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差出人：ほそや

誰に答えて欲しいですか？
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はじめまして、当方20代半ばで、ようやく与信が伸びたので結婚を機にペアローンでマンション購入を考えています。
年齢・年収・ライフプラン的に中途半端に選択肢と検討ポイントが多く、何を優先して物件を決めるか頭がグルグルしてきたので、もしご回答者様が今の我々の立場ならどうするか、以下のポイントでご意見いただけると嬉しいです。

①リセールを見越して築浅またはタワマンか、住み続けられる築古3LDKか
②予算12,000万円以下に抑えるか、15,000万円に伸ばすか
③リセールバリューの観点で築年数、広さ、予算、マンションタイプ、エリア等どのポイントを重視するべきか

現在
・家族構成: 25、28才の夫婦。子どもなし(5年後予定)
・世帯年収: 自分（800万+ボーナス500万）、夫(700万）
・働き方: 自分(週2-3回出社、激務)、夫(週3-5出社、やや忙しい)
・現居：文京区賃貸1LDK 45m2家賃19万円

希望
・間取り: 2-3LDK/60㎡以上
・価格：希望12,000万円前後(月々支払い30万前後)、フルローン想定。ただし予算も迷い中
・エリア：江東区、湾岸、豊島区、文京区
・リセールバリューが落ちないこと、利便性(夫婦共に勤務地から40分以内)を重視
・築年数にはリセールの観点以外でこだわりなし

検討物件属性(予算12,000万円)
・豊島区/江東区築10年、70m2、大規模(プレミスト有明ガーデンズ、シティテラス東陽町等)
・豊島区/江東区築25年、80m2、大・小規模(オーベル東陽町、ウェルタワー深川等)
・湾岸築10年、60m2、大規模(パークハウス晴海タワーズ等)
・湾岸築25年、70m2、大規模(晴海トリトンスクエアビュータワー等)

夫婦共に仕事が忙しく実家が遠方のため、子育てが始まったとき転職して年収を下げ時間を確保するか、実家近くに転居する可能性があります。そのためまず5年前後で一度住み替え可能性がありますし、当分広い部屋は持て余すとも思っています。
一方子ども2人希望のため、手狭な物件を選んだ場合10-15年後くらいで広めの物件に住み替える必要があります。今の予算でも江東区/豊島区駅近築古3LDK80m2前後はまだ射程圏内なため、手の届かない価格になる前に買っておいても良いのではと思っています。

予算についても不動産に詳しい方のご意見をいただきたいです。
物件属性によるものの50年ローン15,000万円を視野に入れると立地・築年数・広さ・設備面で、より居住満足度の高い物件、リセールバリューを担保できる物件に手が届く認識です。
一方当分夫婦2人にはオーバースペックであること、50年ローンを組んだ際の短期残債割れリスク、相場が過熱しているのではとも思うこと、金利上昇、相場変動による感応度を考えると12,000万円程度に抑える方が良いかとも思っています。とりあえず5年ほどは1億以下の物件に住み、月々支払額をセーブするのもアリかと思っています。
購入にあたり避けたいシナリオの順位は①マンションを売却せざるを得ないタイミングで価格が落ちており実損を被ること②家族構成が変わる10-15年後不動産価格が高騰し、職場からのアクセス利便性が同程度の広い部屋に住み替えられないことです。

長々と恐れ入りますが、もしお目に留まりましたら、ご意見いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

画像出典：アットホーム

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