お便り返し その928「オーナーチェンジの場合の価格は、そうでない場合の○割引など一般的な目安のようなものはあるものですか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:開脚さんラブ

オーナーチェンジの場合の価格は、そうでない場合の○割引など一般的な目安のようなものはあるものですか?





開脚さんラブ様

マンションマニアです!

お便り(コメント)いただきありがとうございます!

ケーズバイケースではあるのですが『同マンション』『同間取り』『取引時期が近い』を条件に調べてみましたので共有いたします!

■ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス

約56㎡
15階 8100万円台
45階 7200万円台 ← オーナーチェンジ

■ベイズ タワー&ガーデン

約77㎡
16階 9700万円台
22階 9300万円台 ← オーナーチェンジ

約79㎡
17階 9700万円台
27階 9400万円台 ← オーナーチェンジ

■シティタワーズ豊洲ザツイン

約55㎡
19階 7700万円台
30階 7100万円台 ← オーナーチェンジ

約85㎡
42階 12400万円台
46階 11000万円台 ← オーナーチェンジ

■パークホームズ豊洲ザレジデンス

約57㎡
10階 7500万円台 ← オーナーチェンジ
11階 7900万円台

■シティタワー品川

約82㎡
18階 8400万円台
19階 8200万円台 ← オーナーチェンジ

利回り(基本的には投資家さんが買うため)や普通借家なのか定期借家なのか、そして投資として買うのも美味しい街と物件なのか(投資家さんは当然出口も見る)でも差は異なってきますがオーナーチェンジのほうがお安く買えることがほとんどです。

目安としては『相場より1割お安ければ◎』『相場より5%お安ければ〇』といった感じでしょうか。

定期借家物件を購入しておくと契約満了の時期が来た際に

『賃料を上げて同じ人に貸し続けることを提案(再契約のため相場に合わせて賃料を設定できます)』

『現在の賃借人とは再契約せずに相場に合わせた賃料設定をして募集する』

『空室状態で売却活動する』

『自分で住む』

などの選択ができます。

一方で定期借家でない場合には相場より低めの賃料で長い間(場合によっては何十年)貸し続けなければならない(賃料を上げる交渉はできますが賃借人が強いため容易ではない)可能性もあります。

また、いずれにしても室内状態がどうなっているのか確認できないなどのリスクもありますし税制面やローン審査基準と金利も居住用ローンとは大きく異なってきます。

どういった目的なのかでおすすめできるオーナーチェンジ物件は異なってきます。

マンションカウンターでもお刺身おじさんの投資相談枠経由でオーナーチェンジ物件を購入いただくことは多いのですが一般的にローンを組むのは容易ではありません。(新築で投資用ローンが借りれる方でも中古のオーナーチェンジでは借りれないということもあります)

そのためやはり現金一括購入ができる人は強いですね。私のご相談者様でも住みたいマンションの定期借家オーナーチェンジを相場より1割超お安く現金一括で購入される方もいらっしゃいます。万が一室内状態が今一つでも1割超お安く買えているのでその分でリフォームかければ良いという考えです。そのまま住めるくらい綺麗だったらラッキーと。(室内カラーなどは貸す前の写真があることがほとんどのため事前にわかります)

誰しもができることではないですが現金が余っている人やローンが引ける人からすればそれなりに美味しい購入方法だと思います。

もちろん『オーナーチェンジで買うほどの魅力がある街と物件なのか』は超大事ですが!

ただ、自分で住むために買うには背負うリスクも大きいため基本的にはおすすめできません。(少なくともこちらからそのようなご提案はしない)

参考になれば幸いでございます。

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マンションブロガーのマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います!
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3 件のコメント

  • にゃお より:

    最近、中古マンションの物件を見ていて、この立地でこの価格?!は、だいたい定借かオーナーチェンジか…ってオチがあります。

    それだけで興味が薄れるのですが、実際にどれだけ普通に売り出されている物件より割安かを比較してくれた事例がなくて、
    大変、参考になる記事でした!

    オーナーチェンジ物件を狙うのは、玄人好みで、ハードル高いので、手を出すのはやめようと結局そこに落ち着きました。。。

  • マルちゃん より:

    事故物件の割引目安はどうなんでしょうか?
    事故物件で多いパターンの室内での自死で、昨年ちょっと知ってる不動産屋が自死の事故物件(マンションの一室)を売っていたんですが最近情報が消されたので売れたようです。
    都内の自死の事故物件は比較的サンプル数も多そうなので割引目安とか◯割引などの相場が分かれば、知りたいです。

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