プラウド駒込トレサージュ 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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今回ご紹介するのはプラウド駒込トレサージュです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:60.33m2~91.53m2
総戸数:105戸
規模:地上9階
交通:JR山手線「駒込」駅徒歩8分 東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
所在地:東京都北区中里3丁目375-8 (地番)
竣工予定:平成29年3月中旬

地図はこちらです↓

地図
同マンション、数組の読者様から相談が来ています。ザ・ガーデンズ東京王子と比較検討されている方や、駒込エリアのみで探している方、山手線徒歩圏内で探している方がメインです。いただいた質問としては

・モデルルームを訪問し価格を見たが高い
・長谷工コーポレーションで大丈夫か
・資産価値はどうか
・○○物件と比べてどうか

という内容です。

まず価格については平均坪単価で360万円程度のようです。(予定価格表の5階で計算しました)これについては価格を最初に見たのでマンマニも「ちょっと高いなぁ」とは思いました。しかし、モデルルームを見学し、現地を見た限りでは今の市況においてはそこまで割高感がないと考え方を改めました。これについては相場観(資産価値)と合わせてお伝えしたします。

次に長谷工コーポレーションが施工主という点についてはむしろ高評価です。長谷工=コストカットされたマンションというイメージをお持ちの方も多く、坪単価300万円を超えるマンションで長谷工施工ってどうなの?と思う方が多いようで、同類の質問がいくつかきました。これについては以前もお話したことがありますが、長谷工というのは求められた金額で最高のものを造れる会社なのです。例えば売主に「安く造ってください」と言われればその金額の中では最高に良いものを造ります。逆に売主に「高級マンションを造ってください」と言われれば他社では真似できない金額で良いものを造ります。北区内でいえば東京メガシティというマンションがありますがこちらも長谷工施工です。これがコストカットされたマンションだと言えますでしょうか?プラウド駒込トレサージュの高級感ある外観を見ていただければ売主がどう頼んだのかはわかっていただけるはずです。

次に他物件との比較についてですが、コストパフォーマンスで選ぶなら東京王子ですね。駅距離などを考えても都心部への移動時間は変わらないですし、買い物環境は東京王子のほうが便利です。坪単価で100万円程度違いますから東京王子の人気が出るのもわかります。ただ、プラウド駒込トレサージュについては「邸宅」というコンセプトなのでコスパで語るマンションではありません。山手線駅徒歩10分圏内で高台立地、4000㎡を超える敷地、敷地面積に対して50%以下の建築面積、囲まれ感がない四方向道路、総戸数に対して約30%の設置率で平置き駐車場を用意・・・それでいて新築マンションで坪単価360万円程度となると他には見当が付きません。それだけ希少価値のあるマンションとなります。

ただし、生活利便性がものすごく良いかというといたって普通です。駅まではフラットではありませんし、買い物施設には近接していません。また、スーパーもさほど大きくありませんから買い物至便かと言われると「普通である」という印象です。ただ、同マンションを買う方は生活利便のために家を買うというよりかは「邸宅」を買うというイメージなのではないでしょうか。現地を見ていただければわかりますが、「邸宅」と呼ぶにふさわしい立地ですし、モデルルームで模型を見ても「邸宅」と呼ぶにふさわしい外観、造り込みとなっています。

ホール
エントランスホールも高級感があります。

ランドスケープ
ゆとりがあるランドスケープです。中庭もしっかりと造りこんでいますし、自転車置き場への入り口にもオートロック、駐車場の入り口にはシャッターゲートとセキュリティ面はもちろん、高級感も演出しています。

駒込 アクセス
交通利便性の良さについては言わずもがなですが、駒込駅の良さは池袋、新宿、渋谷方面と上野、東京、新橋方面の両方にアクセスしやすい点ですね。

それでは予定価格と間取りの一部を共有いたします。

※100万円単位となります。正確な情報はモデルルーム訪問時にご確認お願いいたします。

Bタイプ 75.08㎡ 3階 8000万円台 坪単価351万円
B
Hタイプ 82.03㎡ 3階 8700万円台 坪単価350万円 7階 9400万円台 坪単価378万円
H
Otタイプ 73.23㎡ 1階 6900万円台 坪単価310万円
OT

最新記事→プラウド駒込トレサージュ 第一期販売開始

管理費(月額・予定) 15800円 70.00㎡の場合
修繕積立金(月額・予定) 9760円 70.00㎡の場合

駐車場(月額・予定) 37台 27500円~29000円
バイク置き場(月額・予定) 8台 5000円
自転車置き場(月額・予定) 210台 150円~1500円

周辺の築浅中古マンション相場を見てみましょう!

【山手線内側】

ウェリス駒込レジデンス(豊島区アドレス) 駒込駅徒歩4分 2008年築 坪単価320万円程度

【山手線外側】

プラウド駒込(豊島区アドレス) 駒込駅徒歩4分 2005年築 坪単価300万円程度~坪単価380万円程度
パークハウス駒込桜郷(豊島区アドレス) 巣鴨駅徒歩5分 2010年築 坪単価300万円程度
ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア(北区中里3丁目アドレス) 駒込駅10分 2014年築 坪単価270万円程度

記事作成時点で売り出し中のおすすめ中古マンション

・ウェリス駒込レジデンス 58.32㎡ 5階 4990万円 坪単価282万円 新築時5950万円
・パークハウス駒込桜郷 54.40㎡ 4階 5280万円 坪単価320万円 新築時5160万円
・ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア 68.12㎡ 10階 6280万円 坪単価304万円 新築時5878万円

※新築時の価格は手持ち資料より

仕様、構造の一例

・ディスポーザー
・キッチン天板 天然石
・食器洗い乾燥機
・三面鏡フレーム付
・洗面台天板 天然石
・魔法瓶浴槽
・ミストサウナ
・床暖房
・可動式ルーバー面格子
・バルコニー スロップシンクもしくは水栓
・トイレ手洗い付カウンター
・複層ガラス
・二重床、二重天井
・床スラブ厚 約200mm~約220mm

仕様と構造などもレベルの高いものとなっています。


【総評】

住まいに「邸宅感」を求める方にはとてもおすすめできるマンションです。武蔵野台地の高台、四方向道路と囲まれ感のない敷地、そこに建設されるハイグレードマンション。まさに邸宅と呼ぶにふさわしいマンションです。住まいを選ぶ際に、買い物利便性や駅近立地を重視するのであれば坪単価300万円半ば以上の金額を出してプラウド駒込トレサージュを選ばなくとも新築、中古で他にも物件はあります。ただ、邸宅と呼べる住まいはどれだけあるか?と言われると山手線駅徒歩10分圏内で平均坪単価400万円を大きく切る新築マンションでは他に思い浮かぶ物件がありません。

そしてこのマンションの大きな魅力として考えるのは「邸宅感あるマンションなのに規模感もある」ということです。どうしても邸宅感ある住まいとなると規模が小さくなりがちで、総戸数が20戸、30戸なんてのは普通です。当然ではありますが邸宅と呼べるような立地に大きな敷地はなかなかありません。

最後に評価したい点は、野村不動産の企画、設計です。あえて価格勝負に出ずに、「良い立地に良いものを」というコンセプトで仕掛けてきたのはさすがです。グレード感を抑えて価格を安くすれば山手線駅徒歩10分圏内ですからいろいろな層を取り込めて売りやすくなったはずです。しかし、あえて買える層が減っても良いものを造ろうという商品コンセプトになったのは嬉しいですね。

買える層は限られてしまいますが、その層の方にとっては満足度の高いマンション、期待を裏切らないマンションとなるはずです。地図だけを見るとパッとしない立地と感じるかもしれませんが、実際の現地を見てみると「なるほど!」と感じるのではないでしょうか。


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ABOUTこの記事をかいた人

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は8件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

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