お便り返し-8 小規模マンションの管理状態が気になる【はるぶー】

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今年最初のはるぶーのブログは、お便り返しから。スムログブロガー内でも”管理関連”というのは大抵私がお返事書いていますが、あんま切羽つまったのには対応できません。できれば1週間くらいは猶予をくださいね。
割とお急ぎで回答が欲しいようでしたので。なぜか私には来る質問も長い…

さて質問は…

差出人: Tomo 様

メッセージ本文:
いつもスムログ等で皆様のお考え等、読ませていただいております。ありがとうございます。中古マンション購入にあたって、ご相談させてください。

実は、今、再開発が見込める街の、とても便利な場所で感じの良い築20年以内の中古マ
ンション申し込み書を書いたばかりなのですが、最後の最後で迷っています。

というのは、管理状態のことなのです。

戸数が少なく、そのため、管理費は高いのですが、管理は大手企業です。巡回管理ということなのですが、何度か昼間にマンションまで行ってみましたが、管理人さんがいたためしはありません。ゴミの出し方について、貼り紙が何枚も貼られている状態です。

今回、ご相談(お伺い)したいことは、
「小規模マンションで、管理があまりよくない場合、購入して住んでから、ゴミ出しルールを皆さんに守ってもらうなど、入居者として自分たちで改善できるでしょうか」

ということです。

管理状態以外は、とても気に入っているマンションなのです。

「マンションは管理を買え」と、もしかして、どなたかもブログで書かれていたかもしれませんが、入居後、管理会社にもっと管理状況をよくしてもらったり、働きかけることはできる、と思いますか?

それとも、そういうことは難しいので、購入そのものを諦めたほうが良い、と思いますか? また、もし購入後、管理会社に働きかけるとしたら、どのようにすればスムーズでしょうか?

やはり、管理組合とかに立候補???するとかなのでしょうか? できればすぐにでも改善したい気持ちなのですが・・・。管理状態ですが、もちろん、壊滅的にひどい、というわけではないのですが、やはり気になってしまいます。

申し込み書を仲介の不動産屋さんに渡したものの、このまま進めてよいかどうか迷っております。ここまで読んでくださってありがとうございました。多忙な皆様と存じますが、どうかご指導、よろしくお願いいたします。

”小規模”であることのむずかしさ

「マンションは管理を買え」と書いたのは私です。普通とは違って、管理≡管理組合の意味で書いています。
直前のおたより返しと、実は全く同じ回答になります。一言でいえば理事会をやられるのがよろしいかと。

 中古マンションで管理がまともにいっているかという状況の判定基準は、  ①ごみ置き場  ②掲示板 ③自転車置き場の3点セットを確認しろと私は提唱しています。実は、この3点は管理組合の理事会側もしっかりしていて、しっかり管理会社に決定・指示だしをできていうないと、ごまかしが効かないからです。

非常に小規模なマンションでは戸当たりの管理費は高くなります。メガマンションなら70戸~100戸でエレベーターを1基維持すればいいのが、20戸のマンションでも1基は必須で、保守費用は変わらないですから。元々のお便りに書かれているような戸数であれば、戸数が少ないことが月1万円程度は総管理コストを押し上げることになるでしょう。

管理人さんや清掃員さんは1時間雇用すると管理会社に払うお金で1500円ほどかかります。人件費割合は小規模マンションでも半分超えとはいかないですから、戸当たり年間40-50時間程度の雇用が人を大目に貼りつける場合でも限界です。8時間×週5日といった管理員(兼清掃員)のフルタイム雇用年2000時間には300万円ほどかかりますから、少なくとも50戸(都心でもなければ実際にはもっと)戸数がないと常駐困難です。

書かれている戸数だと”巡回”でおそらくは週に2-3日、ゴミの回収日などに合わせて午前中に数時間来ているなどが普通で、戸数的に清掃も同じ人がやりますから、管理員室にいってもいつも無人というのは設定としてごく普通です。多分管理員の来訪日は、ゴミの回収日と連動している筈ですので、管理員の品定めがしてみたかったら、その回収時間のあたりにいけば会えると思います。

うちは、実は私が理事長の時に1人管理員を増員しています。駐車場のタイヤ放置、駐輪場のラックを外れた駐輪、ポーチへの荷物放置、粗大ゴミなどの不法投棄などを完全になくすためには、管理員が足りないと判断したためです。ゴミ置き場を常時監視するなら防犯カメラを増設するなど、”管理レベルの維持”には、自主管理で自分で監視するとかでない限りはカネがかかります。組合の財政状況が大事になってきます。

「管理レベル」を決めるもの

管理員さん本人に渡る人件費は時給1000円がいいところです。よく滞在時間を短くする改悪をやりがちなのですが、当たり前ですが、この時給で”まともな”管理員さんをお願いするには、フルタイム雇用など勤務時間を延ばして対応するしかなく殆どの巡回式のマンションで、管理員さんは幾つかのマンションを掛け持ちします。

これは管理会社の担当者レベル(通常フロントよよばれる)でも同じで、書かれているような小規模マンションでは1人が20棟くらいを掛け持っていることも少なくありません。管理会社名が、なにやら一流企業げな名前かどうかに関係なく、フロントさんも決して高給とりというわけではありません。

払えるお金が限られますから、優秀な人はめったにいません。管理状態がよいかどうかというのは、非常に属人的なもので、優秀な管理員とフロントを意識高めの理事長あるいは理事会が仕切るこれまた数少ないマンションで奪い合って維持する構図となります。積極的に注文をつける人のいない理事会相手なら、まぁ平均以下を送り込んでおくしかないわけです。

お便りには”管理会社は大規模”なのに・・・と書いてありうますが、管理会社名で依頼してはずれのない管理会社は残念ながら国内に存在しません。
ゴミ置き場が荒れていないかといった管理状態は、上位レベルの管理員とフロント担当者、それを呼び込めるだけのレベルの理事会によって決まるわけです。

通常単なる1住民としてクレームをつけても、管理員を代えるとかできませんし、ましてや会社との窓口になるフロントさんには総会にでもでなければ会うことすらありません。 Tomo様はマンションは気に入っているが、管理状態がどうもと思われているわけですから、本気で改善したいなら買った上でやるべきことは1つだけに思えます。

”理事会に理事として参加”されては?

小規模マンションであれば、理事会の人数は少なく、多くの場合いやいや輪番で回しているのが普通ですから、お奨めするのは早期に理事、できれば理事長になられることです。 Tomo様のマンションは、事務所・賃貸オーナー割合が高いと思われますので、立候補したら、いきなり理事長ができる可能性がかなり高いと思われます。

何かを変えて、命令してやらせることができるのは理事長だけです。1住民としていくら管理会社の”お客様センター”に電話をかけまくっても多分なにも変わらないと思います。文句をいうだけで、自分では動かない人はあんまり理事会からも歓迎されませんので。

うちの近くに、自主管理のマンションがあって、ゴミ捨て場は収集日の朝まで施錠、空いている間は、ずっと交互に役員の人がきて見張っているとかなとこまであります。ま、絶対にあれようはないわけですが、そこまではなかなか・・・無理ですよね。

ご本人向けのみの回答

質問には、ここは公開しないでくれという部分が明確化されていて、そこはブログ掲載からは除いてあります。その部分から、私にはどのマンションか分かります。
以下は質問者の方のみへのご回答ですので、の方は無してください。

〇 多分非常に賃貸割合、さらには事務所割合が高いマンションであると思われます。賃貸の方は意識が低め、さらには事務所は紙ゴミなどを沢山出すことが多いので、ゴミ置き場に張り紙などが増えるのは避けようがない部分があります。
また、事務所割合が高くなると週末・夜間などは、滞在率が低くなるなどの可能性もありますが、夜・週末などの状況は確認したでしょうか?

〇 管理費は戸数を考えると、特に優秀な理事長が現れて改善するとかしていなければ通常レベルです。多分駐車場収入を管理費に充当してということはできないでしょうから。戸数的に、”管理士”など外部コンサルをいれての改善は難しく、理事会の人が自力で手掛けるしかありません。

〇 年数的に、大規模修繕は済ませているのかこれからなのか? 管理組合の修繕積立金の状況はどうなのか?が気になります。少なくとも直近の通常総会議案書を取り寄せて、その決算・予算などは確認されているでしょうか?長期修繕計画と併せて、一時金を発生させない積立金計画ができているのかが気になりました。
スケールメリットがきかないので、戸数あたりの修繕費が高くなるというのは、修繕積立金についても管理費と同じになります。書かれている戸数から考えると、現在の積立金は安すぎて、計画修繕周期を伸ばして対応するか、一時金徴収が必要なくらい、積立金が安いまま放置されていて、今後の値上げは不可避な金額に見えますので

〇 もう一つ確認してほしいのは、総会の議事録ですね。ポイントは何人参加しているかです。実出席・委任状などこみなどでもぎりぎりで総会を成立させていると、全戸の3/4の”賛成”を集めないといけない規約改正などが困難だったりします。賃貸オーナー・事務所利用の人は自分の家という意識が薄いので来ないですから。

・・・私は、マンションのメリットは”スケールメリット”にあると思うので、大規模しか検討したことがないので、ちょっと小規模マンションに冷たい書き込みになってるかもしれません。
逆に大規模と違って、えいやっと目覚めた人が一人いれば直せちゃうとか、理事全員が近所の喫茶店に集まってちょっと緊急理事会ねとか簡単に成立するという高い機動性のメリットもあります。言うまでもなく判断するのは Tomo さんです。是非よい判断をしてくださいね。

写真は、先週末やったうちの餅つき大会です。参加は200戸ほどでした。
今の理事長が挨拶、前の理事長がマイクもってMC、私が撮影しているわけで、うちのマンション理事会やると虎の穴のように抜けられない仕組みに・・・

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!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

8 件のコメント

  • Tomo より:

    はるぶー様、早速のお便り返し、ありがとうございました。豊富なご経験ゆえのアドバイス、いろいろ目からうろこでした。管理会社が有名なところ、というのが安心ポイントかと思っていましたが、必ずしもそうではなく、理事会が大切ということがわかりました。悩むところですが、思い切って相談して良かったです。

    最後の餅つきの写真も、ありがとうございました。いいですね、マンションお餅つきって!

    • はるぶー より:

      良い判断をされますように。 管理というのもマンションのいろいろある要素の一つ
      にすぎなくて、全てがパーフェクトなマンションなど存在しませんからね。

      不動産ってくらいですから、建っている場所は代えられないのと、
      あとは瑕疵担保責任関連で”売主”は代えられないってのは大きいですが、
      管理会社くらいだと、総会参加者の過半数で変更できますからどうもと
      思うなら、管理組合理事やっちゃうほう早いと私は思うんですよね。

      • 匿名 より:

        相談に対して玉虫色回答はだいきらい

        >管理というのもマンションのいろいろある要素の一つにすぎなくて

        >管理状態以外は、とても気に入っているマンションなのです。

        相談者は他の要素は全部気に入ってると書いてある

        それでも買うというなら

        まず無理だと思うが築年数以上のハードな理事会活動を行えばなんとかなるかもよ

        と言うのが妥当な結論

        夢を見させるのは失礼だ

        相談者へ
        調べなければいけないことがたくさんある

        ・大規模修繕
        ・積立金

        • はるぶー より:

          よほどスラムとの境界線上にない限り、管理状態で値段が変わるとかはないわけで、もともと相談に来ていたマンションは、賃貸回しの利率狙いとか、割と濃い人が狙うマンションで
          みんなで住んでいる人が、頑張ってコミュニティをってなノリの地区でもなければ、規模でもありませんからね。  
          ゴミ捨ての、掲示物が気に入らん程度なら、理事長になれば解決できますし。それをもって、管理の良し悪しとみるのも、一つの指標には違いありませんが、管理組合の力量の一部しか見ていないことになるので、少し皮相的には思えます。

          相談に、”やめとけ”と書くのは簡単ですけどね。 書いて得るものがあるわけでもない。

          管理をきちんとやるために、自分ででていくというのは、かなり趣味的だと思うから万人にはお奨めできないと思ってます。 なにより、経済的合理性がありません。
          (500戸なら、ごく一部の人がよくしたことの1/500しか戻ってきませんからね。うちの奥さんは、後管理費月5000円アップしてプロにやってもらえないの?で
          これはこれでとても合理的な考え方です)

          • 裏方理事長10回目 より:

            どうもありがとう

            >後管理費月5000円アップしてプロにやってもらえないの?

            その代わりはるぶーは給料手取りベースであと2万円分働けというのがあるでしょ(~o~)

            わらわら(*^_^*)

  • とおりすがり より:

    小規模マンションではスケールメリットがないので管理費が高い、かつ費用の問題で管理形態が巡回なので管理員が不在で住民のマナー違反に目が行き届かず、日勤に比べれば当然管理状態は低い、というのはよくマンション評論家の方のブログに書かれていますが、これはあきらめるしかないのでしょうか? 理事長になって頑張れば巡回でもなんとかなりそうには思えませんが、よいお知恵はありますでしょうか?

    • 裏方理事長10回目 より:

      たぶんありません



      そういうのがあったらぜひともぜひとも教えてください


      わらわら(*^_^*)

    • はるぶー より:

      大規模マンションは、まず理事会をまとめ次にそれを全戸に知らせていくという
      2弾のステップがいりますからね。うちは理事が23人、これを諸般の事情で30人に増やそうとか
      していますが、その全員の意思統一している間に20戸のマンションならもう総会まで終わってます
      からね。 ”独裁型”理事長やるなら、戸数が少ないほうが制圧しやすいのは確かです。
       
      ただ週に40時間のフルタイム雇用をしようと思ったら年300万いるわけで、10戸や20戸じゃ
      管理員常駐ってのは不可能です。巡回でいくつものマンションをかけもちする管理員さんに、
      あんまりハイレベルな人がくることは要求しがたいのは確かでしょう。
       
      理事会が自分たちである程度やるしかありません。

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