮に市況が悪化して資産価値が暴落しても何の後悔もないということです。おそらく皆様そうだと思います。それくらい今の自宅を気に入っているということです。

いつか買い替える可能性は誰にだってあります。永住目線を強くし過ぎる必要もないと思います。ただ、もしも買ったマンションの価値が暴落しても後悔しないかだけはしっかりと確認すべきです。それくらい好きなマンションを買いましょう!という意味です。

話は長くなりますが自分が購入したマンション、他人(掲示板やブロガーさん等)に辛口コメントされていたらどう思いますか?

私が今住んでいるマンション、他のブロガーさんはぼろくそ書いてました。なんなら私も記事ではそこそこ辛口でした。でもそれらを見ても笑って済ませられます(笑)

それくらい気に入っています。

自分が購入したマンションについての辛口コメントを目にして怒るということはそれは自分にとってのオアシスではないということです。(誹謗中傷は全く別の話です)

資産性を100%無視することはおすすめできませんが、買って(住んで)よかったと思えるマンションでゴールしていただきたいものです。

私のブログなどが少しでもお役に立てるなら幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします!!

ご相談お待ちしております!!


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4 件のコメント

  • ポンチョ より:

    いつも拝見しています。お便り返しを期待して、こちらに質問をさせて頂きます。
    1LDKを回されているとのことですが、不動産会社を通して(業務委託or転貸)賃貸されているのでしょうか。
    この場合、収入の数パーセントを不動産会社に引かれてしまうと思いますが、何かオススメの契約形態があれば教えたください。
    よろしくお願いします。

    • ポンチョ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      どこの仲介業者も通さずに貸すというのはおすすめできません。
      仮に親友に貸すとしても家族でない以上は仲介会社を通して書面交わしたほうがよいのではないでしょうか。
      もちろん月額賃料の数%は諸費用かかることになりますがその価値はあると思います。

      貸し出す内容としては家賃保証タイプ(いわゆるサブリース)なのか通常の方法(空室時は1円も入ってこない)なのかの大きくわけて2つとなりますが家賃保証使わないと空室リスクが高いと思う物件ならそもそも投資に向いていないかと。

      宣伝にはなりますがマンションカウンターでは賃貸に出す際の管理もおこなっております。
      機会ございましたらぜひご相談してみてください!

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • ななし より:

    これまで抱いたマンションと言う表現がとても良かったです。
    自分が惚れて選んだ相手ですもんね。
    客観的にみてどうであろうが、選んだ後にどうなろが、自分にとっては最高のパートナーです!
    そう思いますが、そう考えると、マンマニさんは相当な浮気ものですね 笑

    • ななし様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      20代から30代前半はころころと心変わりしてしまいましたが今は36歳、そろそろ生涯のパートナーと出会いたいと思います!!
      (マンションの話ですw)

      引き続きよろしくお願いいたします。

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