2025年が終わろうとしている。
「今年こそ買おう」と決めていた人、「もう少し様子を見よう」と判断した人。それぞれの選択は、正しかったのか。
感覚や予測ではなく、不動産経済研究所とREINS Market Watchのデータで、2025年の23区マンション市場を総括する。数字が示すのは、多くの人にとって厳しい現実だった。
新築マンション：3年で別次元に突入した価格
23区の新築マンション市場を四半期ごとの平均単価で追うと、構造的な変化が見えてくる（次図）。2023年第1四半期、平均単価は184.5万円/㎡だった。2024年に入ると170万円台で推移していたが、2025年第4四半期、226.9万円/㎡に跳ね上がった。わずか数か月で、23区の新築マンションは別次元の価格帯に突入した。
※2025年12月データは未公表なので、2025年Q4は11月データまで。以下同じ
70㎡のマンションで計算すれば、2023年初めなら1億2,917万円、2025年第4四半期には1億5,883万円である。約3年で3,000万円の差だ。
契約率を見ると、この価格上昇にもかかわらず市場の熱は冷めていない。2023年から2025年にかけて、60～80%台の契約率を維持している。高くても買える層が確実に存在し、彼らが市場を支えている。
なぜ価格は下がらないのか。供給側のデータが答えを示す（次図）。
23区の新築マンション発売戸数は、2023年が11,909戸、2024年が8,275戸、2025年は11月時点で6,666戸。約3年で4割以上減少した。一方で平均単価は右肩上がりを続けている。物件の供給自体が減り、希少性が価格を押し上げている。
「待てば下がる」という期待は、少なくとも2025年までのデータでは裏付けられなかった。供給減少と富裕層需要により、新築市場は高止まりを続けた。
中古マンション：『新築の半額』は過去の話になった
新築供給が細る中、中古市場に需要がシフトした。REINS Market Watchのデータを見ると、23区の中古成約件数は2025年に入って急増している（次図）。
2025年は四半期平均で1,840件と、前年比33%増だ。一方で成約単価も102.1万円/㎡（2023年第1四半期）から136.3万円/㎡（2025年第4四半期）へ、約3年で34%上昇した。
より注目すべきは、新築との関係性の変化である（次図）。
2023年第1四半期、中古の単価は新築の55.3%だった。「中古なら半額」という常識は、確かに存在した。しかし2024年以降、この比率は64～70%台に上昇した。中古でも「新築の6～7割」を支払わなければ買えなくなった。
2025年第4四半期、新築が226.9万円/㎡に急騰した結果、比率は60.1%に低下したが、これは中古が割安になったわけではない。単価差は90.6万円/㎡と高水準だ。70㎡換算で6,342万円の差である。絶対的な価格差は依然として大きい。
「新築が買えないから中古へ」という需要シフトが、中古価格をも押し上げた。2025年の中古成約件数増加（+33%）がその証拠だ。受け皿になったはずの中古市場も、実需層にとって容易な選択肢ではなくなっている。「半額で買える中古」という選択肢は、2025年に消滅した。
価格帯別：23区新築の過半数が『1億円超』の現実
価格帯別の発売戸数シェアを見ると、市場構造の変化が鮮明になる（次図）。
8000万円以下、8000～9999万円、1億円以上の3つに分類した。
2023年第1四半期、8000万円以下の物件は48.1%を占めていた。この価格帯なら、頭金を用意した共働き世帯が狙える範囲である。しかし2025年第4四半期、このシェアは24.9%に半減した。代わりに1億円以上の物件が33.8%から55.2%へ急増。23区新築の過半数が「1億円超」という市場に変貌した。
約3年で、8000万円以下の物件シェアは半減した。住宅ローンの年収倍率を7倍とすれば、8000万円は世帯年収1,100万円超に相当する。この価格帯が4分の1しかない市場で、一般的な共働き世帯が新築を買うのは極めて困難だ。
一方で1億円以上は55.2%を占める。2023年第1四半期時点では3分の1だった富裕層向け物件が、今や市場の主役である。23区新築は「普通の人が買う市場」ではなくなった。市場の主役は完全に入れ替わった。
結論：2025年は『買い』だったのか
データから読み取れるのは、価格が下がらなかったという事実である。新築は2025年第4四半期に急騰し、中古も年間を通じて上昇した。「もう少し待てば下がる」という見通しは、少なくとも2025年までは当たらなかった。早期に購入した人は、その後の価格上昇を回避できた。一方で、予算や選択肢の面で厳しい状況に直面した人も少なくないだろう。
ただし、現在の新築マンションの価格水準が持続可能かは不透明だ。2025年第4四半期の新築急騰（226.9万円/㎡）は、過去に例のない水準である。住宅ローン金利の上昇リスクも無視できない。今後の市場動向を予測することは難しい。
それでも、2025年のデータが示すのは「待っても下がらない」現実である。供給は減り続け、富裕層需要は堅調だ。この傾向が2026年も続くかは分からないが、少なくとも2025年において、価格下落を期待した戦略は報われなかった。年末年始に物件情報を確認し、自分なりの判断材料を増やすことが、来年のスタートにつながるだろう。
2025年、23区マンション市場は多くの人に厳しい選択を迫った。2026年、この状況がどう変化するのか。引き続きデータを注視していく必要がある。
あわせて読みたい
- 「外国人の爆買い」は誤解なのか？ 国交省の“不親切な”データが隠す衝撃の事実
- マンション防災の「トイレ問題」を数学で攻略する
- 首都圏新築分譲マンション市場動向（25年11月）｜23区の発売戸数の割合は、1億円未満の価格帯が激減?
公式サイトもチェックしよう！
- 東京都新宿区四谷４丁目
- 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前 駅徒歩4分 東京メトロ丸ノ内線 四谷三丁目 駅徒歩7分 東京メトロ副都心線 新宿三丁目 駅徒歩11分 都営地下鉄新宿線 新宿三丁目 駅徒歩11分 都営地下鉄大江戸線 国立競技場 駅徒歩13分 JR中央・総武線 千駄ヶ谷 駅徒歩15分 JR山手線・中央・総武線 新宿 駅徒歩17分
- 4億9900万円～25億円
- 2LDK～3LDK
- 97.68m2～211.4m2
- 3戸 / 280戸
コメントを残す