モモレジのちょっと得するマンション選び(第3回)

スポンサードリンク

こんにちは!
「モモレジのちょっと得するマンション選び」第3回です。

まずは、前回同様、画像がないと寂しいのでこちらのマンションを・・・。
マンションは前回と同じで今年1月に完成したばかりの仲御徒町駅徒歩1分のアイリブフォレストという13階建総戸数85戸の賃貸マンションなのですが、前回と真反対の方向から写真を撮るとこうなります・・・。

IMG_6789[1]
IMG_6790[1]
こちら側も角住戸のガラス貼り感が凄すぎて脱帽レベルなのですが、中住戸のバルコニー・・・も凄いでしょ???凄いよね???マジか・・・って独り言言いましたよ。
念のため言っておきますが、このマンションとモモレジは一切関係ないです(笑)。
ちなみにこのマンション免震です。マジすんげぇ・・・。
これ建築費どのぐらいかかっているんだろうか・・・。建てた方教えて下さい・・・。

さて、前回途中になってしまった「階建」による歪みの発生原因の続きです。
※念のために言っておきますが、経験上、発生しやすいケースを述べているだけでどの物件にも当てはまる話ではないのでご注意下さい。

前回、前々回の記事はこちら
「モモレジのちょっと得するマンション選び」第1回(新築と中古で発生する価格形成の歪みを利用しろ)
「モモレジのちょっと得するマンション選び」第2回(総戸数や階建など物件属性の違いにより発生する歪み①)

「一生住むかもしれないマイホームだし、月々数千円~1万円程度なら当初の予算より上げたとしても頑張っていい方を買おうよ!」、もしくは、両親に家を検討していることを伝えているようなケースであれば、「それなら少しだけだが援助するのでどうせならいい部屋(希望する部屋)を買いなさい!」となる方が少なくないわけで、ここでのポイントはそのようになる人の「割合」は母集団が多かろうと少なかろうと「関係ない」、つまり、その物件を検討している方のうち「一定の割合の方」がそういう風な状況になっている可能性が高いということです。

とすると、デベは価格をどのように設定する必要があるでしょうか???
「一定数の条件の良い住戸の価格を強気に設定する」と同時に「マンション内で条件の劣る部屋の価格を控えめにする」のが一般的なのです。
新築時は基本的に「選びたい放題」という状況である以上、マンション内で条件の劣る部屋は「ある程度価格で勝負せざるを得ない状況」が生じるというわけです。

階数のみを考慮したケースで言えば、前述の45階建のタワマンであればおおよそ3分の1以下となる15階以下、15階建の物件でも同様に3分の1以下となる5階以下、という感じでしょうか(階数についてはむろん周辺建物の影響に大きく左右されますし、このケースはあくまで分かりやすい一例として考えて下さい。)。

この結果、タワマンの10~15階の方がノンタワマンの10~15階よりも安い、という前回の記事で述べたような価格設定が出来上がることとなります。これが「階建」のマジック!階建による価格の歪みが生じる典型的なケースです。

タワマンは中高層階に比べ低層階の方がリセールが優位となるデータがこれまで実際に出ているのでご存じの方も多いかと思いますが、こういった事情も影響した結果であることは言うまでもありません。

また、もう1点「総戸数」についてもコメントしておきます。これも「タワマン」と「ノンタワマン」のケースで表現しても良いのですが、最近はアジア系外国人投資家の影響もあり「タワマン」は少々総戸数が多くとも結構あっさり売れてしまうので、「ノンタワマン」の「総戸数300戸クラスの多棟型大規模マンション」「総戸数50戸程度」の一般的なスケールのマンションを例として挙げるのが適切かと思います。

これについては既にお分かりの方も少なくないと思うので、結論から言ってしまうと、やはり総戸数の多い大規模マンションであまり条件の良くないお部屋に割安感が出ることが多いです。

むろん物件にもよるのですが、タワマンであればほぼ例外なく話題性が高くモデルルームへの集客力が非常に優れているので、それほど「パンダ部屋(●LDK3,900万円台~みたいな)」は必要としないのですが、タワマンほどの分かりやすさに欠ける中低層の大規模物件、しかも、特に駅に近いとか住商一体の複合開発などの特長がないケースでは近隣の一般的な規模の物件よりも集客に苦労するケースが大半で(地縁のある方以外、つまり、他エリアの検討者も引っ張ってくる必要があり、それは分かりやすい魅力のあるタワマンなどのように簡単ではないのです)、スタートダッシュ(第1期)が殊の外重要となるので、少なからず価格的な魅力を打ち出していくことが必須となのです。

契約率が当たり前のように8割を越えており完売に苦労するマンションが見当たらないぐらい市況が良い時であればこのような「総戸数」による歪みというのは発生しにくいのですが、経験上、特にマンションの売れ行きが芳しくない時期は「総戸数」による歪みが発生しやすいと言えますね。

という感じで第2回第3回で「総戸数」と「階建」により価格に歪みが生じるケースを挙げてみました。

次回第4回は、このような「歪み」が「中古市場」においてどのように「是正」されてくるかについて語って行きます。

名作マンションもぜひご覧いただけたら嬉しいです。
こちらとは異なりリラックスしたい時に最適なゆる~い記事を目指しております~。
最新記事は二度と同じ姿を見ることが出来なくなってしまうかもしれないあのマンションです。

名作マンション訪問【2016Vol.5】

スポンサードリンク

ABOUTこの記事をかいた人

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点を徹底し、間取りや価格等について毎日記事を更新。これまでに扱った部屋数は6,300室を超える。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。

メインブログはこちら
「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)