超大規模物件って中古になったときに売りづらいの？

今年最後の更新です。今回、ブログにしやすいお便りをいただきましたので、こちらに回答していきます。

差出人: タキ
AとBで迷っているのですが、リセールを考えた場合はどちらが有利と思いますか？
Aの場合は1400戸あると売却の時に常に誰かも売り出しているので売れづらいと色々な営業さんに言われたのですが、大規模マンションとはそんなものでしょうか。

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ふむふむ、タキさんがおっしゃられるAは1400戸、Bは70戸弱の同エリアのマンションですね。この「売れづらいと色々な営業さんに言われた」というのは、Bか、もしくは周辺の新築マンション営業さんが言われていることなんでしょうかね。

これへの答えは簡単で、もう過去のデータからマンション戸数によるリセールバリューが出ちゃってるんですね。

リセールバリューの算出方法は、「築10年の中古坪単価÷新築坪単価」という式で導かれます。
ここで、東京都の築10年の中古マンションのリセールバリューを見ると、50戸未満は94.0%となります。一方、100戸以上は112.6%、150戸以上は112.9%、200戸以上は115.7%、300戸以上は119.0%、500戸以上は134.9%と、規模が大きくなるほどにリセールバリューも高くなることがわかりました。
三菱地所レジデンスの住まいのギャラリー：大規模マンション特集！〜データから、実例から、その魅力を徹底解説〜より
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/seminar/044/

ということで、データでは戸数が多いほどリセールバリューが有利なんですよ。
もちろん、利便性・立地のブランド力・物件そのものの魅力はあるのですが、マンションそのものの魅力って、大規模であるほど特色あるのを出しやすいというのがあります。

私が専門にしている湾岸エリアは大規模タワーマンションばかりなのですが、一つのマンションで10以上の売り物件が出ているのが普通です。しかし、これは価格が可視化されていることでもあるので、買い手としても決断しやすかったりします。それは、近郊・郊外でも同じことが言えます。

先日、買取再販業者の方がレモンサワー片手に興味深いことをおっしゃってました。「湾岸は価格が可視化されすぎている。再販前提で買い取りするには安く仕入れる必要があるが、まったくできないし、価格をコントロールできない。もしリノベして利益を載せた価格で販売しようにも、おんなじ棟内で売り物件が10も20もあると、価格が高いといって見向きもされない」と。

「買取するときに、同じ棟内でもう一つ売り物件があるとするじゃないですか。業者はどう考えるかといえば、もう買い取っちゃう。そして価格をコントロールする。でも大規模物件だと同じことはできない」ってお話されていたので、新築マンション営業さんのお話は、買取再販業者目線であれば、確かにそういう一面もあるのかな、と。

といっても、私。個性的な小規模マンションは嫌いではなくむしろ好きです。ただそういうマンションは、資産性よりも自分の住まいとして損得抜きで考える必要があるのではないかと。
大規模マンションに住んだ経験から、特有の煩わしさもあるのは事実です。
でも、「サラリーマンが人生最大のお買い物で失敗したら、資産形成どころじゃない」とも思ってますので、資産性にある程度ウェイトをおいて物件選定することをおすすめしております。

年内の更新はこれで最後です。
みなさん今年も一年ありがとうございました！来年もよろしくお願いいたします。