お便り返し(24)住宅ローンの選び方とフルローンについて

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こんばんは、やまちゃんです。
今メディアでは例の不祥事で持ち切りですね。標的見つけて袋叩きにして謝罪させて人が不幸な所とかあまり見たくないのですが、どうにかならんですかね。結局のところ世間の耳目を集めて広告で換金する循環に誰がハマるかの話だと思うので、せめて自分に出来ることとして避ける(見ない)ようにしてますが、なんかね~嫌になりません?

さて、今回のご相談です!

差出人:ぽんた

どのタイプのローンを組むか悩んでいます。
ペアローンよりも連帯債務の方がいいかなと思い、現在○○銀行の特典付きローンを検討しています。同じ様な悩みの方、どこの銀行でローンを組みましたか?
決めた理由を教えてほしいです。
また、住宅ローン減税の面から、頭金入れずにフルローンの方が結果的に得すると聞きましたがいまいち不安です。
ご意見きかせてください。

ご質問ありがとうございます!同じ様な悩みを抱えているわけじゃないですが、、ご回答します。
(※質問文の「○○銀行」の箇所は、具体的な銀行名(地銀)が書かれていましたが伏せました。)

まず最初に、借り入れの話は担当営業マンに聞くのが圧倒的に正しいので、以下の内容は参考程度にお願いします。

ローンを組む銀行について

アドバイスになるか分かりませんが、シンプルな選び方としては、単に金利や手数料の条件、あとはご自分のメイン銀行かどうか(or メイン銀行にするか)で選んでいれば大丈夫です。

メインで使ってない銀行でローンを組むとお金の管理がちょっと面倒で、口座の預金額を気にしないといけないとか、銀行間で入金するための振込手数料で削られるとかで、地味に疲れますね。

ローンの組み方は、もし可能ならお一人(ご主人単独)で組める範囲内の借り入れを推奨したいところですが、もうお二人で組むことが決まってるなら、ペアローンも連帯債務もそんなに大きな違いはありません。

前者が二人とも契約者になるのに対して、後者は片方が連帯債務者になり一般的な銀行では片方が団体信用生命保険に入れないくらいの違いです。(フラット35なら連帯債務者も加入を選択可です)

団信に入れないと損した気分になるかも知れませんが、入ったところで内枠(月々の支払いに含む)か外枠(別で最初に払う)かで結局のところ保険のコストを払います。入れないなら入れないで、ネット保険の掛け捨てを個別に掛けてカバーもできます。大きく違わないので、後者を利用すると決めたなら、それで問題ないかと思います。

あと別件で細かい話ですが、○○銀行は、ご自身で直接選んだ銀行でしょうか?(地銀だったので一応)

もしも、○○銀行が不動産業者のあっせんした銀行でない場合は、業者があっせんする銀行でも審査を通しておいて売買契約にローン特約を付けて下さい。

ローン特約とは、もし契約者に落ち度なく住宅ローンが実行できなかったら、手付金を没収されずに白紙解約できるという特約です。(落ち度=契約後、無邪気に仕事辞めちゃったとか消費者金融つまんじゃったとか。そういうのは危ないのでご注意下さい。)

業者があっせんする場合は通常、ローン特約が自動的に付くものですが、ご自身が独自に引っ張ってくる銀行借入の場合、売買の実務上は現金購入と同じ扱いになります。(業者が借入に関与できないという意味で)

普通はないですが万一、○○銀行で融資が実行できなかった場合、それでも不動産売買の契約は履行しなければいけません。手元に現金がないとなると、無い袖は振れませんので手付金を放棄して契約解除するしか選択肢がなくなってしまいドボン確定です。

そうなると困ってしまいますので、滑り止め目的で業者があっせんする銀行の審査も通しておいた方が無難です。通常は業者の方からそういう話をしてくると思います。(たぶん)

銀行の話は、そんなとこでしょうかね。

フルローンを組むかどうか

ご検討される物件全部が全部フルローン可ではないと思いますので、まずは事前に業者に確認下さい。普通は手付金を取られるはずで、なぜなら手付ゼロの物件は売主側に不利な契約だからです。

買主が後になって「やっぱやーめた!」とか言って契約解除しても何のペナルティもないので、もし手付ゼロでいけるなら気軽に契約できますね。先のローン特約の話も関係なくなります。(手付ゼロでもキャンセル時の違約金として追い銭を要求する契約も見かけますので注意必要ですが)

個人的にはフルローンを組めるなら組んで、手元に現金を残してiDeCoとかNISAに投下するのが有利な気がしないでもありませんが、これは多分に個々人の性格による話でして、
  • 資金管理能力の問題(あれば使っちゃう人なら手元に残さない方がいい)
  • 心理的安定の問題(残債が少ない方がスカッとするなら手元に残さない方がいい)
だと思います。

次に住宅ローン減税の面からは、フルローンでも自己資金を入れてもあまり変わりません。

例として、4000万円の物件を
  • フルローン(借入4000万円)で買う
  • 自己資金10%(借入3600万円)で買う
この2パターンを考えてみましょう。ざっくり計算で、ローンを金利0.7%で借りて、ローン控除が1%戻るとしたら差し引き0.3%です。

4000万の0.3%戻りは12万円、3600万円の0.3%戻りは10.8万円です。せいぜい、両者の初年戻りの差異が1.2万円にしかならず、この程度なら無視して良い金額でしょう。(厳密には計算が違うので答も違いますが話を分かりやすくするため簡単な計算してます)

ということで、フルローンを組むか自己資金を入れるかの判断は、ローン減税うんぬんを考慮しなくてOKで、主にご自身の資金管理や心理的安定を考えて決めれば問題ないかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです^^

 
注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

「スムログ」「マンションコミュニティ」の運営担当者です。その昔、某マンションデベロッパーで新築営業をしていました。
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