お便り返し その542「世帯年収1100万円 資産2300万円 30代半ば3人家族 武蔵浦和駅非駅近マンションを購入してやや後悔 駅前へ買い替えたい」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:なまま

はじめまして、いつも楽しくサイトを拝見しています。(できれば物件購入前にこのサイトと出会いたかった。。)

武蔵浦和で今年中古マンションを購入し、そこそこ満足しているものの、やはり駅近物件にすればよかったと夫婦ともに後悔し、5年以内に武蔵浦和駅近の物件へ住み替えを希望しています。

質問者の属性

・34歳の夫、33歳の私、子1人(もう1人希望)
・世帯年収1100万
・資産2300万です。

現時点で住み替え先候補は、プラウドタワー武蔵浦和レジデンス、スカイアンドガーデンを希望しています。(条件は駅近、リセール見込める、3LDK、築15年以内)

そこでご相談は、「数年以内に現居を売却し、希望のマンションに住み替えることは金銭的に無理はないか」です。
住み替え時は、仮住まいなしがよいので後売りを想定していますが、現居売却時の残債割れや、仮に住み替えたとして、ローンが重すぎないかを特に心配しています。

現居は約5000万のフルローンで購入し、

武蔵浦和駅徒歩9分
築5年以内
3LDK、70平米

です。

何かアドバイスいただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

(※編集部追記:[掲示板] プラウドタワー武蔵浦和レジデンス





なまま様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

マンション購入おめでとうございます!買い替え希望とのことかしこまりました!

まずは武蔵浦和駅の駅前マンション相場を共有いたしますのでご予算面で無理がないかご確認お願いいたします。




・ラムザタワー 1998年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約210万円
2021年の坪単価約190万円
現在の坪単価約240万円

70㎡換算約5080万円

・ライブタワー武蔵浦和 2001年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約180万円
2021年の坪単価約215万円
現在の坪単価約215万円

70㎡換算約4450万円

・ミューズシティ ザ・ファーストタワー 2006年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約180万円
2021年の坪単価約255万円
現在の坪単価約265万円

70㎡換算約5610万円

・プラウドタワー武蔵浦和テラス 2008年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約240万円
2021年の売り出し事例なし
現在の坪単価約245万円

70㎡換算約5190万円

・プラウドタワー武蔵浦和ガーデン 2008年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約225万円
2021年の坪単価約210万円
現在の坪単価約235万円

70㎡換算約4980万円

・プラウドタワー武蔵浦和マークス 2013年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約225万円
2021年の坪単価約285万円
現在の坪単価約295万円

70㎡換算約6250万円

武蔵浦和スカイ&ガーデン 2016年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩4分(A棟のみ独立エントランスで徒歩3分)
新築時の坪単価約225万円
2021年の坪単価約250万円
現在の坪単価約265万円

70㎡換算約5610万円

・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 2017年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩3分
新築時の坪単価約260万円
2021年の坪単価約305万円
現在の坪単価約325万円

70㎡換算約6880万円




他エリアに比べると昨年と比べて驚くほど値上がっているわけではないため気持ちの面でも買いやすいかと思います。

武蔵浦和スカイ&ガーデンであれば現居ととてつもない差があるわけではないためとっつきやすく感じられたのではないでしょうか。プラウドタワー武蔵浦和レジデンスだといかがでしょうか。現居と比べると支払い増が大きくなりますね。ただ、高いなりの魅力もあるわけでご予算面問題ないのであれば武蔵浦和スカイ&ガーデンと合わせて検討されることおすすめいたします。内廊下がお嫌いでなければプラウドタワー武蔵浦和マークスもおすすめです!その他もそれぞれ魅力あるためご希望あればメリデリお伝えいたします。

上記お支払い面が問題ないとのことであれば買い替えになるため現居を売却する必要があるわけですが後売りローンが通るかは微妙なラインです。

新居へ引っ越してから現居を売却してくれれば現居のローン残債はないものとしてお金を貸しますよ~そのため仮住まいが不要ですよ~となる後売りローンですが現居のローン残債よりも現在の価値がそこそこ上回っていないと難しいことが多いです。

武蔵浦和駅徒歩9分の中古マンションを5000万円のフルローンで購入、入居してからあまり時間が経過していないとなれば残債に対して資産価値が大きく上回っているとは考えにくいですし、そもそもが資産性に強いとはいえないと考えられますので時間が解決してくれるかも怪しいです。

例えば4800万円までローン残債が減った際に現居の価値が5700万円ほどないと後売りローンが難しい可能性があり、仮にそこまで値上がったとすれば駅前マンションはもっと値上がっていることでしょう。

そのため買い替える際には現居に対して一旦繰り上げ返済をして後売りローンとするか仮住まいするかのアクションが必要かもしれません。もちろん金融機関判断のためぶつけてみないとなんともですが。いずれにしても資産があるためどうにでもなる状況ではあります。短期売却ですと諸費用負担が大きく感じる(月割りするとぐぐぐ…となる)ため損得で見てしまうと気になることも多いかと思いますが勉強代と割り切れるかどうかでしょう。

1回目の購入で少し後悔してしまったからこそ2回目の購入は満足いくものとなることでしょう。

前へ進まれる際はぜひ個別相談会へご参加ください!今度は一緒に探しましょう!!

まずは今の新生活を楽しまれてください!!

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参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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