東京23区で中古マンションを探すとき、誰もが 「価格×面積×最寄り駅までの時間×築年数」 という4条件のトレードオフに直面する。
本稿では、国交省の実取引データ（直近1年・18,633件のうち、2LDK・3LDK9,608件）を用い、 「条件をどう組み合わせると、どこまでが現実なのか」を可視化する。 分析対象は、実需の中心である2LDKと3LDKである。
本稿では、直近1年（2024年第3四半期～2025年第2四半期）に成約した、 東京23区の中古マンション18,633件のうち、2LDK・3LDKに該当する9,608件を分析対象とした （最寄り駅までの時間・築年数が不明な物件は除外）。
あなたが検討している条件は、この9,608件の中にどの程度存在するのか。
まずは2LDK・3LDKのボリュームを確認し、そのうえで4条件を順に見ていく。
実需の主戦場は、どこにあるのか
18,633件のうち、最も多いのは3LDK（5,015件・約27％）。 次いで2LDK（4,593件・約25％）と続く。 この2タイプだけで全体の過半数を占める。
一方、1LDKは15％にとどまり、2DK以下は分散して存在する。 東京23区の中古市場では、 実需の主戦場が2LDK・3LDKに集中している構図である。
以下、2LDK・3LDKを対象に分析を進める。
価格帯の現実
2LDK・3LDKともに、件数が最も集中しているのは 4,000万～7,000万円台である。 特に3LDKでは6,000万円台に明確な山がある。
9,000万円台を境に件数は一段落ち込み、 1億円を超えると選択肢は急減する。 価格帯は連続しているように見えて、 実際には検討可能な帯と別市場に分かれている。
広さの標準は、どこにあるのか
2LDKは50～60㎡台にボリュームゾーンがある。 一方、3LDKは70㎡台に明確なボリュームゾーンがある。
90㎡超になると、2LDK・3LDKともに件数は大きく減少する。 広さを求めるほど、他条件との調整が避けられない。
徒歩何分までが現実か
2LDKは徒歩5分前後に集中する。 3LDKは徒歩10分前後まで選択肢が続く点が特徴だ。
徒歩15分を超えると、2LDK・3LDKともに件数は明確に少なくなる。
築浅の理想と、市場の現実
築年数の分布は、供給の履歴を映している。 2LDK・3LDKともに築10年前後・20年前後に山がある。
築30年超では件数が減少し、 築年数は市場性を大きく左右する条件であることが分かる。
条件を重ねるほど、該当物件は急速に絞られていく。
では、どこを緩めればいいのか。
【後編】に続く。
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- 東京都文京区小石川４丁目
- 東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで) 都営大江戸線・三田線 春日 駅徒歩11分(サブエントランスより/A5出口まで) 都営三田線 白山 駅徒歩10分(メインエントランスより/A1出口まで) 東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷 駅徒歩13分(メインエントランスより/1番出口まで)
- 1億1390万円～1億5690万円※権利金含む
- 2LDK～3LDK
- 55.3m2～72.53m2
- 10戸 / 522戸
いつも参考になるデータと分析ありがとうございます。
1．「90㎡超になると、2LDK・3LDKともに件数は大きく減少する。」
とありますが、そもそも90m2を超えると、間取りが3LDKより大きいものになることが多いためではないでしょうか。
もちろん、例えば「100m2の2LDKがほしい」という需要もあるんだろうとは思いますが。
2．「徒歩15分を超えると、2LDK・3LDKともに件数は明確に少なくなる。」
とありますが、こちらもそもそも取引の可能性のある母数自体が少ない(そのような立地のマンション自体が少ない)のではという印象がありますが、この点はいかがでしょうか。
コメントありがとうございます。
まず、分析対象の表現について補足とお詫びです。
本文中で「東京23区の中古マンション9,608件を分析対象とした」と記載しましたが、正確には「東京23区の中古マンション18,633件のうち、2LDK・3LDKに該当する9,608件を分析対象とした」（修正済み）という意味でした。
表現が不十分で誤解を招いてしまったかもしれません。申し訳ありません。
なお、間取り分布図の母数は18,633件、価格分布図以降は2LDK・3LDKの9,608件を対象としています。
ご質問への回答です。
1．90㎡超で件数が減る理由について
ご指摘の通り、90㎡を超えると4LDK以上など、より大きな間取りになるケースが増えることが主な要因です。
本稿で示した減少は、「広さそのものの需要がない」という意味ではなく、2LDK・3LDKという間取りに限定した場合、90㎡超は構造的に少なくなることを示しています。
2．徒歩15分超で件数が少ない理由について
こちらもご指摘の通り、徒歩15分を超える立地のマンション自体が、23区では多くありません。
そのため、成約件数が少ない背景には、需要だけでなく供給側（母数）の制約が大きく影響しています。
供給構造と選好の両方が重なった結果と捉えるのが適切です。
丁寧なご指摘、ありがとうございました。