坪4万円/年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか?

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お久しぶりです、絶賛スランプ・のらえもんです。
最近、お題をいただかないと書けない病気にかかってしまいましたので、気軽にこちらからお便り・お題をください(全部書くとは言ってない)。



今回、私宛にお便りをいただいたのでご紹介しますね。スムログメンバー「はるぶー」さんです。


「年坪4万円の減価カーブ」とは沖有人さんが提唱されたマンションの減価スピードのことです。

首都圏1万8000棟のマンションを詳細に分析したところ、中古マンションは場所を問わず、毎年坪4万円ずつ値下がりしていくことがわかりました。例えば、76平方メートル(23坪)のマンションであれば、毎年92万円ずつ価格が下落していくということです。どうせ中古後の下げ幅が同じであれば、新築と中古の価格差が小さい方がいいでしょう。

新築マンション「中古になったら2割下がる」は本当か?-ダイヤモンドオンライン


沖有人さんの主張は、都心でも郊外でも同じ値下がり幅である、それなら総額が大きく相対的に値下がりパーセンテージが低い都心マンションを買いなさい。また、郊外なら中古にしなさいということでした。

では、資産価値をすごく気にする住民が多い(笑)湾岸タワーマンションでも同じ結果となるのでしょうか、ここ数年は上がっているようですが・・・お題をいただいたので調べてみました。

湾岸でも期間を区切れば減価カーブが成立する!


検証の結果を最初に申し上げますと、全期間で見ると、減価していません。しかし、とある期間で区切れば減価カーブは存在するという結果となりました。

wangantowers

たとえば、豊洲を代表するタワーマンションの一つ、豊洲タワーの事例を見ましょう。豊洲タワーを挙げたのは「ガラスバルコニーなど物件固有要因がない」「築8年経っていて傾向がわかるはず」「成約数が100件以上あり統計的にも意味がある」という理由からです。
すべてのグラフはクリックすると大きくなります。

豊洲タワー成約坪単価(H22-H28)

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コレを見ると、坪単価は順調に値上がっているように見えますね。でもグラフをよく見ると、谷の部分がありますね・・・2013年のようです。こちらでグラフを区切ると

豊洲タワー成約坪単価(H22-H25)

toyosutower_h21-h25

こうなります。新築即転売は購入価格を上回る価格も付いた部屋もあったようですが、築年数と共に成約相場が徐々に切り下がっていることがわかります。入居直後がだいたい@295とすれば2013年9月では@265になっているので、約4年で@30くらい値下がったことになります。

ただ、これは減価カーブが大きいというよりも、震災後の風評ダメージがいかに大きかったかということがわかりますね。2013年後半に急回復したのは、2013年9月にオリンピック招致が決定したからです。

他のマンションではどうでしょうか?

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有明「オリゾンマーレ」と東雲「アップルタワー東京キャナルコート」の2事例でグラフを作成しました。どちらも入居時からの成約数が100を超えています。

オリゾンマーレ成約坪単価(H16-H28)

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オリゾンマーレはなんとこの12年間値段が変わっていないのです!でも、2013年にやはり底があります。

オリゾンマーレ成約坪単価(H16-H25)

ariake_horizonmare_h16-h25

8年間の値下がり率は@215→@185ですから@20くらい。8年で割ればこの間の減価幅は坪2.5万円/年となり、震災の影響があるにも関わらず、沖理論に比べて若干低いです。ただこの間周りに当物件より坪単価の高いマンションが建ち続けたおかげで相場の底が切りあがっている証拠かと考えます。

アップルタワー東京キャナルコート成約坪単価(H19-H28)

appletowershinonome_h19-h28

アップルタワー東京キャナルコート成約坪単価(H19-H25)

appletowershinonome_h19-h25

東雲のアップルタワーも似た傾向です。6年間の値下がり幅は坪25万円程度と見込めます。ちょうど沖理論減価カーブと同じ坪4万円ラインです。プロット傾向を見ると2011を境に環境が変わったのがわかります。やはり震災の影響が大きかった。

減価カーブ、なにそれ?というマンションも存在する!

えー、沖理論が通じないほど強いマンションもあるにはあります。やはり港区です。

キャピタルマークタワー成約坪単価(H19-H28)

capitalmarktower_h19-h28

キャピタルマークタワー成約坪単価(H19-H25)

capitalmarktower_h19-h25(住所表記修正しました)
当該地域より都心に遠いところが開発されて値段が底上げされた好例かと考えます。芝浦4丁目も元々は住む場所としての実感は薄い場所でしたが、「あの地域がこの値段なら、港区で山手線駅徒歩8分なら」と連想され、相場の強い下支えがありました。

都心マンション強いですね。
この結果からわかることは、

・江東区湾岸エリアは、都心に一番近い郊外である
・2011年の大震災は相場を下方方向に強い影響を与えた
・2013年のオリンピック決定は相場を上昇方向に強い影響を与えた
・現時点で、湾岸エリアで竣工時より相場が下がっているマンションはあまりないが、それは減価カーブの影響を超え、周辺インフラ整備やエリア全体の好感度が上がったことによるものである
・港区エリアは江東区エリアより強い相場が形成されている

ということでしょうか。

最近、「豊洲市場問題で豊洲は3割値下がりする!」というアホ記事も読みましたが、そもそも問題が無いところに無理やり焚きつけたような豊洲市場問題が、震災以上に強いショックなどあるわけなく、もしそういう事態が起こることがあるなら、首都直下大震災(私はむしろ木密エリアの方がやばいと思ってます)か、日銀突然の御乱心、米・中・独などの外部要因などでしょうかねぇ。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションコミュニティをご覧のみなさまこんにちは!東京湾岸タワーマンションに居住中という設定の湾岸妖精・のらえもんです。 マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを運営して早7年、スムログもやってます。よろしくお願いします!
運営ブログマンション購入を真剣に考えるブログ

2 件のコメント

  • 匿名 より:

    キャピタルマークタワーの住所は芝浦じゃないですか?港南4丁目にはワールドシティタワーズのキャピタルタワーがあります。どちらのグラフなのでしょうか?

  • 匿名 より:

    豊洲市場の問題は貴殿に賛同していましたが、
    いわゆる木密地域に住む者としては、
    比較対象において「やばい」と表現されることを残念に思います。

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