こんにちは、はるぶーです。いつも「スムログ」をご覧いただきありがとうございます。 私はスムログでは”マンション管理”担当で主に理事会目線であれこれ綴っていますが、今日は特別なお知らせです。
新潟で講演会
今週末、2025年8月23日（土）に新潟で開催されるマンション管理の講演会について、案内と内容の予告をさせてください。スムログでもおなじみの私、はるぶーが登壇します。新潟のマンション事情にフォーカスした実践的なお話を予定していますので、理事長さんや管理組合役員の方、ぜひお越しください！
記
https://filmuy.com/koukeinen/video/1106338364主催者案内から
主催： 高経年マンション管理支援センター（https://koukeinen.webnode.jp/）
（新潟市後援事業）
■イベント名：マンション管理講演会2025
■日時：2025年8月23日（土）14:00～16:00
■会場：ガレッソホール（新潟市中央区花園1丁目2−2）
マンション管理に関する関心がますます高まる中、今回の講演会では、SNSなどでも話題の「攻めのマンション管理」で注目される應田治彦（はるぶー）氏をお招きし、住民合意形成や理事会運営など、実践的かつ先進的なマンション管理の知見を共有いただきます
また、地方都市のマンション管理者によるパネルディスカッションも予定しています。
※講演とパネルディスカッションで2時間。私はお泊りで懇親会もありかも。
参加費：2000円（…主催者強気だ…）/ 後日動画配信あり（有料）
高経年マンション管理支援センターの会員無料：この機会に加入されては？
申し込みはこちらから ⇒ https://peatix.com/event/4483443
※超久しぶりのブログなので、自己紹介を兼ねて。講演会の主催者からこの週末なのに自己紹介もどこにもないから怪しい”名前を呼んではならないあの豚”アバターのXアカウントのほかに私を紹介できるものがないとか文句が・・・
自己紹介（この豚何者？ 知ってる人は飛ばしてね）
まずは自己紹介を簡単に。私は應田治彦（おうた はるひこ）と申しますが、マンション管理界隈では「はるぶー」の名で知られています。都内の500戸超えの大規模マンションに住み、管理組合の代表理事をずっとやっていて、通算で17年理事を続けています。管理組合の法人化・規約の改定・積立金や管理費の改訂・大規模修繕工事など一通りの経験を積みました。たった今はインターホンの全戸更新やってます。最初はマンションのモデルルーム巡りが趣味だった「マンションオタク」ですが、いざ自分のマンションの理事会に入ってみると、運営の大変さを実感。孤独な戦いを強いられる理事長たちの苦労を共有したくて、理事長による情報交換のためのネット上のフォーラム RJC48 (RJC48はこちら) を立ち上げてずっと代表を勤めています。
元の仕事を退職してここ１年ほどは、管理士としても組合の顧問などで理事会・委員会への出席サポートや、管理規約の書き換え等の業務をこなしています。自分の組合を含めて、今理事会とおつきあいのある顧問先等の組合は全て～500戸以上など、タワー・大規模を得意としていて、月次の理事会や委員会への出席/コメントサポートや、規約の大幅な書き換えなどのお仕事が中心です。
また、組合の保険では3社程の専業代理店さんの指名で診断各種評価制度の評価実施なども仕事にしながら、さくら事務所のYouTubeビデオ（このブログの直前の回が案内です）などメディアへの管理記事（最近ではダイヤモンドオンラインの特集）寄稿などもこなしています。
こちらのブログでは、管理組合の日常ネタや修繕のコツ、理事会のトラブル解決法などを理事会側目線で書いています。お悩み相談みたいな”お便り返し”も対応していますのでご指名ください。
私の情報発信の特徴はプロの管理士になっても常に理事会（特に理事長）目線だということです。管理の本って、いろいろ問題を指摘して大変だろうから、あとは私にお布施を払って顧問にしなさいとか【解決の秘訣】までは書いてないものが殆どで要するに理事長向けの販促目的なんですが。そういえば今度某所からマンションオーナー全員を対象にした管理の新書を出すかで目次など現在検討中です。
、Twitter（X）の@outa（https://x.com/outa）や @haruboo0 （https://x.com/haruboo0）で日々のつぶやきをしています。@outa は私の日常アカウントで、管理組合の小ネタを呟くことが多いです。最近のポストでは、管理会社の保険サポートや駐車場問題について触れています。@haruboo0 はもう少し専門的なマンション管理トピックをメインにマンション管理に関わるメッセージ性の強い書き込みをしています。マンション管理に特化したXのアカウントでは、フォロワー1.5万人は最大級です。どちらもフォローいただけると嬉しいです！
新潟のマンション事情
実は１時間程度の公演はこの１年程度でも武蔵小杉・東京湾岸で２回（EXPO含む）・大阪（都心タワマン）とこなしていて、いずれもテーマは『攻めのマンション管理とは』です。これらの地区は価格高騰で買える”住民がお金持ちすぎて”理事の成り手がすくなく令和に入って理事会のない新築のマンションが激増中です。新潟は日本海側の政令市として独特の住宅事情を抱えていて、マンション管理の課題も全国平均とは少し違います。例えば首都圏の人がよく耳にする超大手の管理会社の殆どは新潟には拠点がなく、受託棟数の多い管理会社も首都圏とは少し異なります。案外管理会社による差というのは大きいです。
リーマンショック後、建設数は年平均0～2棟と低迷していましたが、都市回帰の流れで新潟市中央区を中心に特にコロナ渦の時期からフラッグシップ的マンションの相場が高騰している傾向は首都圏と同じです。一方で築40年以上の高経年マンションも多く、管理組合の運営が課題となっています。新潟市のマンション管理適正化推進計画によると、区分所有者の高齢化が68.2%、建物の老朽化と修繕費の運用が49.3%で不安要素の上位を占めています。
<図は新潟市中央区の直近１年の中古成約実績：60㎡・2LDK以上が赤。一時期殆ど新築販売がなかった一方で、これから～30年の修繕支出がハードな時期を迎えるマンションがとても多い>
理事をやりたがる人がいないではなく、高齢化などで理事をやれる人がいないからで”理事会活動の継続が困難”な理由は違いますが、「理事会制度」を残して管理にとりくむのであれば、なんらか”お隣とは”違う管理の差別化は理事会をやる人の動機つけの観点からも必要だろうなでその部分は共通かなと思います。
一方で、大手の管理会社が少ない、経年が進んでいて値段の大きく下がった棟数割合が多いなど、地方都市なりの独自性も講演では考慮しなければなりません。滞納対策一つとっても、最悪裁判⇒勝訴⇒強制競売で回収可能な東京等とは方策もちょっと異なるかも。
講演内容について
新築の棟数が減ってきていることから、2回目以降の大規模修繕をこなさないといけない組合が今後の管理での話題の中心になります。区分法改正や評価制度など国や自治体の施策もとにかく6-700万戸にどかっとスラムになられたらもう助けようもないからなんとか自分で自分を助けてくれというもの。積立金徴収が多少不足気味でも、実は初回の大規模修繕で困るということはまず起こりません。30年経過するととても困るよといっても、積立金とか税金と同じくらいに思っている新築の購入者には全く刺さらないわけですが、今後は組合ごとの差が明確にでてくるようになり、”お隣との組合の財政面での差別化”での『組合の生き残り』がテーマになってくると思います。
今回は主催者名が『高経年・・・』ですから、”理事会を残したまま管理をやる意味”(『攻めのマンション管理』）をメインのテーマにして、高経年（２５－３０年程度想定）で重要になってくる話題を厚くした上で、最近話題になった以下の時事ネタを毎度の講演の路線につけくわえて１時間の講演に仕上げたいと思います。
いいっぷりで判る通り、パワポファイルの追加ページの作成はこれから。
今回講演での追加テーマ（時事ネタも含め）：
割と毎度”有明のビッグサイト”とかで話している部分は流用
時事ネタ：
[1] 改正区分所有法の４月施行にむけて、標準管理規約の変更みこみとそのとりこみ方のコツ
[2] 大規模修繕工事の設計監理方式での”談合”について理事会ができることは何か？と修繕委員会の委員”なりすまし”問題…偽物オーナー委員の排除
すこし経年の進んだ組合むけのネタ：
[3] 各種マンション”格付け制度”の利用～認定・評価・診断サービス…自治体の後援もあるみたいですしね
[4] マンションの人口ピラミッド…何期で対応を子供中心から老人中心に舵取りする？
[5] 管理組合の役員不足と引き受け手不足・・・まだ理事の成り手があるうちにやっておくべきこと
[6｣ 20－30期程度の組合の共用部の保険設定…日新の診断サービスやってますし
[7] ～20期程度からの滞納者対応のコツ
※ 後ろのほうは時間が余れば
パネルディスカッション
最後に、パネルディスカッションもあります。新潟県マンション管理士会の皆さんと一緒に。確か札幌のマンション事情に詳しい方のお話もあるみたいです。（任せててよく知らない・・・）時間がもし余ったら質疑応答タイムを設けますので、具体的な相談もOK。私のスムログ記事「はるぶーのお便り返し」みたいに、短い質問をまとめてお答えしますね。
近況（蛇足）
春先から６月くらいまで、超巨大な規約＋細則の整備（法人化＋複合型ダブルのマンションでかなり前に法人化して部会とか整理されていたのに、特に細則に反映がなかったり）とか４月に日新火災の保険の規準が切り替えになった特需とか（２８棟ある団地組合の保険診断の点数が３月と４月で６０点変わったりりも経験：同じマンションで２回診断できたわけ）特需もろもろで割と忙しかったし収入もまずまず。昨年は失業保険をもらってて”今日は無職じゃないな”とかな状態から、これは食えるかな？とか思ったら、仕事は夏枯れして今は暇でーす。講演うけたり（今回のね）月末でなんか学会誌風（都市計画系）に実務者でタワマンテーマで寄稿とかちまちま。
もともと組合の会計年度って３月締めが圧倒的に多いから、５－６月とか暇だったら管理士業はちょっとやばいのですが、あんまり仕事がないと、荒川の土手を散歩しながら雑草をとってきて天ぷらにして食うしかないかもとか。
６月からかなり巨大なマンションの顧問をうけたりして、来年はまた別の組合の規約書き換えかもで、じわじわ仕事は受けてますがまだまだ余裕ありです。食えねぇとかいってるうちは個人営業ですし、まぁお安くうけていますのでよかったら顧問・・・
最近ずーっとブログを書いてなかったら、”人気ブロガー”とかビッグサイトの講演者紹介（放置してたら適当に豚アバターで書かれた）紹介されたけど、『ブログを書かない人気ブロガー』って何なの感も。理事長の会の若い理事長には口さがないのが多い。
私が題材を選ぶとオタクっぽすぎるのか一部の理事長しか読まないようなブログができあがりやすい。PVは”お便り返し”のほうが多いので、なんか管理組合ネタで質問ください。質問が単独指名なら書くしかないから・・・
なお講演会場はカレソでもガレソでもなくガレッソホールです。
駅直近。この週末新潟で会いましょう。
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