【お便り返し&少し告知】70㎡と69㎡、3LDKと2LDK+Sで売却しやすさは変わる?

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こんにちは!
ふじふじ太です!

すみません、本題の前にひとつ告知させて下さい!

昨日17日(木)、アベマプライムという報道番組に生放送で出演させて頂きました。
恐縮ながらタワマン専門家という立ち位置で、ゲストコメンテーターとしてタワマンについてコメントしております。
今ならネットで配信をしておりますので是非ご視聴下さい!

お笑い芸人のEXITさんとも共演してます!


コロナ禍でも人気衰えぬ“タワマン”中では見栄の張り合い!?住人に聞いてみた

前半はかなりパンチの強い内容になっておりますが、後半から私が出演している流れです。

 


 

見逃し配信という形で、6日間限定でご覧になれるようです!

以上、さらっと告知でした!

 

 

ここから本題、お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

 


差出人: 海老男

 

誰に答えて欲しいですか?

マンションマニア, ふじふじ太

 

メッセージ本文:

マンションマニア様、ふじふじ太様

 

いつも楽しみに記事を拝見しております。

現在、新築マンションの購入を検討しているのですが、例えば①70㎡と69㎡との比較、②3LDKと2LDK+Sとの比較で、売却の際どれくらい価格に影響があるものなのでしょうか。将来売却を予定しているわけではないのですが、いざ売却せざるを得ない状況になった場合のことを考え、その点考慮すべきかと思い、質問させて頂きました。

例えば、①と②ともに、同じ購入価格(5000万と仮定)の場合、①と②それぞれにおいて、一般的にどれくらい売却価格に差が生じる可能性がありそうだと予想されますでしょうか。それともそれほど神経質に気にする必要もないものなのでしょうか。

お二方のご経験からお教え頂けますと幸いです。


 

 

 

ご質問頂き有難う御座います。
私ふじふじ太が回答させて頂きます!

 

 

結論ですが、転売を考えれているということで、同じ価格なら①は70㎡、②は3LDKを選んでおいた方が無難です。
そりゃそうだろ!という声が聞こえてきそうです。

 

海老男様の意図として、①70㎡と69㎡、②3LDKと2LDK+Sで将来の売却価格にどの程度影響するかという点が気になっていらっしゃると思います。
私の経験上、①はほぼ皆無に等しく、②は僅かに3LDKの方が有利だと思われます。

 

 

70㎡と69㎡の差について

 

 

①の70㎡と69㎡の違いによって、売却時の坪単価に大きく違いが生じることはございませんので、売却価格への影響はほとんどないと思ってもらって大丈夫です。

 

 

強いて言うのであれば、価格どうこうの話しではございませんが、ポータルサイト上の検索に引っ掛かりやすくなるという視点で70㎡の方が有利です。
つまり、ポータルサイト上で中古物件を検索する際の数字の区切りの問題ということです。

 

プロの仲介マンであればお客様の要望が「70㎡以上」であれば、やや条件を緩和して65㎡以上くらいで物件を検索してお客様に物件をご提案しますが、素直に70㎡以上で検索をかけてしまうと69㎡の物件が検索にかからなくなってしまいます。

 

そういう意味では周知のスピードという点は僅かに70㎡の方が有利かもしれませんが、それ自体が価格に影響するほどではないと考えます。

 

また、70㎡と69㎡ではほぼ体感で違いはないと思います。
1㎡の違いの差を体感で感じ取れる人間はなかなかいないと思いますし、私も無理です笑

 

 

 

蛇足ですが、もし1㎡の差が価格・坪単価に影響を及ぼすことがあるとするなら、それは「住宅ローン控除の対象になるかそうでないか」の場合です。

 

今の現行制度(2021年6月18日時点)では、住宅ローン控除の対象面積は登記簿面積で50㎡以上とされており、49㎡では対象外となります。
上記ケースにおいては、1㎡の差で住宅ローン控除分の価格差が生まれる可能性はございます。

 

 

 

3LDKと2LDK+Sの差について

 

一方間取りにおいては、上記①のケースと比べると価格への影響が多少ありそうです。

 

同じ平米数であれば、部屋数は多い方が間取り利用の汎用性が高いという側面もあり有利です。

※60㎡以下の3LDKなど極端にひとつひとつのお部屋が狭くなる間取りは逆効果ですのでご注意下さい。

 

価格への影響という点でより正確に言うと、海老男様が購入をされたエリアによって程度が変わります。

※「+S」がお部屋としても機能できるのであれば特に問題ありませんが、今回はそうでないという前提でお話しを進めます。

 

都心エリアだとお部屋に贅沢感を求める傾向が強く、広々65㎡1LDKや、広々80㎡2LDKの需要も多くありますので、そこまで気にされなくて良いかと思います。

 

が、一方で近郊・郊外の子育て世代が多く住むファミリー層エリアなどはやはり部屋数を重要視する方が多くなりますので、お部屋数が多い方が人気も高く売却しやすく貸しやすいと言えます。

 

少し脱線しますと、特に外国人の方などは、広さ云々よりも「2Bedroom!3Bedroom!」と部屋数で判断することが多いです。

 

つまり少し狭めの2LDK(55~60㎡)や、3LDK(65㎡~70㎡)の方が色々とコスパが良かったりもしますね!!

 

賃料も高く取りやすく、グロス価格も抑えれる分売却しやすいという構造です。
コロナ禍では特に部屋数が重要視されてきましたし!


 

私のメインエリアの湾岸エリアなども、2~3年くらい前から2LDKから3LDKへの住み替え需要が増えております。

 

新築で購入をしてだんだんお子様が大きくなり、お部屋がもうひとつ欲しいというのはごく自然な流れかと思います。

 

わかりやすく言うと、「70㎡ではなく69㎡であれば妥協はできる」でも、「3LDK希望から2LDKには妥協できない!」

という条件のお客様の方が、経験上多いです。

 

それでは70㎡の2LDKと3LDKでどのくらいの価格差が出るか?という点が気になるところです。

 

 

 

実際の価格差ってどのくらいあるの?

 

 

ということで、湾ナビのマニアックな蓄積データから、豊洲エリアのタワーマンション限定で過去の成約事例を調べてみました!

 

 

前提条件は「直近3年間の成約、15~30階、65~75㎡」として、2LDKと3LDKの成約単価にどのくらいの差があるのでしょうか。

 

早速結論です!
平均で約2~3%ほど3LDKの方が優位というデータが出てきました。

この価格差を僅かの差とみるかどうかは際どいところですね。。

 

 

ひとまず結果として豊洲エリアおいては上記データが出てきましたが、エリアやお部屋の間取り、室内の演出の仕方によっては2LDKの方が高く売却ができるケースも今までありましたし、すべて3LDKが有利!ということではございませんのでご留意ください。

 

どちらかというとお部屋の特徴や強みと、ターゲットとする検討者のニーズが合致した間取りであるかが重要です。

 

例えば、抜群に眺望が良いお部屋であればワイドスパンの広々2LDKでも売却しやすいと思いますし、逆に眺望が売りの部屋でない場合はワイドスパンにこだわらず間取り数が多い方が良かったりするという具合です。

 

よって、70㎡前後の2LDKと3LDKどちらを購入した方が売却しやすいかというご質問に対する答えとしては、一般論としても、上記データからも3LDKの方が無難であると思います。

 

 

が、最終的には転売どうこうではなく、海老男様が住みやすいと感じるお部屋を選ばれた方が後悔はないですね!

 

本日は以上となります!
ご購読頂き有難うございました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

8 件のコメント

  • チビング より:

    はじめまして(^^)
    テレワーク時代には広いリビングよりも部屋数多い方が好まれるかも?という観点はいかがでしょうか?

    • ふじふじ太 より:

      コメントありがとうございます!

      仰る通りだと思います!
      部屋数を重要視する傾向は高くなりました!

    • ふじふじ太 より:

      コメントありがとうございます!
      まさに仰る通りですね!

  • おらのび太 より:

    記事の中で以下の注釈書いてありますが、採光基準が足りずにS表記になる場合の影響は大きくないということでしょうか?例えば同じ間取りで5階までは2LDKSで6階からは3LDKになるケース。
    ※「+S」がお部屋としても機能できるのであれば特に問題ありませんが、今回はそうでないという前提でお話しを進めます。

  • 読書好き より:

    はじめまして。記事を拝見していて、ふと疑問に思ったことがありますので、便乗で質問をさせてください。

    今回の記事の趣旨ですが、「70㎡前後であれば、2LDK+Sよりも3LDKの方が(つまり居室数が多い方が)リセールで有利になりやすい。一方で69㎡と70㎡のような、僅かな広さの違いはリセールに影響しない。」ということかと存じます。ところで、最近のマンションでは、リビングとリビングインの洋室の区切りをウォールドアにし、状況に応じてそれらを一体利用できるようになっている(リビングを広げることが出来る)ものが少なくありません。またその進化系として、リビングインの洋室2つとリビングの境を両方ウォールドアとしたり、さらにリビング横の洋室2つの間仕切りを可動収納タイプにして、部屋の広さを適宜調整できるようにしているものもあります(クレヴィア横濱弘明寺、プラウド住吉など)。こういった可変的な間取りは、リセール時にどのように評価されるのでしょうか?

    スムログ本体の質問機能を使うことも考えたのですが、こちらの記事を読んでいてふと思いついた疑問ですから、コメントの形で失礼いたします。よろしくお願いいたします。

    • ふじふじ太 より:

      コメントありがとうございます!

      間取りの汎用性が高いという点では、固定されている間取りよりも人気があると考えます。
      実際に、リフォームで壁をウォールドアに変更するパターンは多くみてきました。

      それが資産性という観点でプラスになるというデータはありませんが、経験上ご案内の時に感動する要因のひとつになりますので、リセール時にもプラスの評価になるかなと思われます。

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