ごきげんよう。こうです。
さて、今回はタイトルの通り、不動産投資、主に区分ワンルームマンション投資（以下、ワンルーム投資）について書いてみたいと思います。
不動産投資についてはちょこちょこっとXでつぶやくこともあるのですが、ちょっと纏めてかいてみたいなと。
水を差すわけではないけど
— こう (@arguline) January 29, 2024
名古屋（とか地方）の区分マンションに投資するのはもう少し考えたほうがいい
完全投資ならヒトモノカネが集中して価格も賃料の上昇が見込める東京ないしは首都圏一択だ
例えば
※後日、スムハジメさんのYouTubeチャンネルでワンルーム投資の話をしている動画がアップされますのでそちらもお楽しみに。
前提と3つのポイント
先に前提を書いておきますが、ワンルーム投資とは新築・中古に寄らず、単身用の30㎡未満の間取りで言うと1R/1Kタイプの区分マンションを指しています（逆に言えば30㎡以上の1LDKやファミリータイプは除くということ）。さて、このワンルーム投資に関するポイントは3点あると思ってます。
- ワンルーム投資で儲ける方法と成功のカギ
- ”誰が”その投資をするのかという観点
- 投資判断力の階層
ワンルーム投資で儲ける方法と成功のカギ
ワンルーム投資は”投資”っと名が付いている通り、お金を儲ける（あるいは資産を防衛する）ことが目的になります。では、どうやって儲けるのか。
まず、抑えておきたことは区分マンション投資自体が「キャピタルゲイン」狙いの投資です。
不動産投資と聞くと家賃収入、つまりは「インカムゲイン」を真っ先に思い浮かべる人が多いかと思いますが、区分マンションは経費率（収入に占めるランニングコストが一棟モノの不動産と比較して高いため、「インカムゲイン」で儲けることはほぼ不可能です。詳しくは長くなるので省略しますが、ざっくり言えば月々のインカムゲインよりも、売却時のキャピタルゲインの方が、トータル期間の投資リターンおける寄与が大きいためです。
上記のことが理解できていれば、おのずとどこの場所のマンションを買えばいいのかを見えてきます。
それは、期待利回り（キャップレート）が低く、低リスクな人気エリアです。具体的には東京都心3区や都心6区で知名度の高い地名のエリアです。
上記のようなエリアの中で利回りの高さを求めるのは良いですが、決して利回りを求めて、別のエリアや増して郊外・地方に目を向けてはいけません。
また、エリアの選定がわかったとしても、相場の把握は必須になります。これは、ワンルーム投資が”悪”とされる大きな要因の1つですが、なまじグロス（総額の投資額）が低いことで、相場感の乏しい人に対して、割高で売りつける業者が非常に多い（といかそういう業者がほとんど）です。
なので、相場感の把握と同じく、業者選びという観点も大事になります。
”誰が”その投資をするのかという観点
まず、これは以下のXポストに書いた内容です。
投資っていつどこで誰がどういう目的でやるのかという前提が重要なわけで
— こう (@arguline) March 9, 2025
全て一緒くたにして話すのはナンセンスで何の役にも立たない
極端な例を出せば
アラブの石油王と日本新卒サラリーマンの投資最適解が一緒なわけがない…
上記で出している「アラブの石油王」はちょっと極端すぎるので、もう少しわかりやすい例を出します。
皆さん「ボロ戸建」をご存じでしょうか？
簡単に説明すると、首都圏郊外や地方で数百万円程度（大体300万円とか）で、あまり修繕されていない築50年などの古い一戸建てを購入し、DIYあるいは業者に100万円とかで依頼して、人が住むことに問題ない程度の最低限の修繕を行い貸し出す。頃合いを見て、購入代金＋初期修繕費以上で売り抜けるといった投資手法になります。
ボロ戸建投資というのはよく不動産投資界隈で賛否が上がる題材なのですが、否定派の意見としては大抵は客付け（借り手が付くかの）リスクが高いといった意見や、
例えば、年収2,000万万円のエリートサラリーマンが取り組むのと、年収400万円の一般サラリーマンが取り組むのでは、答えが違いということです。
感覚的にわかるかと思いますが、前者であれば本職の収入に対して投資としてのボリュームがなさすぎて取り組むうま味が少なすぎます。仮に動産投資をするなら、一棟モノや高単価のタワーマンションを買った方が与信や資産を最大限活用できるでしょう。もっとざっくり言えば、毎月100万貯金できる人が数年かけて取り組んで100万儲けることが正しい投資か？って話です（無論、答えは否）。
逆に、後者であれば年収や貯金（資産）が溜まるまでの有効な投資となりうるということです。この場合、投資に使えるお金も少ないでので取り組める投資は限られてますし、ある程度自分自身で稼働してもコスト割れ的なことにはならないですから。最初のステップとして、一応実績や経験も積めるわけですし。
このように、同じ投資でも”誰が”やるのかという視点次第で答えは変わってくるということです。
ワンルーム投資に話を戻せば、上記と同じように高収入のサラリーマンが行うには投資の規模感が足りませんし、年収があまり高くないサラリーマンが取り組むにも資産拡大のスピードという面でイマイチな投資です。
では、どういった人なら向いているのかというと、以下のような人に向いている思います。
- 与信の余りを活用したい人。
- 相続税対策をしたいシニア
1つ目は住宅ローンは使用済みで、築浅ファミリータイプを買うほどの与信（1億円とか）は余っていないが、借り入れで資産を増やしたい人ですね。
もう一つは、そのままですが相続税を節税したい人で、一般論ですが、区分マンションは路線価で相続税が計算されること、また、投資用として貸し出しているのであれば「小規模宅地等の特例」を適用することで、実勢価格の1/3で評価額を圧縮することができます（詳しい税制については専門家に必ず確認/相談してください）。
ただし、2つに共通していることですが資産が潤沢であれば、新築や築浅のタワーマンションの投資や、一棟モノの収益物件に手を出せばよく、やはりワンルーム投資が有効な人は限られるということも付け加えておきます。
投資判断力の階層
これは少し概念的な話になりますが、私はワンルーム投資に限らず、投資の良し悪しを判断する人のレベルには3段階あると思っています。
まずA：その投資の本質をしっかり理解しており、数字や仕組み、リスク構造を踏まえたうえで、個別の案件ごとに丁寧に判断を下せる人。目的に合致するかどうか、自身の資産状況や目標に照らして、冷静かつ柔軟に意思決定ができるタイプです。次にB：対象の投資について、誰かの意見や一部の経験談をベースに「これはダメ」と早々に結論を出してしまい、最初から選択肢から除外する人。スタンスはあるものの、その根拠が本質理解に基づいておらず、極端な思い込みや情報の偏りが多い状態です。
最後にC：そもそも投資対象が何かすら十分に理解せず、言われるがままに、あるいは何となくのイメージで投資してしまう人。勧められるままにサインしてしまうような、最も危険な層です。
Cはもう論外ですね。考えなしに投資するのは、ただの運任せ。もちろんAの人は問題ない。理想形です。
問題はBなんですよ。一見すると慎重で良さそうに見える。でも、実はすごく危うい。
たとえば今回のテーマであるワンルーム投資。これを「悪」と決めて最初から近づかない、というスタンスを取る人。確かにワンルーム投資は向いてる人が限られるし、大多数の人にとってはあまりおすすめできないのは間違いない。でも、じゃあそれを「なぜダメなのか」と理解して判断しているかというと、案外そうでもないんですよね。
つまり「勘所」がわかってないんです。あるいは間違って解釈してる。だから応用が利かない。
こういう人って、投資対象が変わった途端にコロッと騙されたりするんです。仮想通貨詐欺とか、流行りの金融商品とかに簡単に引っかかっちゃうタイプ。
だから、不動産屋のYouTuberが「ワンルーム投資は絶対ダメです！」みたいな過激な動画を出して、それを観て「やっぱそうだよね〜」と納得した気になるのは、ちょっと危ないなと思うわけです。
そしてこれは、ワンルームに限らず、ファミリータイプの区分マンションでも同じ話。最終的には物件ごとにちゃんと判断することが、何より大事なんです。
たとえば、よく議論になるタワーマンション投資。「タワマン投資ってどうなの？」って考えるとき、港区の一等地にあるタワマンと、山形の田んぼの真ん中にポツンと建ってるようなタワマンを、同じ土俵で語る人っていないですよね。もし一緒くたにして語ってたら「いやいや、それは違うでしょ」ってツッコミたくなりませんか？
ワンルーム投資もそれと一緒です。ワンルームの中にも、いわゆる“鉄板物件”みたいなものは存在します。たとえば港区で言えば「ウィン青山」とかね。そういった物件がまったく思い浮かばない人が、ワンルーム投資の良し悪しを語るなんて、それこそ片腹痛いという話です。
もちろん、念のため言っておきますが、鉄板物件なら何でも投資してOKって意味ではありませんよ。重要なのは、物件ごとにきちんと判断できる力があるかどうか。
結局のところ、どんな投資であれ「分かった気になる」のが一番危険。大切なのは、自分の頭で考えて、本質を掴みにいくこと。それが投資家として身につけるべき、一番大事なスキルだと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか。私としてはワンルーム投資は悪いものではないがやる理由がある人は非常に限られるという考えです。
また、同時に杓子常時に投資スタンスを取る人も気を付けるべきとも思っています。
というお話でした（雑）
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