お便り返しその303「今年来年あたり中古市場はどう動いていくのか。家族のためなら今買うべき？」【マンションマニア】

お便り返しとなります。

差出人:のびお

メッセージ本文:

スムログメンバー皆様
毎日楽しみに読ませていただいております。

今後の相場予想（特に中古市場）について可能であればお考えをお聞かせいただけると幸いです。

と言いますのも、私自身今年子供も産まれ、子供のためにも（31歳共働き夫婦です）マンションを購入したいと新築・中古を含め関東広域でこの一年ほど物件を探しております。

新築とはいえ、この駅、この駅距離や仕様でこの価格？！といった物件も多く、大手デベ様であれば体力もあるでしょうし今後数年は下がらないのではと中古も見ております。

中古に関しても、良い物件だなと思って過去の記事や掲示板を拝見すると長く売れ残っていた物件であるにも関わらず当時の新築価格や数年前の中古の成約価格からも想像がつかない価格で現在は売りに出されているケースも多く見ます。
多少無理をすれば買えるのですが本当に買って良いのか、今年や来年くらいがバブルの頂点ではないか、と考えてしまいます。

もちろんよく言われている『買いたい時が買い時』こちらは理解しておりますが、長い人生いつかもし売らないといけない時が来た際に今高値掴みしすぎてしまっても、、と思ってしまいます。

世帯年収としては1300万ほど、頭金としては1500万入れることを想定しております。リセールも考えなるべく大手デベ様の物件を中心に見ております。

この先の相場は誰にも読めないですが、住宅ローン控除の改正や金利の動きも含め、今年来年あたり中古市場はどう動いていくのかの予想など参考までにご意見頂けると幸いです。

のびお様

マンションマニアです！

お便りいただきありがとうございます！

全体的にマンション価格高いですよね…コロナ禍で家を買う人が少なくなる(そもそも買える状況じゃなくなる)と思いきや家で過ごす時間が増えたことや休日にやること(遊びで出かけにくい)なくなったこともあってか家を探す人(とくに一次取得層)が増えたことでただでさえ供給が少ない新築マンションは「え？この物件でさえもこんなにサクッと売れちゃうんだ…」という状況に。買う人がいればそりゃ値上げするのが営利企業ですからどんどん値上げ。大手デベで弱気(弱気というか他が上げているので実質安い)な価格設定である物件が多かった三井レジの新築マンションは大抽選会の大乱闘祭りになりがちという世界に。

中古マンションに関しては住んでいる人がどこかへ買い替えなければ市場に出てこない中で「こんなコロナ禍にわざわざ引っ越したくない」「は？今の新築マンションは狭いのに価格が高い。買い替える意味なーい」状態ですから転勤や家族構成の変化、戸建てへの引っ越しなどを除けば肌感覚でしかないですが「→新築マンション」への住み替えは減った(減ったという表現より多くないというほうが正しいですかね)かなぁ～と。

私自身もそうですけど今住んでいる家と同じレベルの立地、広さやスペックとなれば当時とは大きく異なる価格に。買い替えとなれば同じレベルでは意味が薄く、レベルアップしようと思えばなかなかきつい…含み益考慮すれば買い替えできるというのは私自身もそうですし数年前に購入された方も同じ状況であることが多いと思いますが「買い替え前提で買った今の家でも十分満足しているから今のままでいいか」となっている方も多いのではないでしょうか。マンションが買えない(買い替えしないことにした)から車買ったり時計買ったりする人が増えたような感じさえもします。

とはいえこんな市況がいつまでも続くということはなく、高値止まりはすると思いますよ。大暴落がいきなり～はなくとも高値止まりすれば実質中古マンションの伸びは止まりますからね。

これまでは

・購入した坪単価300万円の新築マンションが引き渡し時点では坪単価330万円になっていた

→周りの新築マンションは坪単価330万円以上まで値上がっており中古マンション(新築未入居含む)も上に引っ張られる

でしたが新築マンションの価格が高止まりすれば

・購入した坪単価300万円の新築マンションが引き渡し時点では坪単価270万円になっていた

→周りの新築マンションもしくは購入した新築マンションが当時のままの価格で販売していたならば個人間売買となる中古マンション(新築未入居含む)はデベ販売の直営新築マンションよりも安くしなければ売れないでしょう。税制面も新築優遇が続く(そもそも個人間売買だと消費税かからないので新築優遇自体は違和感ない)可能性高そうですから尚更

上記のように新築マンションが高止まり、さらには即入居できる新築マンションが1年～2年前と同じ価格で販売していればよっぽど条件良い部屋でなければ買った価格より下がるという当たり前の減少が起きるでしょう。

新築マンションに関しては供給数が増えない限りは1つの物件でしっかりと利益を確保していく販売方針となりがちなわけですし、大手デベばかりですから投げ売り～とはならないでしょうけどもいつかは高止まりすると思っていたほうが良いかな？と思います。

大手デベは環境面も配慮していかなければならない時代ですからZEHなどを採用することで補助金あれどコストは増しそうな感じもしますがどうなるか。私が紹介するマンションはZEHの中でもOrientedが多くなるでしょうから太陽光などの再エネは気にしなくてよいよ～(マンションは背が高いため戸建てより不利。それを無視してよいが断熱性はZEH基準で頼むよ～というのがOriented)と基準が厳しいわけでないもののおそらくコスト増しになるのでは？と。(業界の方が見ていたらぜひ教えてください。Orientedとはいえ戸あたりの建築コストは増しますよね？？)

少なくとも1年～2年は新築マンションの価格が下がることはなさそうですし、その先も供給が少ない以上は大きく下がる見込みも薄いのですが価格が高止まりすると「数年前に買った新築マンションの価格が引き渡し時点で下がる」現象が起きるわけで、買ったマンションが値上がるという思いでは買わないほうが良いと思います。

数年前からブログ等をご覧になってくださっている読者様であれば私の発言のニュアンスの変化は大きなものだと気がついてくれていることでしょう。

以前は「とりあえず今必要なものを買って状況変わったら即買い替えればOK(長く住むことを否定するものではなく、先の状況がわからなくともとりあえず今必要なものを購入してOKという意味)」でしたが最近は「中長期的に住めるものを買いましょう(短くて5年、できれば10年超)」に変わっています。

結果論としてですが当時必要なものを買った人は周りが高くなっているにしても自宅は値上がっているわけで(そのような買い方でもおすすめしていたエリアは値上がっています)買い替えようと思えば買い替えられるわけですが、高止まりの気配を感じる今はそのような買い方が怖いですよね～と。

数年後どうなるかなんてわかりません。もしかしたらもっともっと値上がっているかもしれません。とはいえ私からすれば買い替え前提の発言なんて怖くてできない市況というわけです。

のびお様は子供のために(家族全員のために)マイホーム取得を検討されているわけで、市況の変化はそれほど気にせず今買える中で自分たちにとって一番条件良い物件を見つけて購入されてください。投資ではないのです。マイホーム取得に関しては検討期間が長くなることは金銭面さておき不幸せです。何もわからずに購入するのはおすすめできませんが検討期間が長くなることはいつの時代もおすすめできません。マンション好きでもない限りは住宅探しで貴重な休日を潰し続けるなんてどうかしています。3ヵ月前後を目安に動かれることおすすめいたします。(この一年ほど物件を探しておりますとのことではありますが)

ただ、私からお伝えすることとしては中長期的に住める物件を買いましょう！と。とはいえ誰しもが買い替えなければならない状況になってしまう可能性はあります。今ある中でもできるだけ価値のある物件を買いましょう。値上がり期待をしましょう～という話ではなく、そう大きく値下がらなそうな物件です。そして値下がっても後悔ない物件です。

私自身もコロナ禍後の高値市況で購入、引き渡し待ち(2024年入居)である一人ですが引き渡し時点で値下がっていても後悔はないですし、それに対応できる資金計画を組んでいます。

マイホームの素晴らしいところは引き渡しさえ受けてしまえば資産価値がどうなっていようと支払いさえ続ければ誰にも奪われないことです。紙切れにはならないのです。ですから支払い続けられる可能性が高い資金計画を組んでください。市況なんて関係なく自分の城は守れるのです。金利上昇が怖ければ固定にしても良いでしょう。実際私も今の自宅は35年の固定金利(約1%)です。さすがに変動金利との差が大きい時代なので2024年に引き渡される物件は変動金利でいく予定ですが状況によってはまた固定にするかもしれません。

新築にせよ中古にせよ中長期的に住めて自分の城を守れる資金計画とすればご家族全員にとってハッピーな買い物となることでしょう。とんでもなく厳しい時代ですが探せば自分たちに合った良質な出物に出会えますよ！！

引き続きよろしくお願いいたします。