相場の読みが難しい2026年家の買い方

マンション価格は2024年で25％、2025年で10％程度上昇しており、2026年現在価格上昇は更に鈍化すると予想されます。
2024年における購入ポイントは『極力都心で早く買う』で、2025年は『価格上昇を予測して慎重に買う』でした。
2026年はどうするべきでしょうか。
具体的な戦略を交えてお話していきます。

2025年総括

①環境面
・日銀は1月、12月に政策金利を利上げし0.75％へ
金利のある世界が本格化したけど、市場への影響はまだ限定的
・7月に千代田区が不動産協会に転売禁止を要請
三井不動産がセントラルガーデン月島の引渡し前転売を禁止
11月に国土交通省が投機的取引の実態調査
価格上昇圧力へ一定のブレーキとなっている
・外国籍の方による経営管理VISA取得が厳格化
日中関係の緊縛化による中国から日本への渡航規制
価格の上値を押し上げる購入ニーズの減少
・高市政権発足により株価が好調、反面円安は加速
資産インフレによる不動産購入熱量は維持され需要は堅調
建築資材単価の高騰は更に加速すると予想

②市場面
・パークタワー勝どきなど地域ナンバーワン物件は価格上昇が鈍化
反面地域ナンバー2以降の物件が調整上昇
・値上がりが品川シーサイドや住吉といったエリアへ波及
品川イーストシティタワーなどが30％程度値上がり
・依然タワーマンションの資産性が堅牢
・三田ガーデンヒルズを中心に超高額買取再販物件の値下げが顕著化
売出価格と成約価格の乖離が大きくなるが、成約価格は依然上昇

2026年の購入方針

以前記事にもしましたが、皆さんの定義する資産性とは
①取得金額より将来価値が下がらない
②取得金額より将来価値が上昇する
という2つの意味があると考えられます。
①については現在価格下落要因が見つけられないため、
好立地で、築20年以内、大規模、駅近、ブランドマンションをある程度満たす物件を購入しておけば成し遂げられると考えられます。
②については、
・資産インフレにより全体相場の押し上げ
・新築計画による近隣相場の補正
・価格上昇エリアによる近隣エリアへの流入
というパターンに分類されます。
『新築計画による近隣相場の補正』については新築と中古の相場が乖離したエリアは殆ど無い状況です。
『価格上昇エリアによる近隣エリアへの流入』については、東は亀戸や大島、南は大森や立会川といったエリアが該当します。
『資産インフレにより全体相場の押し上げ』については日本経済の成長、株価の成長、賃金の上昇次第なので不動産屋が論ずる範疇を超えております。

『住まい』は居住性と資産性のバランス重要であると考えます。
2025年までは『せっかくなので値上がり期待がもてる物件を買いたい』というニーズが多く、それを実現できる物件が多くありましたが、現在はかなり限定的で難易度が高いです。

最近の傾向で資産性に偏重し、居住性をおろそかにするお客様は多いです。
前述したように『取得金額より将来価値が下がらない』可能性が高い物件の選択肢は多いです。
なので今はご自身が住みたい『テンションの上がる家』を買うのが良いと思います。
同予算内で少し離れて広い家や、趣味や旅行や投資の余裕をもって予算を抑えるなど、幸福度が上昇する選択をするのが良いでしょう。
元来、家は経年劣化するものなので価格が下落するものです。
インフレ局面なので経年劣化の下落率以上に物件価格が上昇しているというのが今です。
リセールバリューが取得金額を下回っても後悔しない家を購入しましょう。
そのうえで最大限資産性に留意するのが正しいです。

2026年の選択肢

『取得金額より将来価値が下がらない（下がりづらい）』物件を購入する場合、戸建てを選択肢に入れるのも良いでしょう。
同予算、同立地であればマンションより広い物件が購入できます。
マンションは取引事例比較法という査定方式となるため、相場形成しやすく新築ができれば相場上昇します。
それに対して戸建ては積算と言って、土地と建物の現在価格の合算となります。
建物は木造であれば法定耐用年数に従って22年で価値はゼロに近づきますが、土地値はインフレ局面では維持ないしは上昇します。
1億円の戸建てで、土地が7000万、建物が3000万だった場合、10年で売却したとして、土地が8000万、建物が1500万なら9500万円となります。
なので、『取得金額より将来価値が上昇する』ことは、ほぼ100％ないのですが、資産性維持の観点では充分かと思います。

整理しますと、
・『取得金額より将来価値が上昇する可能性が高い』物件を購入したい場合は大島や大森などの上昇期待エリアで購入
・『取得金額より将来価値が下がらない可能性が高い』物件を購入したい場合は好きなタワーマンションや広さを求めて戸建て
と選択肢を広げて考えるのが良いと思います。
いずれにしてもインフレは『物件購入』『借入』ともに追い風です。