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どうも！マンションマニアです！
2019年(33歳)の春頃に引き渡しを受けたマンマニ邸ですがまもなく5周年となります！！
初めてマンションを購入したのは約18年前(20歳)、そこから11回購入(1物件は引き渡し待ち)している中で最長の所有期間は5年であったため並んだことになります。ここからはレコード更新！！
とても気に入っており今のところ手放す予定はありません。
もちろんいつか売ることはあるかもしれませんがそれまでは大切にしたいと思い常に大切に住んでいます。
綺麗好きな性格というのもありますが掃除は毎日しています！
それでも5年経過すると浴室が新品同様を保つのが難しいなぁ～と。これからもウロコと戦っていきたいと思います(笑)
この記事では今時点でマンション購入を検討している方にとっての『引き渡しから5年後』を少しでもイメージしていただければと私の現状を共有できればと思います！
まず、いつもお伝えしているところですがマンションの短期売却はあまりおすすめできません。マンションの購入と売却というのは購入時も売却時も手数料が大きいのですよね。とくに購入時は住宅ローンの手数料もある(金利は高いけど手数料は安いという商品もあります)ためけっこういい車が買えてしまうんじゃないかというくらいのお金が出ていきます。
そのため最低3年、できれば5年くらいは所有されることをおすすめいたします。
その根拠としては『残債の減り』です。
例えば5000万円のマンションをフルローンで購入した場合の3年後の残債は約4600万円、5年後の残債は約4300万円です。
物件価格がどれだけ維持しているかが大きな影響を及ぼしてしまうので一概には言えないのですが『長く所有するほど残債割れリスクを減らせる』『長く所有するほど売却時に戻るお金で購入時と売却時の手数料を取り戻せる』ということになります。
資産性が厳しい物件であればもっと中長期的な所有目線で購入すべきですね。上記は物件価値が維持している前提ですので。
もちろん3年～5年で売りましょうという話ではありません。『最低でもそのくらいは所有したほうが良いですよ』という話です。長く住めるならもっともっと住むべきです。
そのためにも部屋の広さは少しゆとりをもって購入したほうが良いですし、言わずもがなですが数年先も住み続けたい街かどうかというのも大事なことです。
住み続けたいと思えるマンション(部屋)と街を選びましょう！と。
とはいえ数年後の価値観、家族構成、職場の場所がどうなるかなんてのは予測しにくいことですからいつでも売れる状態を確保しておくべきでもあります。売るに売れないでは困ってしまいますからね。
あくまで私の場合ということであまり参考にならないかもですがイメージとして現状を共有できればと思います。
■マンマニ邸 築5年
購入時価格約8000万円(フルローン)
現在のローン残債約7000万円
現在の価値約11000万円
引き渡し時点で約8000万円あったローン残債が現在では7000万円ほどまで減っています。そのため仮にですが新築時より1000万円値下がっていたとしても残債割れしていないということになります。一概には言えないのですが低金利時代ですので築年数による物件価値の値下がりよりもローン残債が減るスピードのほうが速いため所有すればするほど物件価値よりもローン残債が下回ってくれやすくなります。
マンション価格高騰により8000万円ほどで購入したマンマニ邸の現在価値は1億1000万円ほどになっているため今売却すると含み益(値上がった分)と隠れたる含み益(ローン残債が減った分)を合わせてそこから売却時の手数料を引いた3600万円ほどが手元に戻る計算になります。(3000万円特別控除発動の場合)
その道で食べているプロのクセに5年前に買っておいて3000万円しか値上がりしていないのかと笑われてしまうかもですが好きで購入したマンションと街のため値上がりしていようが値下がりしていようが関係ないと思っています。
ただ、残債割れは避けたいですし手数料の重たさを考慮すると『超短期での売却はよっぽど値上がりするようなマンションでないと厳しい(お金がもったいない)』ということはご相談者様へも常日頃お伝えしていることになります。
築5年を超えこれから固定資産税の減税がなくなり修繕積立金も値上がる(個人的にはグッと大きく値上げしてほしい派)など今まで以上に支出が増えます。ディスポーザーや食洗機はまだまだ元気ですが毎日数回は回す洗濯機はそろそろ買い替えたい時期になってきています。
基本的に『購入してから支出が減ることはない』ため少しゆとりをもった資金計画というのも本当に大事なことです。
『手放したくない住まい』を最優先にしつつ『住み替えの際には手助けしてくれる資産性』もあるマイホームに出逢っていただければ幸いでございます。
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