東京23区で中古マンションを探すとき、誰もが 「価格×面積×最寄り駅までの時間×築年数」 という4条件のトレードオフに直面する。
本稿では、国交省の実取引データ（直近1年・9,608件）を用い、 「条件をどう組み合わせると、どこまでが現実なのか」を可視化する。 分析対象は、実需の中心である2LDKと3LDKである。
本稿では、直近1年（2024年第3四半期～2025年第2四半期）に成約した、 東京23区の中古マンション9,608件を分析対象とした （最寄り駅までの時間・築年数が不明な物件は除外）。
あなたが検討している条件は、この9,608件の中にどの程度存在するのか。
まずは2LDK・3LDKのボリュームを確認し、そのうえで4条件を順に見ていく。
実需の主戦場は、どこにあるのか
9,608件のうち、最も多いのは3LDK（5,015件・約27％）。 次いで2LDK（4,593件・約25％）と続く。 この2タイプだけで全体の過半数を占める。
一方、1LDKは15％にとどまり、2DK以下は分散して存在する。 東京23区の中古市場では、 実需の主戦場が2LDK・3LDKに集中している構図である。
価格帯の現実
2LDK・3LDKともに、件数が最も集中しているのは 4,000万～7,000万円台である。 特に3LDKでは6,000万円台に明確な山がある。
9,000万円台を境に件数は一段落ち込み、 1億円を超えると選択肢は急減する。 価格帯は連続しているように見えて、 実際には検討可能な帯と別市場に分かれている。
広さの標準は、どこにあるのか
2LDKは50～60㎡台にボリュームゾーンがある。 一方、3LDKは70㎡台に明確なボリュームゾーンがある。
90㎡超になると、2LDK・3LDKともに件数は大きく減少する。 広さを求めるほど、他条件との調整が避けられない。
徒歩何分までが現実か
2LDKは徒歩5分前後に集中する。 3LDKは徒歩10分前後まで選択肢が続く点が特徴だ。
徒歩15分を超えると、2LDK・3LDKともに件数は明確に少なくなる。
築浅の理想と、市場の現実
築年数の分布は、供給の履歴を映している。 2LDK・3LDKともに築10年前後・20年前後に山がある。
築30年超では件数が減少し、 築年数は市場性を大きく左右する条件であることが分かる。
条件を重ねるほど、該当物件は急速に絞られていく。
では、どこを緩めればいいのか。
【後編】に続く。※後日投稿
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- 1億320万円～1億6540万円
- 2LDK～3LDK
- 58.11m2～76.06m2
- 15戸 / 396戸
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