築20年、郊外駅徒歩10分超、残存48年定期借地権マンションの今【マンションマニア】

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※YouTube動画の文字起こしver

どうも！マンション評論家のマンションマニアです！

定期借地権マンションが増えてきましたね～

これからも増えていくと思われます

その定期借地権マンションですが調べて見ると1990年代から存在するようです

私がマンションを見始めたのが2000年をちょっと過ぎたあたり、今から26年くらい前です

当時も定期借地権のマンションはありました

有名どころとしては横浜市都筑区のタンタタウン、そしてタンタタウンシリーズの実質第二弾、東京都稲城市のアルボの丘です

現在よりも定期借地権に対して怪奇的な時代において、そしてマンションが売れない、売れないというよりか供給数が多すぎた時代でしたがものすごく売れ行きが良かった物件です

今回はその定期借地権物件が今現在どのような評価がなされているのか、値上がりしているのか値下がりしているのかなどを語っていければと思います

まず、ご理解いただきたいのは私は定借の専門家ではありません

定借物件と言っても様々な形態があります

借地年数はもちろんのこと地代は毎月払いなのか一括前払いなのか前払いと月払いのハイブリッドなのか

売る時貸す時手数料が発生するのか

地主は誰で間にデべが入り続けるのかそうでないのか

更地返しなのか建物そのままでOKなのか

一般的な所有権物件と異なり定期借地権の中にも様々な形態があるためそれは各物件毎に調べるべきですし、法律的観点を深堀するなら私を頼っても何も得るものはないですし語る資格すらありません

それは専門家や販売するデベロッパーへ聞くべきです

ただ、私はマンション評論家ですので、まぁ言葉はあれですが分かりやすく言えば『買っていい定借マンション』と『買わないほうが良い、というか他を選んだほうが良い定借マンション』を見極めて、それを購入検討者様へアドバイスする自信はかなりのかなりあります

あくまでマンション評論家視点でのアドバイスであることをご理解いただければ幸いでございます

また、これは言わずもがななのですが先に言わせてください

『スペシャルな所有権が買えるなら迷わずそちらを買いましょう』ということ

きっとこの動画を見て、最後まで見切らずに、『こいつ定借マンションおすすめしてるやばい奴だ、デベロッパーの回し者か』と思われる方がいるはずです(笑)

当然ながら広告費は一切貰ってないですし、そもそも定借マンションを積極的に勧める訳でもありません

ただ、人によっては定借マンションを選んだほうがハッピーになれる可能性もあるわけで、そこを一括して定借だからやめとけというのは乱暴すぎると考えます

もしかしたら自分たちは定借が合っているかもという方はしっかりと勉強せずに定借だからと検討をスパッとやめてしまうのはもったいないでしょう

そもそも定期借地権マンションとは？というところを簡単にお伝えすると住める期間が定まっています

50年もあれば70年もあるのですが、分かりやすく人間に例えると生まれてきた赤ちゃんに『あなたの寿命は70年です。70歳以上まで生きることはありません。』と告げるようなものです

多くの方が80歳、90歳、健康のまま100歳とできるだけ長生きしたいはずです

そんな中で70歳が寿命と決まることは残酷と言えば残酷ですがものは考えようです

70歳までと分かればそれに向けて人生設計がしやすくなるでしょう

自分の葬儀代をこれくらい残して、あとは使い切ろう、楽しもうと

まぁ人間に例えるのは不適切で申し訳ないのですがある意味では分かりやすい例かと思います

これは他のもの、例えば車とか家電製品でも寿命が分かっていたら楽ですよね

前置きが長くなってしまって申し訳なかったですが20年くらい前に販売された郊外の定借物件、今いくらで動いているか見ていきましょう

■アルボの丘

2006年築　南武線南多摩駅徒歩10分

東京都稲城市向陽台

残存約48年(居住期間としてはもう数年短い)

新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円
(リフォームなし)

残存50年をしっかりと切っていますが新築時とほとんど変わらぬ価格、なんなら少し値上がりしているくらいです

まだ検討者も長期ローンが組めますから買いやすいのでしょう

もちろん当時はマンション価格がお安かったですし、インフレ時代であることを考えれば当然の結果と言われてしまうかもしれませんが当時は『定借なんて買ったら永住しかない』と言われていたくらいなのです

でも、当時も分かる人は分かっていたのでしっかりと売れたと

ただ、注意しなければならないのはアルボの丘はスペシャルな定借マンションだからこそリセールも安定しているということ

駅徒歩10分超ですが物件名の通り丘上のスペシャルな住環境

総戸数680戸で共用施設も多彩、専用シャトルバスもあり、平均専有面積90㎡超というゆとり、全区画自走式立体駐車場など安いこと以外の魅力も多かったのです

もちろん繰り返しになりますがスペシャルな所有権マンションよりかはリセール面は劣ります

例えばある程度近いところで同時期に供給されていたスペシャルな所有権マンションとしてはガーデンアリーナ新百合ヶ丘やブリリア多摩センターなどがありました

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘は当時の平均坪単価が185万円ほど、現在はリフォームなして坪単価300万円ほどです

ブリリア多摩センターは当時の平均坪単価が150万円ほど、現在はリフォームなして坪単価240万円ほどです

結果論ですが同時期に購入できたスペシャルな所有権マンションのほうが大きく値上がりしていますし、きっとこれは今時点の定期借地権マンションとスペシャルな所有権マンションの未来予想図としても同じような結果になるはずです

ただ、坪単価100万円がご予算の方に対して『坪単価150万円、坪単価200万円弱出してスペシャルな所有権マンションを買いましょう』はおかしなアドバイスとなってします

特別なこだわりがない方で定借と比べて1.5倍、2倍くらいの価格に手を出せるなら迷わずスペシャルな所有権マンションをおすすめしますが、そうでなければ買えないものを勧めるというあり得ないアドバイスになってしまうわけです

一部の富裕層を除けば限られた予算の中でスペシャルな街、スペシャルなマンションを探すわけで、その予算の中でスペシャルな定借物件が自分たちに合っているのであればそれは良い買い物になる可能性があるということ

スペシャルなマンションを買いましょうというのは簡単な話ですが誰しもが希望エリアのスペシャルなマンションを買えるわけではないのです

ちなみにアルボの丘と同時期に供給されていた市内の一般的な所有権マンションは新築時の平均坪単価が約140万円、現在は坪単価155万円ほどのためそこまで大きく値上がりはしていません

長い目で見ればスペシャルでなかろうと所有権が有利ですが、居住期間中の満足度を含めるとスペシャルな定期借地権マンションを選んでも良いかと思います

まとめますと

・希望エリアのスペシャルな同年代所有権マンションに手が届くなら迷わずGO

・希望エリアのスペシャルな同年代所有権マンションに手が届かないならスペシャルな定期借地権マンションを選ぶのもあり

・満足度を重視するなら一般的な所有権マンションよりもスペシャルな定期借地権マンションを選んだほうが良いかも

・価格の安さしか魅力がない定借マンションはマジやめときましょう

・新築に拘らず、スペシャルな新築定期借地権マンションではなくスペシャルな所有権中古マンションを検討するのもあり

・スペシャルな定期借地権マンションであろうとも定借である以上は割り切って売りやすい時に売るべき(所有権マンションより出口戦略が大事)、もしくはローン支払い終えて貸すべき(利回り高い傾向にあり)

といった感じでしょうか

基本的にはスペシャルな所有権マンションがおすすめです

新築であろうと中古であろうと

でも、スペシャルな定期借地権マンションも考えようによってはありということが伝わったのであれば幸いでございます

それでは最後は皆さまご一緒に！

ウゥ～アルボ！