お便り返し その362「5000万円で購入した新居の現在価値は4200万円。それでもザ・パークハウス川越タワーへ住み替えたい」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:まいける

マンションマニア様

こんにちは、いつも実践的な情報をありがとうございます。

昨年、埼玉県川越市にて新築マンションを5000万円(ローン2800万円)で購入し、そこそこは満足しているものの、10年位して良い物件が出れば買い替えかなと思っていた矢先、1年も経たないうちに「ザ・パークハウス川越タワー」が発売されました。

かなり惹かれているのですが、現在のマンションを売却するには、かなりの値下がりを覚悟しなければならず(2割減)、しかも新しいローンの銀行からは、現在のマンションをすみやかに(半年くらいで?)売却するように言われるようで、更なる値下げも受け入れざるを得なくなるのではないかと。。

そこで、新しいマンションの引き渡しまでは1年半あるので、現在のマンションを今から居住のまま売りに出し、少しでも高く購入してくれる人を待つという方法はどうでしょうか。
合計2年あれば、ある程度納得のいく価格で売却することができるかもしれませんし、少しでも築年数が浅いうちの方が、より高く売却できるのではないかと(もちろん、理想の買主が早々と現れた場合には、新しいマンションの引き渡しまでは賃貸に移ることも覚悟の上で)。

それとも、築1年でも築10年でも、中古となれば、値段はさほど変わらないというものなのでしょうか。

最初から買う場合に比べ、非効率なのは承知の上ですが(涙)、なるべくロスを低く抑えたいと思っていますので、アドバイス等ありましたら、よろしくお願いいたします。





まいける様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

ザ・パークハウス川越タワーを購入するにあたり金融機関から後売りでOKが出ているということでしょうか?

ザ・パークハウス川越タワー入居後半年以内に売却してくださいね~」と。

それであれば後売りのほうが仮住まい不要ですし、大変な引っ越し作業も1回で済むわけで先売りしなくても良いのではないでしょうか。

マンションカウンターへのご相談でも先行売却されて仮住まいからの新居入居を選ぶ方のほとんどが「後売りローンが通らなかった」もしくは「保活のため」の2パターンであることがほとんどです。

金融機関も現居の価値は見ますし、そのエビデンスとして新築売主提携の仲介会社での査定書を求めることも多いですがその査定結果が新築購入価格の2割減だったとはいえ現在価値4200万円に対して住宅ローン残債が2800万円なので後売りで審査OKが出たのかと思います。(4200万円という結果ですが、おそらく厳しめに査定しているとは思います。肌感覚でしかないですが4500万円くらいなら可能性ありそうかもです。)

まずすべきこととしてはしっかりと資金計画をたてることですね。(一時的なダブルローンに耐えられるのか・先行売却の場合は仮住まい費用などなど)

上記をしっかりと知ったうえでザ・パークハウス川越タワーへの買い替えを進めることをおすすめいたします。

後売りで進める際は引き渡しできる半年前くらいから売却活動しても良いと思いますよ。中古でも半年ぐらいであれば待ってくれる人もいます。(稀にですが1年超待ってくれる人もいますが高くは売れない)

居住中に売却できなければ空室にして売却活動をすれば売りやすくなりますし、ストレスも少ないでしょう。(ダブルローンがいつまで続くか不安というストレスはありますが)

後売りで審査に通っているのに先行売却だとちょいともったいない&めんどくさいと思いますがしっかりと話を聞いてみるとアドバイスは変わるかもしれません。とくに「現居の売却で戻ってくるお金がないと新居が買えない」となれば先行売却が基本となりますので。

一般的には後売りで審査通った方は後売りで進めることのほうが多いと受け取っていただければ幸いでございます。

将来価値については現居の物件名がわからないためなんともですが今時点で4200万円の査定なら今売却してもザ・パークハウス川越タワー入居前後に売却しても大きな差はないはずです。少々厳しい言い方になりますが、新築価格からそこまでグッと値下がるということは築年数が経過するともっと厳しくなるのではないでしょうか。(値下がりは緩やかになりますが売りにくい)

5000万円で購入したものが4200万円の価値となれば実質の毎月の住居費はどえらいものとなってしまいますね。売り買いで手数料もかかりますので。そこまでしてでもザ・パークハウス川越タワーに住みたいのかどうか。

正直なところ今時点では苦しい状況です。頭金をしっかりと入れているため残債割れはおこしてないですし、売却すれば1000万円以上戻ってはきますが損得でいえば大損です。ただ、住まいはご縁です。ザ・パークハウス川越タワーを購入しなかった際に後悔し続けてしまいそうであれば、高い勉強代だったと思って前へ進んでも良いかもしれません。

10年くらいは住む前提で資産性を気にせず購入されたわけで、10年くらいは住むべきとは思うものの、欲しい出物が目の前にあるわけで動きたい気持ちはとてもわかります。

引き続きよろしくお願いいたします。

~川越市内の築浅マンション相場~

・サンクレイドル川越 2017年築 本川越駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約180万円

・ライオンズ川越松江町グランフォート 2018年築 本川越駅徒歩6分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円

・パークホームズ川越新富町アドーア 2019年築 本川越駅徒歩1分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約315万円

ご相談お待ちしております!!


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マンションマニアのおすすめ新着中古マンションコーナー ※不定期

■プラウド武蔵浦和ディアージュ
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関連記事 → 武蔵浦和~君とならいつまでも(キミイツ)~

画像出典:スーモ


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2 件のコメント

  • いとう より:

    相談ではないです。
    物件について興味、というよりマニアさんの経歴がとても気になりました…

    というのも、経歴には新築マンションを立て続けに購入しています。

    ローンが通ったとして、その都度売却した売却益をもとに、また購入をとなると金額が高ければその分、収入も増えることを前提で購入しているのでしょうか。

    それとも、地価などの高騰を見越して、土地転がしのようなことをされているのでしょうか。

    20でローンを組むというのもすごいですが、どのように見越して購入に至ったのか、記事にしていただけないでしょうか。

    個別質問から連絡するのも違うなとおもい、こちらに記載しました。

    • いとう様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      記事化いたしました。
      参考になれば幸いでございます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      お便り返し その364「マニアさん購入遍歴がとても気になりました」

      https://www.sumu-log.com/archives/40338/

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