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原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
昨日、築40年のマンションを見学しました。珍しく耐震補強工事を済ませたという物件だったので、ご相談者には「古いけれども勧めてもいいマンションかな」という気にもなっていて、見学に行ったのです。
目的は管理状態と改修工事がどの程度行われているだろうかを見るためでした。
今日は、その見学から感じたことも含めて、日ごろ考えているマンション管理の在り方について書こうと思います。
●マンション管理の目的
マンションの管理とは言うまでもないのですが、共用部分の清掃・整理・点検と補修などを行うことです。これらの業務は、通常専門の管理会社に委託します。管理とは、ひとことで言ってしまうと、「奇麗に保つこと」です。
昔から「マンションは管理を買え」などと言われて来ました。この本当の意味を分かっている人は多くないのではないかと思っています。
筆者もマンション暮らしを長くしてきた経験があるので、「漠然とは分かっているが・・・」が本当のところは分かっていないのではないかと自問自答を繰り返してきたのです。
分譲マンションの歴史が浅い日本では、分からないこと、経験不足のために想定していなかったことも起きたりしているので、当然なのかもしれません。
マンションの寿命は理論的には100年は優にあるのですが、そこまで見届けた人は一人もいないのですから、マンションの管理の在り方が確立しているとは言えないのです。
築50年、60年といったマンションが巷にあふれるという時代はそこまで来ている今、建て替えが事実上不可能な老朽化マンションの最後はどうなるのか、また古いマンションに長く住むにはどうすればいいのか、こうした課題の克服策が待たれます。
●マンションの最後はどうなるのだろう？
築50年、60年というマンションが巷にあふれると言いましたが、少なくとも旧耐震基準のマンション（1981年以前の建築確認マンション）は、首都圏だけで6746物件45万1560戸（不動産経済研究所調べ）もあるそうです。築38年以上の古いマンションがそれだけあるということです。
膨大な数と言ってよいかと思いますが、この中から建て替えに移行するマンションが果たしていくつ出て来るのか、極めて低い数字しか予測できないのです。古いマンションは将来どんなことになるのか疑問を抱く人も増えているようです。
マンションはいつまで住めるものでしょうか？ 住めなくなる状態とは、どのような状態を指すのでしょうか？ 日本最古の鉄筋コンクリート住宅、通称「軍艦島」のような姿になってしまうのでしょうか？
「マンションというのは、手入れさえすれば何年でも住める」という声をときどき聞きます。しかし、問題は、手入れにかかる費用にあるのではないかと思うのです。老朽化が進むに連れて、修繕費は嵩み積立金不足に陥るのではないか？ そうなれば、老朽化の進行を止めることができなくなって住みにくい状態になって放置されることになるのではないか？
マンションは、寿命が近づくに従い、不具合があちらこちらで露呈してきます。排水不良や水勢の低下、壁面の劣化（タイルの剥離・崩落）、サッシ周りに隙間が発生して風が入り込む、換気装置の機能不全などが目立ってきます。
とりわけ、コンクリートのひび割れが雨水の浸透を許し、鉄筋の錆び、そして膨張、爆裂といった症状は、耐震性の劣化にも重なりますし、雨漏り、結露、ジメジメ感といった住み心地を悪化させる現象が増えて来ます。
何十年も経つと、応急措置を繰り返して来たものの、たび重なる修繕に根本的な対策の必要度が増して行きます。
不具合があまりにも頻繁になると、修繕の意欲も薄れ、劣化した箇所を放置したまま、すなわちメンテナンス放棄という事態もあり得ます。管理費の滞納や修繕積立金の枯渇などが、これに拍車をかけます。
日常管理もおろそかになり、共用部分にゴミが溜まり、自転車置き場が雑然としたまま、壊れた機械式駐車場は使用不能、メールボックスの扉は半分開いたまま。エレベーター内部は傷だらけで汚れもひどい。
入居者の中には、あまりにも住み心地が悪いので、やがて賃貸するか売却して住み替える道を選ぶ人が出てきます。
賃貸戸数が増えますが、賃料が高くないため、入居者の質が問題になったりします。それが更に住み心地を悪くさせます。スラム一歩手前に陥る可能性が高いのです。そのような状態になったら売却金額もしれています。二束三文と覚悟した方がよいかもしれません。
最近、日本国内では至る所で外国人居住者の姿を目にします。不法滞在者も多数あるらしいと聞きます。何十年か先には分譲マンションの空き部屋のカギが壊され、いつの間にか不法滞在の外国人が不法占拠していたりする、管理規約も公法も無視された無法マンションがそこかしこにできてしまう・・・こんな空恐ろしいこともあり得るのです。
すべてのマンションがそうなるわけではありませんが、入居者が足並みを揃えて維持管理に関心を持ち、お金（修繕費）をかけて改修を適切に行ないながら、また管理規約をしっかり守って共同生活を営み、共用部分も我が家の一部としてみんなで慈しんで行けば、50年、60年経ても快適な住まいであり続けることでしょう。
●老朽化したマンションの問題点は？
築50年、60年のマンションでは、不具合が出て来てストレスを味わったり、煩わしいことに巻き込まれたりする可能性があります。入居者が80歳ともなると、面倒はご免だ、静かに余生を送りたいという心境にあるはずですから、そこを心配しておくことが必要です。
そのような懸念のない耐久性の高い、かつ維持管理体制がしっかりしていて何十年も快適に住み続けられるマンションだとしても、そのようなマンションでは毎月の管理費と修繕積立金が重くのしかかって来ることが考えられます。
マンションの管理費、東京では平均して15,000円かかります。広さや管理体制によって変わるのは言うまでもないですが、80㎡で25,000円といった例は少なくありません。
もうひとつのランニングコストである修繕積立金は、新築当初は10,000円未満が多いですが、25年くらい経つと管理費以上になる計画が多いようです。現時点で築30年を過ぎたマンションでは、35,000円、40,000円といった例も珍しくありません。
新築マンションを販売するとき、「長期修繕計画書」が用意されるのが一般化しており、大抵の場合、30年先まで見越して金額が明示されています。しかし、その先は分かりません。
マンションは、築40年を過ぎたあたりから補修、補修の連続で、住みづらい状態が続いたりする懸念があります。
しかも、修繕積立金の負担が小さくないのです。せめて管理費だけでも負担が消えないかと感じるようになるのではないでしょうか。
60歳で新築マンションを購入したような場合、90歳でも築後30年ですから問題はないでしょうが、40歳くらいで築20年の物件を永住目的で購入したような場合、70歳のときマンションは築50年を迎えます。
としたら、既に管理費の1.5倍か2.0.倍の水準になった修繕費の更なる高額積み立てを覚悟する必要があるかもしれません。
そうなると、「晩年は古いマンションに住み続けるより一戸建てが良い」という考え方も浮かんで来ます。
一戸建ての場合、古くなると家は傾き、雨漏りが発生し、建具の変形がおき、すき間風が入り込むものという常識があります。そこで、あちこち修繕しながら建て替えを先延ばしして50年くらい住み続けるわけです。
しかし、たびたび修繕のための出費が起こります。時には多額の費用がかかります。
これは、マンションでも同じです。木造と違って、すき間風は入らないでしょうし、よほど強い地震に何度も遭遇しなければ傾くこともないでしょう。
それでも、給排水管や建具、床材、壁紙などに、詰まり・変形・破損などが同じように起きます。
いずれにせよ、必ず修理費用がかかる。それが家というものです。しかし、一戸建てにはないエレベーターや共用玄関のエンジンドア、パーキングシステムなどの機械の故障などはマンションならではのものです。従って、一戸建てより余分に費用がかかるという見方も出て来ます。
もっとも、一戸建ても２階建ての場合（大抵そうですが）、階段の昇り降りが困難になったらホームエレベーターや、階段の手すりに取り付けるホームエスカレーターの新設に多額の費用がかかったり、維持費を要したりすることもあります。
●マンションの建て替えは不可能
マンションは築後50年、60年となると、建て替えが話題に上ってくるでしょう。そのとき、「工事中どこかに仮住まいし、完成したら戻って来る。そんなのは面倒だ。いろいろ不具合が出ていることは承知しているが、このままでも十分住める。私はもう自分の寿命も終わりが近づいているので、静かに暮らしたい」。そう言って建て替え計画に反対する人が多いそうです。入居者の中には、中古マンションとして購入して来た若い世帯もいて、建て替えに賛成する人もあります。しかし、建て替えには当然ながら多額の費用がかかります。これは積み立てられていませんし、入居者個々のふところ具合は異なります。費用の捻出が最大の課題に浮上するのです。
何十回も住人同士の話し合いが設けられ、建て替えの合意を得るのに10年も15年もかかるのが普通です。
一戸建てなら自分の意思だけで全てを決められるのに、マンションは何と煩わしいことか。でも、いつかそんな日がやって来るのです。
建て替え問題で話し合いが繰り返される途中、着工に至らないまま他界する人も出て来ます。それでも、死ぬ直前まで快適な暮らしができるのであればいいのですが、建物の不具合が多く、ストレスの溜まる日々を送ることにならないとも限りません。
としたら、晩年の煩わしい問題に巻き込まれないうちに逃げ出した方が賢いかもしれません。自分の意思だけで永住できる一戸建てへの転居や、新しいマンションへの買い替えを決断することが必要になるかもしれないということです。
●築50年、60年マンションの売却はできるか？
現在売り出されている古いマンションは、大半がフルリフォーム済みの、いわゆる「リノベーション」マンションのようです。ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで一定の検索条件を入れて「安い順」に並び替えると、郊外では600万円とか700万円といった例がたくさん出て来ます。
これを見て感じるのは、リノベーション物件でもこんなに安いのかという点、同時に売主は個人オーナーから買い取った業者（リフォーム会社など）だが、一体どれだけ安く買い取ったのだろう。200万円か300万円かと想像できるマンションばかりです。
中には、10年くらい前にオーナー自身がリフォームしたので、今回はクリーニングと床・壁の張り替えに留めたという例もありますが、その場合は多分個人のオーナーが売主かもしれません。フルリフォームではないので500万円前後の売り出し価格になっています。
1000万円を切るマンションは東京23区にはありませんが、今後は場所によって現れるかもしれません。
ともあれ、こんなに安いのは、古いだけが理由ではなく、大抵立地条件に問題があるようです。本稿はその解説が主旨ではないので割愛しますが、将来は「ただでも要らない」と見捨てられ空き家状態で放置されるマンション、管理費・修繕積立金も滞納するというマンションが続出するかもしれない。そんな懸念を覚えるのです。
●管理・メンテナンスの問題
500万円でも売れない、ただでも要らない、そんなマンションになるかどうかは「立地条件」がカギを握っていると筆者は思いますが、立地条件がたとえ良くても住み心地が良くないマンションは高く売れません。管理状態が良く、周期的な大規模修繕も実施して来たので、どこも悪い所はないというマンションであれば、買い叩かれることもないかもしれません。
つまり、資産価値を長く維持できます。言い換えると、古い割には高値が付くマンションとなるには、管理・メンテナンス（補修）が大事であるということになりますが、どうもそれだけでは十分ではないのです。
マンション管理と言えば、清掃や整理・整頓などの日常の管理も大事ですが、それだけでは不十分です。そう、大規模修繕を実施して行くことが必須です。しかし、その範囲が実は問題なのです。
大規模修繕は目安として築後１２年、２４年、３６年というインターバルで実施していくものとされますが、これは法定ではありません。それはともかく、実施するときの対象範囲がどこまでか、そこに問題が隠れています。
日本人の寿命はやがて９０歳になります。ここまで延びたのは、医療技術や医療体制、個人の健康意識の高まりにあると言われます。とはいえ、病気を治すだけでは加齢を防げないように、血管年齢を若く保ち、骨密度と筋肉量を維持するためのケアや運動を継続するということが必要です。
最近のマンションは生まれたときから長寿命の体になっているので、きっと人間の寿命くらいは生き延びるはずです。つまり、周期的な大規模修繕を行って行けば、長生きできるのは間違いありませんし、管理意識の高まりが長寿命を実現させるはずです。
つまり、どのマンションも普通に管理し、普通に手入れして行けば心配はないという結論になるのです。筆者がここで語りたいことは、寿命を縮めないようにするにはどうするかなどという読者が既に知っている、分かり切った内容ではありません。「年を感じさせないマンションの条件」についてお伝えしたいのです。
大病をしたことのない人でも、年を取ると体力の衰えは隠しようがありません。いえ、体力だけではありません。見た目の衰えも着実にやってきます。
日ごろから体を鍛え、ケアも怠らないアスリートも、年齢を重ね、やがては引退を決断する時が来ます。サッカー選手の三浦知良さんのように50歳で現役という、とんでもない人もいますし、イチロー選手のような大リーグで活躍する高齢のアスリートも世界には数多く存在します。
アスリート以外では、80歳で若大将そのままの加山雄三さん、現役の舞台俳優では仲代達也さんや草笛光子さんなど元気老人がたくさん見られます。一般人でも、年齢を感じさせない若々しい人が少なくないようです。
しかし、このような人たちもいつか引退するときが来ます。
マンションの寿命も飛躍的に伸びて行くかもしれませんが、見た目の美しさを保っていくことは可能でしょうか？専門家の診断を受け、悪い所は大手術を施して新築同様にすることは可能です。弱った心臓も、機能が低下した腎臓も、血流が悪くなった血管も全て交換するような、人間では困難なことも建築では可能です。
従って、部分的には６０歳のマンションも０歳に若返らせることが理論上は可能です。しかし、建て替えない限り、全部を新築のようにすることは不可能です。
市場に流通している中古マンションは、３歳くらいから50歳くらいまであります。当然、新築同様に美しく最先端の設備を装備したものもあれば、素のままで買い手を待つもの、古着を身にまとい、レトロな雰囲気を漂わせたものまで幅は広いのです。
その中から選択するのは容易なことではありません。いくつもの検討物件の中から最後に選んだのが築30年を超えるかどうかといったマンションであるとき、買い手はきっと悩むに違いありません。
買い手の多くは管理状態を見るはずですが、築20年くらいまで、管理による差異は、少なくとも表面的にはできにくいものです。極端な言い方ですが、若いうちは特別な手入れをしなくても、素のままで十分に奇麗なのです。格差が表れるのは、20年を超えてから。筆者はそう思っています。
金属でも長年の使用によって金属疲労を起こし破損しますし、コンクリートも長い間には亀裂を生じ、鉄筋は錆びてボロボロになります。塗装はいつか剥がれ、日焼けした後の皮膚のような状態になるのです。
しわのない老人はいませんし、男なら大抵髪が薄くなったり白くなったりします。それと同じです。
買ったマンションが築25年であっても、美しく、かつ大規模修繕も行われたばかりで、屋根も外壁も雨漏りの心配もないはずです。ほとんどのマンションが維持管理を放棄したまま２５年を経たなどということはないからです。２４年目には大規模修繕（屋上の防水や壁面の補修など）も実施していることでしょうから、何事もなく２５歳の誕生日を迎えたはずです。
しかし、そのマンションを１５年後に売りに出したときの姿はどうでしょうか？築４０年になっているのです。人間に例えれば壮年です。ところが、物件によっては「くたびれた老人」の印象を放っているかもしれません。
そのころには、３回目の大規模修繕が終わり、エレベーターなども新品に交換されているかもしれませんが、問題は見た目です。
管理の対象となる共用部分の手入れを適切に行って来たマンションでも、経年劣化は防げないのです。早く言えば、床や壁、天井の古さ、清掃しても取り切れない汚れが建物を醜く変えて行きます。つまり、「見映え」が悪いのです。
深いしわのある顔も年輪として美しく見えないこともないですが、そうでない人もたくさんいます。しかし、叶うことなら「外形的な若返り」を望んでいる人は多いはずです。
マンションも古くなっても、そのレトロ感を「味があっていい」とされるものもありますが、多くの場合、歓迎されない醜さをさらけ出しているものも多いのです。どうやったら、外形的な美観を保てるのでしょうか？
簡単です。人間ではできないことがマンションなら可能です。マンションの場合は、皮膚を取り換え、髪を植え換えればいいのです。これを「美容整形」と言いましょう。
しかし、現実は多くのマンションが「美容整形手術」をしないのです。正確には改修工事を中途半端に留めていると言うべきですが、このために経年劣化は避けられず、築40年、50年マンションが新築のように蘇えることはありません。
大規模修繕では、優先して屋上や外壁からの雨の侵入を防ぐ工事を行います。命に係わる危険のあるエレベーターの交換も優先されます。カギがかからず扉が外れた郵便受けは機能がないのですから、これを交換しようともします。
しかし、それ以外の部分、例えば1階エントランスの床の張り替えなどは手つかずになっているのです。床掃除は定期的に機械を使って磨いていますが、それでも長い間には汚れが残り、見た目は悪くなります。しかし、雨漏りの心配はないので修繕の項目に入らないのです。
共用廊下も同様です。開放廊下（外部廊下）は防水の必要から補修は行われますが、内廊下は後回しにされます。内廊下の床も壁も長い間には汚れて来るのです。
余計な金は使わない、節約できるところは節約する。こう聞くと、妙に納得してしまいそうですが、エステなどの美容にお金を懸ける人、プチ整形する人、男でもエステに通う人があるように、生きて行くうえで必須と思えないものに投資する人もあります。価値観の差と言ってしまえばそれまでですが、「美への欲望」は人間共通です。
管理組合の財政の問題でもあるのです。古いマンションだから重要な部分（防水加工など）は当然、それ以上の改修、すなわち化粧と整形まで踏み込むかどうかは、管理組合がお金持ちであるかどうかで決まるような気もします。
大事なことは、資産価値を維持するためには美容整形まで意識することであり、管理組合（オーナー）の多くが美しくありたいと強く願うかどうかに係って来るのです。そのための費用負担にも前向きになるかどうか、ここがカギかもしれません。
最後に、昨日見学したマンションはエントランスの床のタイルを最近張り替えたらしく新築マンションのようでした。集合郵便受けも新品と交換したと管理人さんが教えてくれました。各住戸の玄関ドアも2ロック式の最新型と交換したそうで、お洒落な印象を持ちました。
外壁はタイル張りではないので塗装をしたそうで、綺麗でした。
残念だったのは、共用のエントランスのドアが古いままで賃貸マンションと同じようなグレード感であったこと、オートロックがかかっていないので、誰でも各住戸の玄関前に辿り着けることでした。
昨年見た別の40年マンションと比べると、お化粧の度合いは良好で、同じ40年で全部でなくても、整形手術を施すとこうも変わるのかと軽い感動を覚えて帰途についたのです。
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古いマンションを検討なさる方、将来の価格を心配なさる方を意識して書いたつもりですが、少しはお役に立ったなら嬉しいのですが。
・・・・・・本日はここまでです。ご購読ありがとうございました。次回は以下のような項目を予定しています。
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