人気マンションを買うコツ ~人気部屋を避けて買うことに注力するという戦略~【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

タイトルにある「人気マンションを買うコツ」についてのご質問が多いため改めて共有させていただきます。参考になれば幸いでございます。

情報が世に出る時代ですからマンションの善し悪しが誰にでもわかるようになってきており、人気マンションとそうでないマンションの二極化が激しくなっています。

もちろん実需であれば人気マンションということだけを理由に買うことはおすすめしないものの、住宅ローンを組んで買う以上は資産性を完全無視できる人はごくわずかということも事実でしょう。ましてやマンション価格の高騰もいつまで続くかわからず、先物(数年先の引き渡し)となる新築マンションとなれば今時点でお得感あるものを購入しておかないと怖いですからね。

一次取得もしくは買い替えで引き渡し時期と売却時期が近い場合(先行売却で利確をしないパターン)、一番最悪のパターンとしては今時点でお得感ないどころか割高である先物の新築マンションを購入して引き渡し時点で市況が悪化してしまっていることですからね。せめて今時点でお得感ある先物の新築マンションであれば引き渡し時点で市況が悪化していてもトントンくらい(本来は引き渡し時点で含み益を狙っていたけども結果トントンで損はしない的な)ですからリスクは低いのですが。

話は少し脱線しますがそれでも人気マンションとはいえない今時点でちょいと割高な先物の新築マンションを買わなければいけない人もいますよね。好きな街があったり学区縛り、実家の近くでなきゃダメなど。そのような人におすすめの買い方なのですが「手付金を交渉する」ことです。人気マンションの場合、基本的に手付金は本体価格の10%です。ただ、人気マンション以外であれば手付金は交渉可能です。私自身も人気マンションを買う際は気持ちよく10%支払いますが非人気マンションなら堂々と交渉します。

交渉して何%に着地するかは物件次第ですが本体価格の5%、なんなら100万円ということも十分にあり得ます。(物件の売れ行き次第)

なぜ非人気マンションを買う際に手付金を交渉しておくべきなのか?それは手付金放棄で契約をなかったことにできるからです。もしも2年後に市況が悪化して同じような新築マンションがもっともっと安く買える状況になっていた際に手付金を放棄して契約解除、異なる新築マンションや中古マンションもしくはもともと契約していた新築マンションを値引きして購入するということもでき、被害を最小限にとどめることができるからです。

手付金を値切りすぎると相手方からの契約解除の際に戻ってくるお金も減る(預けた分以上は戻ってきます)わけですがそのような施工不良的パターンは数少ないですし、どちらかというと市況悪化に備えて手付金を少なくしておくと非人気マンションでも安心して購入しやすいでしょう。

※手付金とは預けるお金ですから購入時の諸費用やオプション代などに充当され、使い切れなければ戻ってきます

※手付金は自分を守るための武器でもありますから値切りすぎることにもリスクはあります

話を戻しまして。

それでも人気マンションとなれば抽選で当たるのかどうか…

当たるコツはあります!!

それはシンプルで

「人気マンションの不人気部屋を狙う」

ことです。

そんなの当たり前じゃん…と思われるかもしれませんが実際に購入となれば少しでも条件良い部屋を買いたくなってしまうものです。

たまたま自分にとって条件良い部屋が不人気部屋なら良いのですが人気部屋は多くの人が見ても良いと思えるわけで自分たちにもぴったりであることが多いのですよね…

販売後に

【平均倍率3倍でした!!】

【第1期全戸申込み!!】

上記のような発表をしている新築マンションも多いですが

「いやいや。一部の部屋が大抽選会になっただけで無抽選部屋も多かったやないかーい!」

「いやいや。要望書入った部屋だけ販売しただけやないかーい!」

というのが実情です。(個人的には販売状況を知らせてくれるのは好きです!人気マンションでないとなかなかできないことですから)

すべての部屋が10倍とか20倍とかよくわからない倍率になる新築マンションというのは滅多にないのです。

例えばですが

Aマンション Xタイプ70m2

※()内は眺望条件

5階 5000万円(壁ドン) 5倍
6階 5100万円(壁ドン) 3倍
7階 5200万円(壁ドン) 1倍
8階 5300万円(壁ドン) 1倍
9階 5400万円(実は少し抜ける) 5倍
10階 5800万円(抜ける) 7倍
11階 5900万円(抜ける) 3倍
12階 6000万円(抜ける) 1倍
13階 6100万円(抜ける) 1倍
14階 6200万円(抜ける) 1倍
15階 6400万円(最上階&抜ける) 5倍

※あくまでわかりやすく表現しているものです

みたいなことが多いのです。

平均倍率は3倍ですが1倍の部屋が半分近くです。

人気部屋は

・どうせ壁ドンなら一番安い部屋
・実は抜けるけど価格に反映できてない
・確実に抜ける階で一番安い部屋
・最上階

というように特徴があります。

1倍の部屋は中途半端ということを理由に倍率がつきにくかったのです。

眺望だけでなく間取りで人気の差がでることもあります。眺望と採光が同じ条件なら間取りの善し悪しを価格に反映させないことが多いですからね。

投資家や投資目線強すぎる人が集中するような部屋に札を入れても当たる可能性は低いです。

どうしてもそのマンションが欲しいというならば不人気部屋を選びましょう。

営業さんに「できるだけ倍率つかない部屋を教えて下さい。条件悪い部屋でもよいのでどうしてもこのマンションが欲しいです。」と伝えれば教えてくれますし、なんなら新たに販売する部屋を増やしてくれるかもしれません(もともと今期では販売する予定のなかった条件悪い部屋)。

もちろん運に自信があったり、落選しても次に欲しいマンションがあったりするなら人気マンションの人気部屋にチャレンジするのもありでしょう。

その部屋だから欲しいのか、そのマンションが欲しいのかで選ぶ部屋を決めることをおすすめいたします。

それでも倍率付かない部屋が自分たちにまったく合わなさそうなら人気部屋でも自分たちに合う部屋に札を入れるべきではあります。(だからこそ人気部屋に集中しがち)

私自身もその部屋だから欲しいときには倍率高くとも人気部屋に札を入れますし、そのマンションが欲しいときには条件よくない部屋に札を入れます。

人気マンションといえど無抽選部屋や2倍におさまる部屋はたくさんあるものです。

選ぶ工夫さえすれば人気の新築マンションも買えますよ!

住みたいと思える人気マンションがあるならチャレンジしてみることをおすすめいたします!

なお、わたくしマンションマニアは人気マンションを購入できたことはありますが人気マンションの人気部屋を購入できたことはありません…

(人気マンションの人気部屋を買うにはとてつもなく強い運か何部屋も申し込める財力がないと難しい…(T_T))

ご相談お待ちしております!!


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2 件のコメント

  • マンションマニアマニア より:

    晴海フラッグでもそういう不人気の部屋あるんですかねぇ、、、買いたいなぁー。。。

    • マンションマニアマニア様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      今回どうなるかは未知数ですがオリンピック中止前の販売では1倍(無抽選)住戸もたくさんありましたよ!!
      ただ、そこから周りのマンションが高くなっているので当時よりは倍率高くなりそうですよね…

      引き続きよろしくお願いいたします。

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