湾岸マンション市況に異変！？今の市況をピンチとみるかチャンスとみるか？

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日は「湾岸マンション市況に異変！？今の市況をピンチとみるかチャンスとみるか？」というテーマで解説していきたいと思います。

先日Xにて以下の投稿をしたところ、毎月定例の市況速報としては過去一番のインプレッション数とコメント数となりました。
※本日12月11日時点で44万インプです。

【湾岸マンション速報（2025年11月分更新）】

成約価格微増：坪686万（先月比+1.0%）
成約件数大幅減：77件（前年同月比-9.4%）
募集件数大幅増：748件（先月比+7.0%）

湾岸マンション市況にブレーキがかかってきた雰囲気があります。… pic.twitter.com/LbkJBdc7Rf
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) December 7, 2025

今まで鰻登りであった湾岸マンション市況にブレーキがかかってきたように見えるという趣旨の投稿でしたが、多くの方の関心が高いことがわかります。

より詳しい市況分析としては以下コラム（毎月定例）にもまとめておりますので合わせてご覧くださいませ。

【成約件数大幅減！在庫数大幅増！】2025年11月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

私の市況の見解については上記をご覧頂ければと思うのですが、今回の投稿で興味深かったのは私のフォロワーさんから多くのコメントや秀逸な見解を頂いたことです。

ありがたいことに私もハッとさせられるような鋭いご意見も多く頂いたので、湾岸エリアで今何が起こっているのか、一部コメントをご紹介させて頂きながら市況の解像度を一緒に高めていきましょう。

その上で、今後どう行動すべきかという点にも触れていきたいと思います。

湾岸マンションの成約件数が減少している原因は？

まず、今の市況において予想が外れたのは、「セントラルガーデン月島ザ・タワー」と「ザ豊海タワーマリン&スカイ」の新築抽選が終わった後に、今までのセオリー通りに新築抽選ではずれた方が近隣中古を積極的に買い始めると思ったら、そうはならなかったことです。

もちろん一部でそういう方もおりましたが、11月の成約件数はむしろ少ない水準でした。

その原因について以下のような鋭いコメントありましたのでご紹介いたします。

＜一部Xのコメント概要紹介＞
・湾岸は短期間で実需マーケットを刈り取りすぎた？
・次期新築価格発表を待っているのでは？
・新しい源泉徴収票が出るタイミングを待っているのでは？
・新築のグロス価格が上がり過ぎた結果、新築に申し込む層がかわってきている説
・海外勢の動きが鈍ると湾岸マーケットへの影響が大きいのでは？
・仲介業者が悪い。売り手市場にあぐらをかいて買い手への対応が非常に雑。

色々コメントありがとうございました。

確かに、湾岸マンションは過去2年間の価格上昇は凄まじいものがあったので、マーケットして一旦落ち着く時期があるのは自然なことだと思います。

むしろ1年間で3割上昇する市況の方が異常で、やっと通常運転に戻ってきつつあるという感覚でしょうか。

それでも月1%の価格上昇な訳ですので、年間で均すと約10%なので十分な値上がりと言えます。

年末が近くなり時期的なものも大きいでしょう。
マンション価格が上がった結果、今の与信では届かないけれども、今年の源泉徴収が出ればぎりぎり手が届く！ということで、その源泉待ちの方も多いです。
実際に私のお客様でも同じ状況の方がおります。

新築を申し込む層が変わってきているのは確かにそうだと思いました。
価格が上がり過ぎた結果一次取得では手が届かず、含み益がある資産性重視の二次取得（買い替え）がメインになり、二次取得の方はそれほど焦っておりませんね。

新築当たれば買い替えるけど、当たらないなら住み替えないという方は多いと思います。

そういう方は特に今の自宅に不満がある訳でもなく、今は築浅ブームということで、より希少性のある資産価値の高いお部屋なら買い替えたいという心理なのでしょう。

半分ゲーム感覚ですね。

ちょうどセントラルガーデン月島の次期価格発表がありましたが、価格上昇率はざっくり+5%と緩やかなようです。

この結果なら、まだ新築にチャレンジしたいという方も多そうですね。

海外勢の動きについては私もちょっと心配です。
経営管理ビザの厳格化で、日本に移住できなくなった、帰国を余儀なくされるというケースも今後増えてくるかもしれません。

政治的な話も絡んでくるのでコメントは差し控えますが、これがどのくらいのインパクトがあるのか未知数です。

経営ビザで中国系「ペーパー会社」大阪で乱立、移民ビジネスの仕組み…500社超で「取締役」の日本側協力者も

なるほど、新規だけでなくビザ更新時も新しい要件が適用になる訳ですね。
さて、今後どうなるか。https://t.co/mxCEa3bnQ6
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) December 6, 2025

在庫が増えてるのはなぜ？

成約件数の減少もそうですが、在庫が過去一で増えていることも軽視できません。

なぜ在庫が増えているのか、いくつかコメントをご紹介します。

＜一部Xのコメント紹介＞
・ただのスケベ価格が多いだけ
・在庫が溜まっているのは2億超の高額帯、2億以下は適正価格の在庫が減って割高モノが残っている印象。
・グロスが上がり過ぎて実需が付いてこれなくなってきた？
・SKYDUOで一時的に在庫が増えているだけ

確かにまだまだチャレンジ募集が多いのは事実です。
私の体感ですが8割以上はまだチャレンジ募集に見えます。
そしてSKYDUOの募集が増えるのは想定内です。

今までの価格上昇の流れをみれば、高く売り出すのは自然なことでしょう。

ただ、チャレンジ価格が多いのは、湾岸の場合ずっとそうです。

私も売却を多く担当させて頂いておりますが、最近の傾向として、チャレンジ募集が想像より長期化している印象です。

1~2年前であれば、チャレンジで募集しても内見は入り、結局3ヶ月くらいで相場が追いついて売れるパターンが多かったのですが、最近はそうではなく、チャレンジだと全然問い合わせもなく、内見数も3ヶ月ゼロなんてこともります。

チャレンジ募集が多いのは同じでも、そういった現場感から、ちょっと昔とは雰囲気が違うなと感じています。

あとはグロスによるスピード感の違いも現場で実感しています。
当然ながら、価格が上がれば上がるほど流動性は低くなる印象です。

1億前後のお部屋は中古で凄まじいスピードで決まる一方、2億前後以上になってくると、適正で募集をしてもなかなか決まっていない気がします。

住宅ローンの観点で2億という壁は存在します。
住宅ローンを借りるに当たって、銀行によっては2億までであれば支店決済で比較的スムーズにいけるが、それ以上になると本店決済で審査が厳しくなり、金利も上がり、時間もかかるという話しも聞きます。

湾岸エリア内では相対的に江東区（特に有明・東雲）の方が割安感がありますので、江東区の中古タワマンは動きが早く、グロス価格が高い中央区の方が少々鈍いという感じです。

グロスが上がり過ぎて買えないという意見もちらほらありましたが、湾岸ならまだいけるかなーという気がします。

湾岸エリアの平均成約坪単価はまだ坪700万円程度なので、70㎡の2LDK/3LDKなら15000万円前後です。

物理的に買えないのではなく、心理的に買いにくいというだけかなと。
一部の新築/築浅や、スペシャル部屋はきついですが。。

今後どう動くべきか？GO or STAY？

さて、一番の関心はここでしょう。
今買うべきか、一旦様子で控えるべきか。

不安要素を並べるときりがありませんよね。

金利上昇懸念、外国人土地取得規制、転売禁止、高市政権の今後の施策、地政学リスク、円安/インフレ継続などなどもあり、社会全体としてもマンション価格高騰に嫌気がさしており、国の政策としても投機的な購入を抑制する動きが強まっています。

一方で、中古の住宅ローン減税が拡充されたのは嬉しいニュースでした。
今後は新築ではなく中古メインの市況になるのはほぼ確実です。

その中で湾岸エリアの再開発の余地や将来性の高さは変わらず都内トップクラスであり、個人的には中長期目線で実需で検討の方は迷わず購入すべきだという意見は変わりません。

以下、Xで頂いたコメントをご紹介します。

＜一部Xのコメント紹介＞
・長期トレンドとしては右肩上がりは変わらないと思うが、一時的な調整局面ですね
・短期の投資筋がいなくなってようやく価格が落ち着くのかな
・売り急ぐ業者も出てくるか
・グロス的には実需がついてきている分、港区で見られたような大幅な調整が同様に生じる可能性は高くないと思われる
・売主も強気に行けなくなるので、検討者にとっては買いやすいチャンスな状況だとおもいます
・気になるマンションあれば指値でGOですね。
・買えば儲かる湾岸タワマン神話が崩壊するなら、別の潮流(グロースからバリュー投資へ)が生まれるはず
・不動産開発している人達の現場感覚からすると、この先も都心タワマンは間違いなく価格上昇です。賃料も上昇です。
・「過去2年間のように、短期間で数千万〜の利益を出せる市況ではなくなってきている=購入を見送るべき」と考える人が多い印象です。中長期×実需なのであれば(湾岸は特に)いまでも購入検討する価値は十分にあるのでは？
・湾岸のタワマン買えるエリサラがローンの支払いが2〜3万上がったところでノーダメージ。
・購入したい人たちがダウントレンドを待つのは相当な覚悟が必要。インフレは10年単位で継続することは歴史みても明らか。
・高値圏で売り指値が並ぶものの流動性が剥落するという典型的なバブル崩壊初期懸念。
・モデルルームすら取れないのは、バイイングクライマックスであった。

多くのコメントを頂き感謝です。
バブル崩壊懸念を示される方もおりましたが、まだまだ強気なコメントが多いように見受けられました。

一時的な調整局面がきたとしても、今後インフレが継続していくという点は私も同意です。

タイトル回収ですが、個人的には今の市況は「実需にとってチャンス」だと考えております。

グロス価格が港区や千代田区に比べるとまだ目に優しく、十分実需の方も買える価格帯（住宅ローンで買える価格帯）なので、これから大幅な価格下落は考えにくいです。
湾岸エリアの売主さん達はすでに十分な含み益を抱えているので、売却を焦る方も少ないでしょう。

短期で利益が出にくいとなると、海外/国内投資家や買取業者が引いていくのですが、実需の方は彼らと同じ基準で判断してはいけません。

投資家達にとっての実益は「お金」のみですが、実需の皆様の実益はお金だけでなく「住まいとしての魅力と満足度」の方が大きいはずです。
さらに、最強の金融商品である住宅ローンを利用できる点も大きいです。

投資家さん達からすると10%程度の値上がりでは物足りないのですが、実需の皆様にとっては十分ではないでしょうか？
※仮の例で、必ず10%価格が上がることを保証するものではありません。

投資家が一時的に離れるからこそ、実需の方が選びやすくなるのです。

振り返ってみると2024年は大変でした。
相場近くで出すと投資家さんや買取業者が殺到し、もちろんキャッシュ一括なので、実需の方は太刀打ちできませんでした。
中古マンションでも申し込んでも申し込んでも買えないという経験をされた方も少なくないでしょう。

価格が上がってしまった点はやむなしですが、今は以前のような入れ食いの市況ではないので、実需の方でも検討する時間もあり、場合によっては価格交渉などもできるチャンスがあります。

今の市況で買う決断をするのは非常に勇気がいることだと思いますが、マンション価格の短期的な上げ下げではなく、ライフプランの中での必要性、現状家賃との経費の比較、QOLの比較、インフレ対策という点も考慮して総合的に判断していきましょう。

落ち着いてきたとは言え、湾岸エリアの資産性/居住性のバランスは最強クラスであると思っています！
※あくまで個人の見解です。

こちらのブログが少しでも購入検討者の皆様の参考になりましたら幸いです。

ご講読頂きありがとうございました。